2040년이면 서울 아파트 89%가 재건축 대상
안전진단 통과해도 초과이익환수제..'산 넘어 산'
재건축 안되면 안전‧범죄에 취약..대규모 슬럼화 우려
[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 앞으로 20~30년뒤 강남, 목동의 모습은?
잇단 재건축 정비사업에 정부 규제로 재건축이 사실상 전면 중단되자 향후 주거지 슬럼화가 가속화될 것이라는 우려가 나온다.
아파트 노후화로 주민들은 안전사고와 범죄에 노출되고 공동시설 관리가 부실해지면서 생활환경 악화로 이어질 수 있다는 지적이다.
서울 강남이나 목동 뿐만 아니라 사업성이 낮은 도심 외곽, 지방의 슬럼화는 더욱 가속화될 전망이다.
22일 건설 및 부동산시장 전문가에 따르면 재건축사업이 사업성 악화로 사실상 중단되면 입주 30~40년이 넘은 노후 아파트단지는 슬럼(slum;주거 및 생활 환경이 극히 불량한 지구)지대가 될 것이란 분석이 나오고 있다.
낡은 아파트를 재정비하지 못하게 되자 기존 거주자가 떠나고 생활수준이 악화되는 것을 말한다. 대표적인 사례가 뉴욕의 흑인 빈민가인 할렘(Harlem)이다.
서울시와 부동산업계에 따르면 오는 2040년 서울시내 주거지의 절반 이상이 노후주택으로 채워질 것이라는 전망이 나왔다.
서울연구원에 따르면 오는 2040년 건축된 지 30년 이상 된 노후 주택이 전체 주택의 절반 이상이 되고 특히 현재 아파트의 89%가 재건축 대상이 될 것으로 예상했다.
수많은 아파트의 노후시기가 일제히 도래하면서 물리적 환경 악화, 안전 문제, 사회적 고립 문제가 동시 다발적으로 발생할 것이란 우려다.
관련 보고서를 작성한 맹다미 서울연구원 도시공간연구위원은 "노후주택이 밀집한 지역이 공간적, 사회적으로 고립된다면 범죄, 폭동과 같은 심각한 사회문제로 직결될 가능성이 높다"며 "늘어나는 빈 집은 주거지에 범죄 발생, 공중위생과 경관 악화와 같은 문제를 야기할 수 있다"고 경고했다.
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| 서울 양천구 목동아파트 1단지에 '재건축 안전진단 강화'를 반대하는 현수막이 걸려 있다. <사진=김학선 기자> |
주거지가 급속도로 노후화되고 있음에도 불구하고 재건축 사업은 더 이상 대안이 될 수 없는 상태다. 정부가 안전진단을 강화하고 재건축 초과이익환수제를 부활시켰기 때문이다.
정부는 지난 2월 재건축 안전진단 기준 중 구조안전성 비중을 20%에서 50%로 확대하고 주거환경은 40%에서 15%로 축소시켰다. 구조안전성 비중이 높아지면서 안전진단 결과 재건축이 가능한 D·E등급을 받기는 '하늘의 별따기'가 됐다.
무너질 정도의 아파트가 아니라면 사실상 재건축을 하지 말라는 것이 정부의 단호한 입장이다.
재건축 시장은 일제히 얼어붙었다. 특히 재건축 기대감이 컸던 양천구 목동 신시가지단지는 직격탄을 맞았다.
신시가지단지 2만6000가구는 현행법상 재건축 연한인 30년을 맞았다. 목동 주민들은 올해부터 재건축 사업을 본격적으로 추진하기 위해 주차난과 화재의 위험, 지진으로 인한 위험을 감수해 왔다.
하지만 정부의 재건축 강화조치로 새 아파트 입주는 기약 없이 미뤄졌다.
지방선거를 앞두고 최근 목동 신시가지 아파트 재건축의 밑그림이 될 지구단위계획안이 나오며 숨통을 틔우는 듯 했지만 계획은 계획일 뿐 안전진단 통과는 별개의 문제다.
지구단위계획이 확정되더라도 목동 재건축사업은 정부의 재건축 안전진단 기준 강화에 발목이 잡혀 수년간 기약없는 희망고문이 될 가능성이 커졌다.
목동 주민들은 언제까지 위험이 노출된 아파트에서 살아야 하는지 정부에 대한 원망의 목소리가 크다.
목동 재건축 추진을 위해 힘쓰고 있는 양천연대 관계자는 "경주와 포항 지진으로 수도권도 더 이상 지진 안전지대가 아니다"며 "목동 아파트는 모두 내진 설계가 반영돼 있지 않아 항상 위험에 노출돼 있다"고 말했다.
그는 또 "단지 내 차량 보유자의 절반도 주차할 수 없을 만큼 좁은 주차공간으로 화재 발생시 소방차 진입도로 조차 확보되지 않은 상황"이라며 "각 가구별 스프링클러도 제대로 설치돼 있지 않아 화재 위험도 크다"고 목소리를 높였다.
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| 목동 아파트 내 이중주차로 소방차가 진입하지 못하고 있다. <사진=양천연대> |
주민들의 요구로 정부는 주차난이 심각한 노후 아파트에 대해 안전진단 가산점을 부여했지만 생색내기에 그쳤다.
소방차 진입도 어려울 정도로 주차난이 심각한 노후 아파트의 재건축을 위해 늘어나는 평가 점수는 100점 만점에 1.875점에 그친다. 주차 공간이 부족하다는 이유만으로 재건축을 할 수 있는 단지는 사실상 나오기 어려운 수준이다.
안전진단을 통과한다 하더라도 초과이익환수금 '폭탄'이 도사리고 있다. 사업성이 높은 강남 아파트도 수억원으로 예정된 부담금 탓에 사업을 재검토하고 있다.
맹다미 연구위원은 "노후 아파트 시설 노후화로 유지 관리 비용이 증가하고 이에 따라 주민 부담도 크게 늘어날 것"이라며 "결국 시설이나 공동시설 관리가 부실해지면서 생활환경 악화로 이어질 수 있다"고 지적했다.
이어 "구조적 안전성이 취약한 노후 아파트는 주민의 거주불안을 심화하고 생존을 위협하게 될 것"이라며 "2010년대 이전에 건설된 아파트의 대부분은 물리‧사회적 노후화로 대규모 슬럼화가 예상된다"고 경고했다.
syu@newspim.com
