[뉴스핌= 최유리 기자] 2016년에는 대형 부동산이 지고 중소형 아파트가 인기를 얻으며, 부동산 버블이 쟁점이 될 것이라고 6년전 예견한 사람이 있다. 현대경제연구원의 총괄연구본부장으로 재직중인 한상완 박사다. 한 박사는 2010년 펴낸 ‘경제를 보는 두 개의 눈’ 책에서 부동산 시장에 처음 인구구조론을 적용시켜 분석, 핵가족화로 인해 중소형이 주목받을 것이라고 예견했다.

이 책의 시효가 끝나는 시점에서 이후의 변화를 예상하는 책을 또 냈다. ‘부동산 위기인가, 기회인가’이다.

저자는 2017년을 또 다른 패러다임 변곡점으로 본다. 지난 60년간 지속된 부동산 가격 상승기가 끝나는 시점이라는 것이다.

이후 저성장 저물가 시대가 지속돼 2030년에는 본격적인 디플레이션시대에 진입할 것이라고 예언한다.

베이비붐 세대가 본격 은퇴하는 2020년부터 생산가능인구가 감소세로 돌아서고, 2030년에는 총인구가 줄어들기 시작한다.

이에따라 2030년 경제성장률이 0%에서 맴돌면서 디플레이션이 현실화될 것이라고 분석한다.

디플레이션은 사회 전반의 광범위한 물가 수준이 하락하는 것이다. 기업은 매출과 수익성 감소로 일자리를 줄이고 임금을 삭감한다. 개인은 소비를 줄일 수밖에 없다. 수요와 공급 모두 줄어들면서 물가가 하락하는 것이다.

저성장 저물가 저금리의 디플레이션 시대에는 어떻게 재테크를 해야 하나.

저자는 ‘현금이 왕’이라고 답한다. 2030년까지 점진적으로 자산포트폴리오에서 부동산 비중을 줄이고 증권, 현금 등 유동자산의 비중을 늘리라고 권한다. 디플레이션이 시작되면 최소 40년은 현금자산이 위력을 발휘할 것이라고 진단한다.

그렇다고 부동산을 무조건 파는 게 능사는 아니다. 현 부동산 시장을 보면 지방은 과열을 지나 냉각기에 들어섰다.

서울의 경우 강남 재건축은 광풍이, 신규 분양시장은 열풍이 불고 있다. 강남 재건축은 정부가 억지로 막지 않았다면 3.3㎡당 5000만원 시대가 열릴 뻔 했다.

3.3㎡당 분양가 5000만원 시대가 되면 이것은 버블의 신호탄이 될 것이다. 버블은 터질 수밖에 없다. 거품이 터지면 매물이 쏟아지는데 이때가 저가 매수 시기다.

저자는 2018년 이후에 매수 시기가 올 것으로 전망한다. 또 아직 사람들이 눈여겨보지 않는 저평가 지역에 먼저 자리잡는 것도 유용한 부동산 투자방법이다.

세종시, 위례, 마곡등 최근 관심이 높은 지역의 부동산 투자에 대해서는 부정적이다. 반면 리모델링이 뜰 것으로 본다. 강남 개포동, 분당 정자동 등 리모델링이 거의 성사 단계에 접어든 곳을 ‘흙 속의 진주’로 꼽는다.

저자는 디플레이션이 온다고 해서 기회가 없는 것은 아니라고 말한다. 시장을 보는 혜안과 부동산을 고르는 안목, 그리고 저지를 수 있는 용기가 있다면 기회를 얻을 수 있다고 강조한다. 부동산 투자를 고민하는 독자들이 읽어볼만 하다.

한상완 著, 인사이트앤뷰 刊/ 1만5000원

[뉴스핌 Newspim] 최유리 기자 (yrchoi@newspim.com)