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[뉴스핌=배상희 기자] 지난해 역대 최고 강도의 부동산 규제책을 내놓은 중국 당국이 올해들어 다시 부동산 시장의 고삐를 죄고 있다. 전세계 통화긴축 움직임 속에 부동산 거품이 확대되는 것을 예방하고, 대표적인 인플레 헤지(위험회피) 수단인 부동산으로 투기자금이 몰리는 것을 막아 실물경제 발전을 이끌어내기 위한 목적이 깔려있다. 

중국 당국은 이달 초 양회(兩會, 전국인민대표대회 및 전국인민정치협상회의)를 통해 금융리스크 및 부동산 투기 억제를 올해의 정책 아젠다로 내걸었다. 이어 최근 인민은행, 국가발전개혁위원회(발개위), 중국은행감독관리위원회(은감회) 등 핵심 유관 기관들이 잇달아 본격적인 부동산 규제 강화를 시사하고 나서면서, 부동산 시장 과열 기류가 한 풀 더 꺾일 전망이다. 

올해 들어 이미 17개 도시가 부동산 구매 및 신용대출 규제, 지역별 차별화 정책 등 3단계 방안으로 구성된 ‘콤비네이션 블로’ 전략을 내걸고 부동산 규제책의 강도를 높이고 있다. 특히, 핵심 대도시 중심으로 규제책이 마련됐던 지난해와 달리 올해는 현급 도시등 지방 도시로 그 범위가 확산되는 분위기다. 

◆ 올해 들어 17개 도시, 규제 수위 격상  

올해 들어 중국 17개 도시가 이미 부동산 구매 및 대출 제한 정책 강도를 높인 상태다. 대표적으로 지난 17일 베이징(北京), 광저우(廣州), 정저우(鄭州), 스자좡(石家莊) 등 4대 도시는 한날 한시에 부동산 규제책을 내놨다.

베이징은 두 번째 집을 구매할 때 대출액을 제한하는 조치(認房又認貸) 기준을 더욱 강화했다. 현재 보유하고 있는 주택이 없을지라도, 과거 분양주택 또는 공적금(중국 직장인이 매달 월급에서 주택 구매 명목으로 납부하는 비용) 대출 기록이 존재하는 경우, 주택 재구매 시 이를 두 번째 주택으로 간주해 대출을 제한하는 제도다. 아울러 베이징에서 일반 주택 두 채를 구입할 경우 초기 계약금 비율을 60%까지 높이고, 비(非)일반 주택 구매 시 지불하는 초기 계약금은 80% 이상으로 상향조정했다. 

스자좡은 다른 지역 후커우(戶口,호적)를 보유한 경우 한시적으로 두 채의 주택을 구매할 수 없다는 규정과 함께, 초기 계약금 비율을 상향 조정했다. 정저우시는 추가 납부 기한이 2017년 3월 17일 이후로 지정돼 있는 사회보험증명서, 개인소득세를 납부했음을 증명하는 증지 등이 더 이상은 부동산 구매 시 유효한 증빙서류가 될 수 없다고 규정했다. 광저우시는 1인 거주자는 한 채의 주택만을 구매할 수 있게 제한했고, 다른 지역 후커우 보유자가 광저우시 소재 주택을 구매할 때 필요한 요건인 사회보험금 연속 납부 기간을 3년에서 5년으로 연장했다.

이들 도시에 이어 지난 18일과 19일에는 창샤(長沙)시와 바오딩(保定)시도 규제책을 발표했다. 다른 지역 후커우 보유자가 창샤시 부동산 구매 제한 지역 내 1채 이상의 주택을 보유하고 있는 경우, 한시적으로 신규 분양주택 판매를 중단키로 했다. 또 바오딩시는 도심지역에 3채 이상의 주택을 보유하고 있는 경우, 도심지의 신규분양주택과 중고주택 판매를 한시 중단하기로 했다.

올해는 1~2선 대도시를 중심으로 규제책을 시행했던 지난해와 달리, 수많은 주변 도시와 현(縣)급 도시까지 관련 규제책을 마련하고 나섰다는 점에서 차별화된다. 베이징 주변 지역인 줘저우(涿州)시, 라이수이(淶水)현, 충리(崇禮)현을 비롯해 상하이(上海)시 주변의 자산(嘉善)현, 난징(南京)시 일대의 추저우(滁州), 푸저우(福州)시 일대의 롄장(连江)현 등이 대표적이다.

◆ 중국 4대 기관, 부동산 규제 ‘시그널’ 확대

중국 경제매체 차이신(財新)을 비롯한 다수의 현지 매체에 따르면 중국 인민은행은 최근 부동산 대출 규제 강화와 관련한 정책을 각 은행에 하달했다. ▲최저계약금 비율(담보비율) 적정 수준 조정 ▲대출금리 혜택 및 신용대출 연간 한도 조정 ▲상업은행의 신용대출 구조 개선 ▲부동산 신용대출 비중 및 증가속도 통제 ▲지역별 부동산 대출금 비율 조정 등이 골자다. 

인민은행 관계자는 "최근 인민은행은 부정기적으로 각 기관에 관련 정책을 하달하며, 신용대출 억제를 강화하고 있다"고 밝혔다. 저우쉐둥(周學東) 인민은행 영업관리부 주임에 따르면 정부 당국의 대출 규제 하에, 개인 신규 신용대출 비중은 지난해 45%에서 올해 30%까지 감소할 전망이다. 

중국 국무원은 양회 기간 정부업무보고를 통해 부동산 가격 상승 압력이 큰 도시에 적정한 수준으로 주택용지 공급을 늘리고, 부동산개발, 판매, 중개 관련 정책을 마련해 일부 도시의 주택 가격이 과도하게 상승하는 것을 막겠다는 뜻을 전달했다.

최근 장가오리(張高麗) 중국 국무원 부총리는 부동산 정책과 관련해 ▲부동산 거품 억제 강도 확대 ▲3~4선 도시 부동산 재고 소진 ▲은행 불량자산, 채권디폴트, 부동산 거품, 인터넷금융 등에서 발생할 금융리스크 억제를 강조하고 나섰다. 

허리펑(何立峰) 발개위 주임은 대규모 자금의 부동산 시장 유입으로 1~2선 도시 집값이 폭등했으며, 이는 부동산과 실물경제의 불균형 및 실물경제 발전 비용을 높이는 부정적 결과를 초래했다고 지적했다. 아울러 도시별로 차별화된 부동산 정책을 시행하고, 신용 대출이 과도하게 부동산으로 유입되는 것을 억제해야 한다고 강조했다.

왕자오싱(王兆星) 은감회 부주석은 일부 집값 과열 도시에 대해서는 신용대출 규제를 확대하고, 부동산 재고가 여전히 많은 3~4선 도시에 대해서는 신용대출을 더욱 지원하는 등으로 정책의 차별화를 추구해야 한다고 전했다. 

◆ 거품예방 및 자금 주식시장 유입 기대

다수의 전문가들은 이 같은 부동산 신용대출 규제 강화 움직임이 중국 경제 최대 리스크 중 하나인 거품 예방에도 긍정적 영향을 줄 것으로 전망했다. 신용대출이 부동산으로 과도하게 집중될 경우 시장거품이 확대되고 이는 실물경제 발전에도 부정적 영향을 미칠 수 있다는 점이 그 근거다. 

하이퉁(海通)증권 거시 채권 연구원 장차오(姜超) 애널리스트는 중국 당국도 전세계 통화긴축 움직임에 보폭을 맞출 것이라면서, 이로 인해 부동산 금리상승 및 거품리스크가 확대되고 있다고 지적했다. 이어 거품 확대를 막기 위해 올해 중국 여러 지역이 부동산 구매 및 신용대출 규제에 나설 것이며, 이로 인해 부동산 가격과 판매율이 감소할 가능성이 크다고 진단했다.

안신(安信)증권은 비실물경제를 대표하는 부동산과 주식시장의 상관관계에 주목했다. 지난해 9~10월 상하이 등 1선 도시에서 부동산 규제책을 강화한 이후, 주식시장이 한동안 상승세를 보였다는 점을 상기시켰다. 여기에 투자자들 사이에서 올해 주식시장에 대한 낙관적 전망이 확산되고 있는 만큼, 부동산 규제 확대로 빠져나온 자금이 주식시장으로 유입될 것으로 전망했다.

방정(方正)증권 부동산 부문 샤레이(夏磊) 애널리스트는 중국 당국이 제시한 ‘도시별 부동산 차별화 정책’ 하에, 각 지방정부는 구매 및 대출제한 등을 통한 시장안정화에 주력할 것으로 전망했다. 이는 진정한 부동산 수요를 선별하고, 이를 통해 투자의 방향을 적절하게 조율하는 효과를 유도, 단기적으로 시장의 안정화를 꾀할 수 있을 것이라는 설명이다. 

[뉴스핌 Newspim] 배상희 기자(bsh@newspim.com)