"초과이익환수제 부활해도 가치 여전할 것" 목소리도
[뉴스핌=김지유 기자] # 내·후년 중 결혼을 계획하고 있는 신모(34·남) 씨는 서울 강남구 개포동의 아파트 구매를 고려하고 있다. 신씨는 소위 말하는 '강남 토박이'다. 그는 어렸을 때부터 부모님과 함께 서초구 우성 1차 아파트에 거주하다가 지난해 재건축으로 이주한 뒤 지금은 양재동 쪽에 살고 있다. 신씨는 아파트가 재건축에 들어가면서 매매 가격이 뛰는 과정을 모두 지켜봤다. 값이 거품이라고 생각해 '이제는 값이 떨어질 일만 남았다'고 생각했던 아파트의 가치가 더 높아질 수 있다는 사실을 알게 된 것이다. 신씨는 다소 무리해서라도 재건축 대상 아파트가 많은 개포동 등지에 신혼집을 마련하겠다는 생각이 확고하다.
강남 주택시장이 여전히 뜨겁다. 지난해 '11.3 주택시장 안정화 대책' 이후 전국적인 주택시장 침체 기조에도 불구하고 강남 주택시장은 여전히 강력한 힘을 보이고 있는 것. 이 같은 '강남의 힘'은 재건축시장에서 시작된다. 지난 1980년대 중후반 우후죽순 들어선 아파트들이 잇따라 재건축 연한을 채울 예정이기 때문이다.
하지만 같은 재건축 아파트단지 중에서도 '메인'으로 꼽히는 아파트에 투자하려면 이미 너무 늦었다는 분석이 나온다. 이들 단지는 이미 일반분양을 시행했거나 상당 부분 사업이 진행돼 연내 분양을 앞두고 있는 경우가 대부분이다. 이런 곳들은 대중에게 너무 많이 알려졌기 때문에 경쟁이 치열할 수밖에 없다.
가뜩이나 비싼 아파트 매매가격이 더 가파르게 뛰는 실정. 말 그대로 벌건 '레드오션'이 된 지 오래다.
이에 따라 당장 재건축 사업이 가시화되는 단계가 아니더라도 5~10년간 중장기 관점에서 재건축 아파트를 주목하라는 조언이 나오고 있다. 눈앞에 펼쳐진 우량주 '블루칩(blue chip)'은 아니더라도 '한 방'이 기대되는 '옐로칩(yellow chip)' 말이다.
◆재건축 '옐로칩' 도곡동 개포한신아파트
재건축 대상 아파트 중 눈에 띄는 '옐로칩'은 강남구 도곡동 개포한신아파트다. 개포한신은 지난해 말 서울시 도시계획위원회로부터 재건축정비계획안 심의를 받았다. 조합설립추진위 관계자에 따르면 개포한신은 이르면 오는 4월 말에서 5월 초 조합 설립을 완료할 계획이다. 재건축은 조합 설립이 인가되면 본격 사업이 진행되는 단계에 접어든다. 개포한신은 오는 2018년 말쯤 거주민 이주를 시작하고 2019년 초 착공한다는 목표다. 지금은 620가구지만 재건축을 하게 되면 825~840가구로 늘어난다.
국토교통부와 부동산114에서 제공하는 아파트 실거래가에 따르면 개포한신은 지난 2007년 1분기 당시 전용면적 83.86㎡짜리가 11억8000만원에 거래됐다. 지금은 13억5000만원 수준에 거래되고 있다.
주변 도곡동 개포럭키아파트도 중장기 투자처로 꼽힌다. 이곳 역시 지난해 말 조합설립추진위 승인을 받았다. 추진위 관계자에 따르면 개포럭키는 서울시에 정비사업 세부계획을 제출하고 승인을 기다리는 중이다. 오는 4월 말에서 5월 말 승인이 날 것으로 예상한다.
또 오는 2019년 4~5월 거주민 이주와 착공이 가능하도록 추진한다는 방침이다. 이곳은 현재 128가구지만 재건축을 통해 158가구로 늘린다는 목표다. 개포럭키는 요즘 9억~9억3000만원(전용면적 79.89㎡) 수준에 거래되고 있다. 약 10년 전에는 최고가 8억4000만원 수준에 거래됐다.
남측 개포동에서는 현대1차아파트가 재건축 준비를 하고 있다. 이곳은 지난해 말 서울시 도계위로부터 주택재건축정비계획 수립 및 정비구역 지정과 함께 경관 심의안이 통과됐다. 현대1차는 평균 29층으로 재건축할 계획이다. 규모는 소형 임대주택 100가구를 포함해 총 823가구다. 지금은 13층 높이에 총 416가구로 재건축 계획의 절반 수준이다.
현대1차는 약 10년 전에는 지금과 비슷하게 11억원(전용면적 83.96㎡ 기준)에 거래된 후 2012년에는 8억원 수준으로 떨어지기도 했다. 하지만 조금씩 올라 지금 평균 10억원 수준에 거래되고 있다. 현대1차 주변에는 개포주공 1단지와 시영아파트 등 재건축사업 9부 능선을 넘어선 곳들이 있어 재건축사업 전망이 더 밝다는 분석이다.
◆개포동 우성6차는 올 연말 재건축 연한
아직까지 본격적으로 재건축이 추진되지는 않지만 향후 옐로칩으로 성장할 가능성이 있는 곳도 있다. 개포동 우성6차도 향후 재건축사업의 옐로칩으로 꼽힌다. 특히 이곳은 5층 높이에 불과해 용적률 측면에서 유리하다. 지난 1987년 11월 지어진 우성6차는 올 연말 재건축 연한이 도래한다.
강남구의 한 공인중개사는 "층수가 낮아서 재건축을 하게 되면 유리할 것으로 전망되고, 아파트가 지어질 당시 감사원 직장조합주택으로 출발해 경치도 좋고 튼튼하다"며 "근처 개포시영 등 재건축 아파트단지로부터 긍정적인 영향도 받을 것"이라고 말했다.
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부동산114 함영진 리서치센터장도 "단지 규모는 작지만 층수가 낮은 아파트단지의 경우 용적률을 300%까지 올릴 수 있다면 재건축사업 단지로서 의미가 있을 수 있다"고 말했다.
우성6차는 약 10년 전 7억원(전용면적 54.98㎡)에 거래되다가 지난 2013년 5억원대로 떨어지기도 했지만 최근 고공상승해 최고 7억8000만원까지 거래되고 있다.
다만 내년 초과이익환수제 부활이 변수로 작용할 수 있다는 점은 유의해야 한다. 재건축 초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 조합원 1인당 3000만원을 넘을 경우 그 초과금액의 최대 50%를 환수하는 제도다. 지난 2006년 투기가 극심한 주택시장을 안정시킨다는 취지로 도입됐다가 지난 2013년 부동산 거래를 위축시킨다는 이유로 유예됐었다. 올 연말 유예가 종료돼 내년부터 다시 시행될 가능성이 크다. 다만 올 연말까지 관리처분계획인가 신청을 마치면 내년 초과이익환수제가 부활해도 적용을 받지 않는다.
하지만 초과이익환수제가 부활한다고 해도 강남 재건축 아파트의 가치가 사라지지는 않을 것이라는 전문가 목소리가 나온다. 재건축사업이 장기간 프로젝트인 데다가 초과이익환수제로 인해 부과되는 세금 규모가 불확실하기 때문이다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "초과이익환수제가 살아난다고 해도 조합원 전체가 공동으로 세금을 부담하는 것이기 때문에 그 규모가 얼마나 될지 모른다"며 "재건축사업이 10년 정도의 장기 프로젝트이기 때문에 일시적으로 영향을 받을지는 몰라도 기존 가치가 급격하게 떨어지지는 않을 것"이라고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 김지유 기자(kimjiyu@newspim.com)
