전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
증권·금융 증권

속보

더보기

[부동산신탁 꿈틀-끝] 금투업계 삼총사 등장에 중소형 신탁사 '긴장'

기사입력 : 2019년03월05일 14:27

최종수정 : 2019년03월05일 15:47

중소형 신탁사들은 신규업체들과 수수료 경쟁 예상
대형사들과 경쟁은 2년 뒤부터..."신규사 금융과 건설 균형감각 관건"

[편집자주] 신영자산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 등 3곳이 부동산 신탁(信託)업에 신규 진출한다. 신규 업체가 진입하는 건 지난 2009년 이후 10년 만이다. 이에 따라 오랫동안 과점형태를 유지하던 부동산신탁 시장에 지각변동이 예고되고 있다. 특히 기존 신탁사들은 막강한 자본력과 새로운 아이디어로 무장한 부동산신탁사들의 공세에 다소 긴장하고 있다. 수탁액만 180조원에 달하며 ‘황금알을 낳는 거위’로 불리는 부동산신탁 시장. 신규 신탁사들의 진입에 따른 시장변화와 신규업체들의 사업방향에 대해 들여다봤다. 

[서울=뉴스핌] 김형락 김성수 박진범 기자 = 부동산신탁시장에 도전장을 내민 한국 대신 신영 등 금융투자업계3총사가 기존 부동산신탁업 판도변화를 예고하고 있다. 기존 신탁사들은 3총사가 내놓을 사업계획에 촉각을 곤두세우고 있다. 기존 중소형 신탁사들은 신규업체들과 수수료 경쟁이 불가피하다. 대형신탁사들은 신규사들에게 차입형 신탁이 허용되는 2년 뒤부터 진검승부를 준비하고 있다.

5일 금융투자업계에 따르면 신영자산신탁, 대신자산신탁, 한국부동산신탁은 부동산신탁업 본인가를 준비하고 있다. 지난 3일 금융위원회는 임시회의를 열고 이들 3곳에 부동산신탁업 예비인가를 의결했다.

2009년 이후 10년 만에 부동산신탁시장이 열리며 기존 11개 신탁사가 14개 체제로 바뀐다. 특히 부동산금융으로 상당한 수익을 내고있는 금융투자업계가 주축인 신규업체 3곳은 신탁시장에 '다크호스'로 떠오르고 있다. 

전문가들은 이번 신규인가로 부동산신탁시장 총량 확대를 점친다. 기존 신탁사들도 자연스럽게 시장 확대 효과를 누릴 전망이다. 앞서 2005~2010년 5개의 신규사가 신탁시장에 진출하며 차입형신탁 시장 규모는 2010년 1조5000억원에서 2013년 2조9000억원으로 93% 늘었다.

이경자 한국투자증권 연구원은 "금융투자회사는 전문 신탁사보다 개발역량은 떨어져도 여신과 신탁기능을 같이 활용할 수 있다"며 "토지 확보(기존의 여신기능 활용)와 건축비 조달(신탁기능 활용)을 모두 소화하는 방식으로 토지비 부담이 큰 핵심 수도권 지역에도 신탁방식 진출 물꼬를 터줄 수 있다"고 말했다.

기존 신탁사들은 수도권 외곽과 지방 부동산시장에서 차입형 토지신탁, 책임준공확약형 관리신탁 사업을 확대해왔다. 작년 6월말 기준 차입형·책임준공확약형 토지신탁 수탁액 규모는 10조1000억원이다. 11개 전업 부동산신탁사 전체 수탁고의 5.3% 수준이다. 차입형·책임준공확약형 토지신탁 영업수익 규모는 3000억원대로 전체 영업수익의 50% 웃도는 고위험·고수익 상품이다.

관리형 신탁을 주 수익원으로 하는 중소형 신탁사들은 신규업체들과 수수료 경쟁이 불가피해졌다. 고수입 사업인 차입형 토지신탁이 제한된 신규업체들이 시장 개방 초기 관리형 신탁에 치중할 수밖에 없기 때문이다. 2000년대 초반 1%였던 관리형신탁 수수료는 작년 0.1~0.2%까지 떨어졌다. 

부동산신탁업은 부동산 소유자로부터 권리를 위탁받은 신탁회사가 해당 부동산을 관리, 개발, 처분하고 그 이익을 돌려주는 과정에서 수수료를 받는 사업이다. 신탁사는 개발, 투자, 분양 등 전반적인 부동산 개발사업 과정에 참여할 수 있다

신탁사의 자금 투입 여부에 따라 '차입형'과 '관리형'으로 나뉜다. 차입형 신탁은 공사비를 지원하기 위해 신탁사가 신탁대지급금을 투입하는 자금 투입 리스크가 있기에 신탁보수율이 3~4%로 높다. 관리형신탁은 사업비를 위탁자 또는 시공사가 조달해 신탁사의 자금 투입 리스크가 없는 대신 신탁보수율은 낮다.

차입형 신탁 위주의 대형신탁사들은 시간을 벌었다. 금융위가 이번 신규업체 3곳은 차입형 토지신탁을 본인가 2년 뒤부터 허용했기 때문이다. 특히 한국토지신탁, 한국자산시탁 상위 2개사는 차입형신탁 시장에서 점유율 58%로 압도적 우위를 보이고 있다.

대형사들과의 승부는 장기전으로 펼쳐질 전망이다. 통상 신탁사가 하나의 프로젝트를 발굴하고 마무리 하기까지 5년의 시간이 걸린다. 

이경자 한국투자증권 연구원은 "신탁업은 프로젝트 심의와 리스크 관리에 필요한 시스템과 트랙레코드(실적 성과)  축적이 중요하다"며 "신탁시장이 개방되더라도 하나의 사이클을 모두 겪은 5년 이후 진검승부 여부를 알 수 있을 것"이라고 말했다.

관건은 신규업체들이 금융업과 건설업의 균형감각을 갖추느냐다. 한 신탁사 관계자는 "부동산신탁업은 단순히 돈을 조달해 건물을 짓는 금융기반 산업일 뿐만아니라 건설 분야를 알아야 하는 영역"이라며 "새로운 신탁사들이 시공사 민원 해결, 이해관계 조율 능력 등의 노하우를 얻으려면 시간이 걸릴 것"이라고 말했다.

경쟁 심화를 우려하는 목소리도 있다. 코람코자산신탁 관계자는 "신탁사 신규 인가로 기존 신탁사 인력이 신생 업체에 팀 또는 본부 단위로 이탈하는 현상이 늘어날 것"이라며 "경쟁 심화가 불가피해 시장 규모가 커지지 않는 한 기존 신탁사의 매출, 영업이익 감소로 이어질 공산이 크다"고 말했다.

또 다른 신탁사 관계자는 "신탁사가 늘면 시장규모가 커지면서 혁신경쟁과 소비자 편익도 늘겠지만 최근 부동산 경기가 크게 꺾이다보니 기존 신탁사들의 영업력 위축은 불가피하다"며 "다만 신규사는 차입형 토지신탁 부문이 2년간 묶여 있기 때문에 당장 급격한 시장 변화는 제한적일 것"이라고 내다봤다.

 

 rock@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
트럼프 주니어 취재진 피해 조용히 입국 [서울=뉴스핌] 조민교 기자 = 정용진 신세계그룹 회장 초청으로 한국을 방문한 도널드 트럼프 미국 대통령의 장남 트럼프 주니어가 취재진을 피해 조용히 입국했다. [서울=뉴스핌] 최지환 기자 = 도널드 트럼프 미국 대통령의 장남 트럼프 주니어가 29일 오후 서울 강서구 김포국제공항에 도착해 탑승기에서 내리고 있다. 2025.04.29 choipix16@newspim.com 29일 재계에 따르면 트럼프주니어는 전용기편으로 입국해 서울김포비즈니스항공센터에 오후 6시20분경 도착했다. [서울=뉴스핌] 최지환 기자 = 도널드 트럼프 미국 대통령의 장남 트럼프 주니어가 29일 오후 서울 강서구 김포국제공항에 도착해 탑승기에서 내리고 있다. 2025.04.29 choipix16@newspim.com 이후 취재진을 피해 건물 오른쪽으로 나간 뒤 준비된 벤츠 차량을 타고 떠났다. 차량은 정 회장 측에서 직접 준비한 것으로 전해졌다. 트럼프주니어 외 여성 1명이 동행했으며 화사한 옷을 입은 채 꽃을 들고 있던 것으로도 전해졌다.  현장에는 취재진과 경호원을 포함해 많은 인력이 대기 중이었다. 강서경찰서에서도 출동해 안전사고 예방에 만전을 기하는 모습이었다.  [서울=뉴스핌] 조민교 기자 = 트럼프주니어를 위해 마련된 의전 차량. 왼쪽 차량을 타고 공항을 빠져나간 것으로 전해졌다. 2025.04.29 whalsry94@newspim.com 당초 트럼프주니어는 차량을 타고 숙소로 바로 이동할 것으로 전해졌으나 경기 성남시 백현동 소재 정 회장 자택으로 이동해 저녁 식사를 함께하며 회동을 가질 계획인 것으로 나타났다. 만찬 회동 이후 트럼프 주니어는 이날 밤 10시쯤 서울 강남구에 있는 조선팰리스 호텔로 이동할 예정이다. 이 호텔에서 하룻밤 묵은 뒤 30일 국내 재계 총수들과 릴레이 면담을 이어갈 것으로 알려졌다. [서울=뉴스핌] 최지환 기자 = 도널드 트럼프 미국 대통령의 장남 트럼프 주니어가 29일 오후 서울 강서구 서울김포비즈니스항공센터를 통해 입국하고 있다. 2025.04.29 choipix16@newspim.com 이번 트럼프 주니어의 방한은 평소 친분이 있는 정용진 신세계그룹 회장이 '가교 역할'을 하면서 성사됐다. 정용진 회장은 트럼프 주니어의 방한 일정에 동행할 것으로 알려졌다. 이후 트럼프 주니어의 구체적인 방한 일정은 확인되지 않고 있다. 다만 재계에서는 삼성과 SK, 현대차, LG 등 4대그룹을 비롯해, 한화, GS, HD현대중공업 등 10대 그룹 주요 총수들이 연이어 트럼프 주니어와의 면담에 나설 것으로 예상하고 있다. 면담 예정일은 오는 30일로 전해졌다. 트럼프주니어를 기다리는 취재진으로 북적거리는 모습. [사진=공동취재단] mkyo@newspim.com 2025-04-29 19:29
사진
'김문수·한동훈' 최종 승자는 누구 [서울=뉴스핌] 박서영 김가희기자 = 국민의힘 대통령선거 결선 진출자에 김문수·한동훈 후보가 이름을 올렸다. 반탄(탄핵반대)파 김 후보와 찬탄(탄핵찬성)파 한 후보가 2파전을 겨루게 된 가운데 최종 1인 자리를 놓고 치열한 공방이 펼쳐질 것으로 보인다. 국민의힘 대선 후보 경선 선거관리위원회는 29일 오후 3차 경선에 진출할 후보자 2명을 발표했다. 안철수·홍준표 후보는 탈락했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 29일 서울 여의도 국민의힘 당사에서 열린 제21대 대통령 후보자 국민의힘 3차 경선 진출자 발표 행사에서 3차 경선에 진출한 김문수(가나다순) 후보와 한동훈 후보가 기념촬영을 하고 있다. 2025.04.29 pangbin@newspim.com 황우여 국민의힘 선거관리위원장은 경선 결과를 발표하며 "과반 득표자가 없어 3차 경선으로 이어지게 됐다"며 "우리 당과 대한민국의 미래를 위해 깊이 고민하시고 이번 투표에 참여해주신 존경하는 당원 여러분께 진심으로 감사하다"고 말했다. 2강 후보에 진입한 김 후보는 "한 후보와 같이 마지막 경선을 하게 된 것을 매우 감사하게 생각한다. 미래가 창창한 대한민국을 위해 한 후보께서 많은 역할 해주시길 기대한다"고 인사를 전했다. 한 후보는 "어려운 대선 상황에서 김 후보와 제가 생각은 조금 다르지만 2인 3각의 마음으로 하나의 후보로서 이재명 더불어민주당 대선 후보와 맞서야 한다"며 "남은 경선 과정에서 김 후보를 경쟁자가 아닌 동반자로 생각하고 함께 이재명과 싸워 이기는 한 팀이 되겠다"고 목소리를 높였다. 앞서 홍 후보는 경선 결과 발표 직전 한덕수 대통령 권한대행을 입당시켜, 3차 경선에 진출하는 2명의 후보와 '원샷 국민 경선'을 진행하자고 제안했다. 이에 대해 김 후보는 "그 부분은 조금 더 논의를 해봐야 한다"고 말을 아꼈다. 그는 경선 결과 발표 직후 기자들과 만나 "한 대행도 아직 출마선언을 하지 않았다. 지금 제가 답을 드리는 것 자체가 너무 앞서가는 것이고 당에서도 생각이 있을 것이기 때문에 차차 논의될 것으로 본다"고 즉답을 피했다. 한 후보는 한 대행을 포함한 '원샷 경선'이 공정성에 어긋난다고 강조했다. 그는 "나머지 (탈락한) 6명은 치열한 과정을 통해 여기까지 왔기 때문에 갑자기 (한 대행이) 들어와서 여기서 경선한다는 것은 현실적이지 않다"며 "우리는 전통이 있고 룰이 있는 정당"이라고 반대 의사를 내비쳤다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 29일 서울 여의도 국민의힘 당사에서 열린 제21대 대통령 후보자 국민의힘 3차 경선 진출자 발표 행사에서 진출에 실패한 안철수 후보가 소감을 밝히고 있다. 2025.04.29 pangbin@newspim.com 한편 이날 결선 문턱을 넘지 못한 안 후보는 "누가 최종 후보가 되든 이재명을 막고 정권교체 이루는 데 제 힘을 바치겠다. 우리 당의 승리가 국민 승리고 역사의 승리"라고 소회를 전했다. 홍 후보는 이날 결선 탈락을 끝으로 정계 은퇴를 선언했다. 홍 후보는 "정치인생을 오늘로서 졸업하게 되어 감사하다. 이제 시민으로, 자연인으로 돌아가서 좀 편하게 살도록 하겠다. 이번 대선에서 제 역할은 여기까지"라고 했다. 앞서 지난 27∼28일 진행된 국민의힘 2차 경선은 당원투표 50%, 국민 여론조사 50%의 룰이 적용됐다. 당원 투표엔 76만5773명 중 39만4명(50.93%)이 참여했고 국민 여론조사는 5개 기관에서 6000명(역선택 방지 적용)을 대상으로 이뤄졌다. 후보들의 순위와 득표율은 공개되지 않았다. 따라서 결선에 진출한 김 후보와 한 후보 중 누가 앞섰는지 알 수 없다. 이날 3차 경선에 진출한 김문수·한동훈 후보 2명은 오는 30일 양자 토론회를 진행한다. 국민의힘 선관위는 다음달 1∼2일 양일 동안 선거인단 투표(50%)·국민 여론조사(50%)를 거친 후 같은달 3일 전당대회에서 최종 1명을 선출할 계획이다. seo00@newspim.com 2025-04-29 15:44
안다쇼핑
Top으로 이동