[뉴스핌=이성웅 기자] 서울 지역 '젠트리피케이션(Gentrification)'의 유형이 바뀌고 있다. 초기 젠트리피케이션이 근린 상업시설이 적은 곳에서 발생했다면, 최근 젠트리피케이션은 기존 근린 상업시설을 밀어내고 둥지를 트는 추세다. 상생이 담보된 젠트리피케이션에서 최근에는 승자독식 형태로 변한 셈이다.

28일 서울시의 '상업용도변화 측면에서 본 서울시의 상업 젠트리피케이션 속도 연구' 보고서에 따르면 서울 지역에서 최초로 젠트리피케이션이 발생한 곳은 서울 마포구 신촌이다.

젠트리피케이션은 특정 지역이 유명해지면서 임대료가 상승하고 결과적으로 기존 임차인이나 원주민들이 떠나는 현상을 뜻한다.

보고서는 신촌에서 젠트리피케이션이 발생한 시점을 1984년으로 보고 있다. 당시 지하철 2호선 신촌역 개통으로 신촌의 고객층이 학생과 거주민에서 외부지역 사람까지 확대됐다.

신촌의 젠트리피케이션은 현재와 다른 점이 있다. 당시 신촌엔 세탁소나 목욕탕, 미용실, 식육판매점 등의 근린상점과 최근 이런 상점을 밀어내고 둥지를 트는 카페 및 베이커리나 서양식 음식점의 수가 모두 적었다.

신촌은 젠트리피케이션이 진행된 이후 서양식 음식점은 늘었다. 그러나 근린상점은 감소하지 않았다. 오히려 2003년까진 미미하게나마 증가하는 모습을 보였다.

1985년부터 젠트리피케이션이 진행된 종로구 대학로도 비슷한 양상을 보였다. 젠트리피케이션 이후에도 근린상점의 수가 크게 변하지 않은 것.

그러나 최근의 젠트리피케이션은 공격적으로 변했다. 신촌과 대학로와 다르다. 지난 2010년 젠트리피케이션이 진행된 용산구 경리단길의 경우 1980년 후반부터 근린상점이 지속적으로 증가한 전형적 거주지역이다.

근린상점의 증가세는 2002년까지 계속됐다. 그러나 2010년부턴 서양식 음식점이 역전했다. 한 때 100m당 3.5개에 달했던 근린상점은 지난 2015년 기준 2개로 줄었다.

서양식 음식점의 경우 2000년대 초반까지 100m당 1개 수준이었지만, 2010년 이후부터 급격히 증가해 2015년 8.5개에 달했다. 100m당 카페 수도 현재 근린상점을 넘어섰다. 근린상점을 완전히 밀어낸 셈이다.

2000년대 후반까지 주요 용도가 근린상점이었던 종로구 서촌은 경리단길보다 급격한 변화를 보였다. 전통적인 주거지였던 서촌은 수성동 계곡이 복원되면서 2011년부터 젠트리피케이션을 겪었다.

그 결과 100m당 3.5개였던 근린상점은 젠트리피케이션 이후 1.7개까지 줄어든 반면, 카페는 0.5개에서 3.5개로 급증했다.

가장 최근 젠트리피케이션이 진행된 성동구 성수동은 2012년까지만 해도 근린상점의 수가 압도적으로 많았다. 그러나 서울숲 복원과 맞물려 근린상점은 줄어든 반면, 카페와 서양식 음식점 수는 늘어나 2015년엔 100m당 1개로 동일한 수준을 보였다. 현재 역전됐을 것으로 추정된다.

해당 연구를 맡은 한양대학교 도시공학과 연구진은 "최근 서울시에서 관찰되는 젠트리피케이션은 주거지역의 근린상점을 내모는 유형이다"라며 "과거와 달리 지역민을 위한 공간이 외부인을 위한 공간으로 그 장소성이 변한다는 점이 과거 젠트리피케이션과의 차이점"이라고 분석했다.

[뉴스핌 Newspim] 이성웅 기자 (lee.seongwoong@newspim.com)