[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 역세권과 대중교통중심지 주변이라도 주택 재건축사업을 추진하는 단지는 층수나 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율) 상향을 기대하기 어려울 전망이다.

역세권이나 주변 대중교통중심시설이 있더라도 현행 용도지역이 일반주거지역인 곳은 재건축 사업에 어떤 편의시설을 넣더라도 용도지역이 준주거지역으로 변경될 수 없기 때문이다. 현행 서울시 도시기본계획인 '서울플랜2030'에 따른 7대 광역중심지에 있지 않은 곳은 용도지역이나 층수 상향이 불가능하다. 또 광역중심에 있더라도 일반주거지역에서 추진하는 주택 재정비구역의 용도지역은 바뀌지 않는다. 

이에 따라 최근 각각 50층 및 49층 재건축을 추진하는 송파구 잠실동 장미아파트나 강남구 압구정동 압구정3구역 등의 고층 재건축 추진은 어렵게 됐다.

12일 서울시가 발표한 '도시·건축 혁신방안'에 따르면 서울시는 7광역중심에 속한 지역이라도 현행 일반주거지역에 있는 주택 재건축단지는 복합개발을 허가하지 않을 방침이다.

서울시는 이날 발표한 도시건축혁신방안에서 '아파트 조성 기준'을 마련했다. 이 기준에 따르면 '역세권 등 대중교통중심지 주변'에서는 상업·업무·주거가 어우러진 복합개발을 추진할 수 있다.

하지만 새로 마련된 아파트 조성기준에도 불구하고 역세권 주변 재건축 아파트는 대부분 복합개발 대상이 되지 않을 전망이다.

권기욱 서울시 도시계획국장은 "아파트 조성기준을 마련했지만 현행 서울플랜2030에서 7광역중심지로 지정되지 않은 단순 역세권 지역은 복합개발 대상이 아니다"며 "이곳에서 주택 재정비사업을 할 땐 현행 용도지역과 건축기준에 맞춰 최고 35층 기준으로 지을 수 있다"고 말했다.

잠실은 서울플랜2030에서 광역중심 가운데 하나다. 반면 잠실역과 인접한 잠실주공5단지는 복합개발을 할 수가 없다. 서울시는 광역중심에 위치하고 있더라도 광역 기능을 수행하고 있는가를 따져 복합개발 여부를 결정한다는 방침이다. 하지만 대부분의 주택 재건축·재개발 단지가 있는 곳의 용도지역은 일반주거지역이며 몇개 주민 편의시설을 넣더라도 광역기능을 수행한다고 보기는 어렵다는 게 서울시의 이야기다.

실제 잠실주공5단지의 경우 일부 동(棟)은 50층으로 지을 수 있다. 서울시가 광역중심인 서울지하철 2호선 잠실역 역세권에 있는 잠실주공5단지의 상황을 고려해 일부 땅만 준주거지역으로 지정해서다. 즉 잠실주공5단지는 준주거지역에 짓는 아파트 동만 50층을 허용했을 뿐 나머지 땅은 현행 규정처럼 일반주거지역을 그대로 유지하며 35층으로 짓도록 한 것이다.

잠실 장미나 압구정3구역의 경우도 마찬가지다. 서울시에 따르면 장미와 압구정3구역도 35층을 넘는 아파트를 지을 수 없는 곳이다. 장미의 경우 잠실역과 가까운 위치에 있지만 광역기능을 맡을 수 없는 일반 주거단지라는 점 때문이다. 

아예 주택 재정비 사업 단지는 복합개발을 할 수 없을 가능성도 나온다. 서울시 관계자는 "광역중심에 속한다고 다 복합개발을 할 수 있는 것은 아니다"며 "광역기능을 수행해야하는데 주택재건축단지가 광역기능을 수행할 수 있다고 보지는 않는다"고 말했다.

또한 광역중심에 있다고해도 주택재건축을 추진하는 단지의 용도지역을 상향해주는 일도 없을 전망이다. 이 관계자는 "서울시는 지금까지 주택재건축을 위해 용도지역 변경을 해준 사례가 없다"며 "2종 일반주거지역을 3종으로 종상향을 해줄 순 있어도 일반주거지역이 준주거지역으로 바뀌는 일은 상당히 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

이에 따라 건설부동산 업계에서는 서울시가 말하는 복합개발은 용적률과 층수를 높여 고밀도 주상복합 아파트를 짓는 것이 아닌 것으로 내다보고 있다. 주민편의시설 기부채납 정도에 따라 용적률만 높여주는 형태가 될 것이란게 전문가들의 판단이다.

이같은 서울시 입장에 따라 아파트 조성기준에서 발표한 '역세권·대중교통중심지 복합개발'은 시민들의 혼란만 야기할 수 있다는 지적이 나온다. 고밀도 복합개발은 주택재건축에서 사실상 불가능한 부분임에도 서울시가 새로운 기준을 포함해 시민들에게 혼선만 줄 수 있다는 이야기다.

한 업계 관계자는 "결국 현실화될 수 없는 정책을 꺼낸 것은 주민들의 사업추진에 불확실성만 높이게 될 것"이라며 "서울시의 이번 발표로 왕십리, 청량리, 잠실과 같은 광역중심에 있는 재건축 단지들의 50층 재건축계획안이 쏟아질텐데 서울시가 어떻게 대응할지 궁금하다"고 말했다.

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