[뉴스핌=김지유 기자] 강북권 재개발사업 추진 지역 가운데 '최대어'로 꼽히는 한남뉴타운 개발이 본궤도에 올랐다. 한남뉴타운에서 본격적으로 개발이 가시화된 곳은 서울시 건축심의를 통과한 3구역뿐이다. 하지만 개발 추진 확산에 대한 기대감으로 주변 2·4·5구역에도 수요자들의 이목이 쏠리고 있다. 개발할 수 있는 부지가 한정된 반면 수요가 끊임없이 유입되는 서울 안에서도 거주 여건이 좋기로 소문난 '한남동' 주변에 개발 훈풍이 불고 있다.

지난 2014년 이후 불고 있는 '제2차 강남 재건축 붐'이 사실상 끝나가고 있음을 고려할때 차기 부동산 시장을 이끌 재료는 한남뉴타운이 될 것이란 관측이 많다. 특히 정부의 주택규제가 전통적으로 재건축에 집중돼 있는 만큼 한남뉴타운 투자 가치가 더 커질 것이란게 전문가들의 이야기다.

◆ 3구역 건축심의 통과로 '한남' 프리미엄에 주목

#"이름 그대로 한남뉴타운이잖아요. 만약에 이름을 보광뉴타운이라고 했어 봐요. 이만큼 사람들의 이목을 끌 수 있겠어요? 한남뉴타운에 대한 기사 1개만 보도돼도 그다음 며칠간은 문의전화가 빗발쳐요. 한남 프리미엄을 톡톡히 보고 있는 거죠." -한남뉴타운에서 영업 중인 G공인중개사 사무실 관계자(40대, 남성)

서울 강북권에서 추진하고 있는 뉴타운 사업 가운데 한남뉴타운은 최고 사업성을 보유한 곳으로 꼽힌다. 뉴타운 사업과 별개로 서울 안에서도 '금싸라기' 땅으로 평가받는 지역이 바로 한남동이다.

지난 2003년 제2차 뉴타운으로 지정된 용산구 한남동·보광동·이태원동 일대 한남뉴타운은 앞으로는 한강, 뒤로는 남산을 끼고 있어 예로부터 '배산임수형'으로 풍수지리가 좋다고 평가받는다.

거기에 보광동은 서울 시내 곳곳은 물론 다리만 건너면 강남으로 유입돼 강남권 접근이 수월하다. 이에 따라 서울에서 사업을 추진하고 있는 뉴타운 33곳 가운데 가장 투자가치가 뛰어난 지역으로 꼽혀왔다.

한남뉴타운은 111만205㎡ 규모로 모두 5개 재개발구역으로 나뉜다. 하지만 이태원 상권을 상당 부분 포함한 1구역은 지난해 재정비촉진구역에서 해제되며 사실상 4개 구역만 남게 됐다.

사업이 가장 빠른 3구역은 경의중앙선 한남역 근처 한남동과 보광동에 걸쳐 있다. 38만5687㎡ 규모로 한남뉴타운 가운데 가장 면적이 넓다. 지하철 6호선 이태원역 남동부에 위치한 2구역은 보광동과 이태원동에 걸쳐 있다. 국내 유일의 이슬람 사원이 있는 곳이다. 노후 불량주택이 밀집해 재개발 필요성은 3구역보다 더 높다는 평가를 받는다. 하지만 이곳도 1구역처럼 이태원 상권이 일부 있어 사업 속도에 한계가 있을 것으로 보인다.

4구역은 폴리텍대학 남측 보광동 일대에 지정돼 있다. 3구역처럼 주거지 중심이라 개발속도는 3구역 다음으로 빠를 것으로 전망된다. 5구역은 한강변 동빙고동과 주성동에 걸쳐 지정됐다. 지하철역과 멀지만 한강 접근성이 좋다. 사업성이 뛰어난 반면 한남뉴타운은 그동안 사업 추진에 어려움을 겪어왔다. 소규모 주택과 빌라가 밀집한 지역인 데다가 주변의 한강과 남산을 비롯한 자연 환경의 보호 필요성 등 각종 이해관계가 얽혀 있기 때문이다.

우선 3구역은 최근 사업 '8부 능선'을 넘었다. 서울시는 지난 10월 24일 용산구 한남동 686번지 일대 한남뉴타운 3구역에 대한 재개발 건축심의를 승인했다. 지난 2015년 '남산 자락 지형을 보전해 재개발해야 한다'는 이유로 심의를 보류한 지 2년 만이다. 한남뉴타운 3구역 재건축조합은 내년 봄 사업시행인가를 받고 오는 2019년 9월 착공해 2022년 7월 준공하는 것을 목표로 하고 있다. 3구역은 재개발 뒤 195개 동, 총 5816가구로 탈바꿈할 계획이다.

이같이 3구역 개발이 가시화되자 한남뉴타운에 수요자들의 이목이 쏠리고 있다. 그동안 지지부진했던 한남뉴타운 개발이 3구역을 선두주자로 본격적인 호황기를 맞을 것으로 전망되기 때문이다. 부동산 업계에는 3구역이 서울시 건축심의를 통과한 만큼 2·4·5구역도 건축심의 수립이 순조로울 것이라는 기대감이 흐른다.

◆3구역 선두주자로 매입문의 증가..각 구역마다 '매력' 달라

지난 8·2 부동산대책 이후 출렁였던 한남뉴타운 주택 매매가격은 3구역이 지난 10월 서울시 건축심의를 통과하자 다시 '고점'을 향해 회복하고 있다. 매수 문의도 증가하고 있다. 여기에 각 구역마다 안고 있는 사업성이 달라 실수요자들은 선호하는 특징에 맞게 투자를 고려해볼 만하다.

한남뉴타운 주변 공인중개사 사무실에 따르면 새 아파트 전용 59㎡대만 분양 신청이 가능한 3구역 분할다세대주택 대지지분 26㎡(8평)는 지난 8·2 대책 직전 평균 7억원 중후반대에 호가가 형성됐다.하지만 8·2 대책이 발표되며 서울 전역이 투기지역으로 묶이자 매매가격이 주춤했다. 그러다가 지난 10월 3구역이 건축심의를 통과하면서 매매가격이 다시 상승하고 있는 추세다.

한남뉴타운 C공인중개사 사무실 대표는 "지난 8·2 대책 직전 고점을 찍었던 매매가격이 9월 하락했다가 10월 중순부터 다시 회복하고 있다"고 분위기를 전했다.

11월 초 기준 3구역 분할다세대 대지지분 26㎡는 6억원 중후반대, 최고 7억원 수준으로 매매가격이 형성되고 있다. 새 아파트 전용 84㎡ 분양 신청이 가능한 기존 다세대주택(원빌라)은 대지지분 26㎡ 물건이 3.3㎡당 1억원 수준에 호가를 형성하고 있다. 가장 개발속도가 빠른 3구역은 한남역이 가깝고 '구릉지 지형'으로 자연경관이 뛰어나다는 평가다.

2구역 매매가격은 일반적으로 3구역과 비슷하거나 5000만~1억원 정도 낮다고 공인중개사 사무실들은 전한다. 지역 특성상 한강 조망권 확보가 불가능하기 때문이다. 하지만 상업중심지인 이태원이 가까운 점이 독보적인 장점으로 작용한다. 향후 개발이 완료되면 이태원 상가와 연계한 상업지구가 될 것이라는 게 공인중개사 사무실 관계자들의 시각이다. 분할다세대 26㎡(대지지분)를 기준으로 낮게는 6억원 초반대에서 높게는 7억원 수준으로 매매 호가가 형성되고 있다.

4구역은 평균적으로 3구역과 비슷한 수준의 매매가격을 형성하고 있다. 분할다세대 26㎡(대지지분) 기준 6억원 중후반대, 최고 7억원 수준이다. 4구역은 총 조합원 수가 1166명으로 한남뉴타운 가운데 가장 적다. 이에 따라 '분할지분'도 가장 적고 대지지분이 큰 물건이 많다. 조합원들의 분담금이 가장 적은 구역이 될 것으로 부동산 업계에서는 예상하고 있다. 다만 초기 투자비가 많이 든다는 것은 문제점으로 꼽힌다.

부동산 업계에서 가장 주목하는 곳은 5구역이다. 5구역은 한강변을 끼고 있어 조망권이 뛰어난 사업장으로 꼽힌다. 게다가 반포대교가 위치해 강남권 접근성이 뛰어나다. 여기에 신분당선 연장선 호재도 안고 있다.
이 같은 장점으로 5구역은 한남뉴타운 가운데 가장 매매가격이 높다. 분할다세대 26㎡(대지지분)는 평균 7억원 중후반대, 최고 8억원 수준으로 다른 구역보다 5000만~1억원 정도 매매 호가가 더 붙는다.

◆부동산 규제대책에 실거래는 적어...기대감은 '여전'

지금 한남뉴타운의 가장 큰 걸림돌은 서울을 위주로 한 정부의 부동산 규제대책이다. 서울 전역이 투기지역으로 묶여 주택을 매매할 수 있는 수요자들의 대출이 어려워지고 3억원 이상 주택 거래를 할 때 자금계획을 밝혀야 하기 때문에 실거래량은 많지 않다.

한남뉴타운 공인중개사 사무실들은 서울 아파트 시장에 대한 관망세가 커짐에 따라 한남뉴타운 역시 거래가 활발하지 않다고 설명한다. 그럼에도 불구하고 한남뉴타운만큼 사업성이 뛰어난 뉴타운은 없다고 자부한다. 실제 지금 당장은 정부의 부동산 규제대책에 따라 '거래절벽' 현상이 나타나고 있지만 개발에 속도가 붙었다는 소식이 전해지자 매매 호가가 다시 상승하고 있다는 것. 조금씩 매매거래량도 회복되고 있다. 특히 대출이 어려워지자 25~30㎡(대지지분)대 소형 지분을 찾는 실수요자들 문의가 증가하고 있다.

한남뉴타운 Y공인중개사 사무실 대표는 "지난 8·2 대책 이후 대출이 어려워지자 이전에는 한 달 기준 10건 계약했다면 지금은 2~3건 수준으로 줄었다"며 "하지만 한남뉴타운이 워낙 에너지가 큰 곳인 만큼 주택시장 악재가 발표되면 잠깐 주춤하지만 금방 살아난다"고 말했다.

한남뉴타운 C공인중개사 사무실 대표도 "3구역 건축심의 통과가 발표된 뒤 거래가 많지는 않아도 조금씩 이어지고 있다"며 "8·2 대책 전에는 월 25건 정도였던 매매거래가 9월 3건, 10월에는 5건에 달했다"고 설명했다.

◆추가 분담금·투자수익률 아직은 '시기상조'...평당 4000만원 관측도

한남뉴타운 개발 추진이 이제 본격화되고 있는 만큼 추가분담금과 투자수익률 예측은 시기상조라는 의견이 지배적이다. 한남뉴타운 G공인중개사 사무실 관계자는 "아직 관리처분인가가 나오지 않았기 때문에 벌써부터 추가분담금과 일반분양가, 투자수익률을 따지기엔 이르다"고 말했다.

일각에서는 3구역의 경우 대략 추가분담금은 3억원, 분양가는 평당 3500만~4000만원 수준이 될 것으로 예상한다. 다른 구역도 이와 비슷한 수준으로 전망한다.

한남뉴타운 D공인중개사 사무실 대표는 "관리처분인가를 받아야 정확하게 알 수 있지만 추가분담금이 대체로 2억~3억원, 많게는 3억원 이상 될 것으로 예상된다"며 "분양가는 평당 3500만~4000만원 수준이 될 것"이라고 말했다. 그러면서 "향후 5년 뒤 평당 6000만원까지 간다고 볼 때 지금 투자해도 얼마든지 가치가 있다고 판단된다"고 강조했다.

[뉴스핌 Newspim] 김지유 기자 (kimjiyu@newspim.com)