중장기투자가치에 주목해야
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "워낙 가격도 비싸고 대출도 안된다 다주택 보유도 안된다 그래서 거래는 없어요. 하지만 저가 매물도 없어요. 15년을 버텄는데 입주 때까지 3~5년을 더 못버틸까 하는 생각들이죠"
서울 용산구 한남뉴타운 주변 한 공인중개업소 관계자의 이야기다. 지난 2003년 11월 서울시로부터 2차 재정비촉진구역(뉴타운)으로 지정된 한남뉴타운의 첫 사업인 한남3구역이 사업의 8부 능선을 향해 치닫고 있다.
지난 2017년 서울시 건축심의를 마친 후 단기적으로 급등한 탓에 일반분양가를 감안한 투자가치는 낮은 상황. 하지만 중장기적인 투자가치는 아직 충분하다는 게 부동산업계의 평가다.
28일 부동산업계에 따르면 사업시행 인가를 앞둔 한남뉴타운 3구역은 거래가 거의 이뤄지지 않지만 매물 가격도 떨어지지 않고 있다.
한남3구역은 오는 29일 사업시행인가를 받을 전망이다. 용산구 관계자는 "주민공람기간 동안 별다른 이견이 없는 만큼 빠르면 이달 말인 이번 금요일 사업시행인가가 날 것으로 보인다"고 말했다.
지난 2003년 뉴타운 지정 이후 2009년 정비구역으로 지정된 한남3구역은 조합설립인가(2012년), 서울시 건축심의 통과(2017년)를 거쳐 사업 시행인가를 기다리고 있다. 전체 구역 넓이는 38만6296㎡로 지하 6층부터 지상 22층, 197개 동, 임대아파트 876가구 포함 총 5816 가구를 짓게 된다.
우여곡절을 겪었지만 조합의 끈기있는 사업 추진이 빛을 발했다는 게 현지 부동산업계의 이야기다. 한 공인중개업소 관계자는 "3구역을 제외한 나머지 1~5구역은 사업이 제척되거나 개점휴업상태가 많은데 가장 불리한 조건에서 시작한 3구역이 가장 빠를 수 있었던 것은 사업에 대한 조합원들의 열망일 것"이라고 말했다.
한남3구역은 조건만으로 따지면 한남뉴타운 구역 가운데 가장 불리한 곳으로 꼽힌다. 1인이 소유한 다가구주택을 각 가구별로 구분등기 할 수 있는 다세대주택으로 바꾼 '지분 쪼개기'가 많아서다. 한때 한남3구역은 조합원수가 전체 주택공급수와 비슷한 수준까지 올라간 적이 있을 정도. 이 때문에 지분 쪼개기가 덜한 한남4구역과 5구역보다 투자가치가 낮은 곳으로 꼽힌다.
하지만 발빠른 사업속도가 한남3구역의 가치를 살렸다는 평가다. 또한 사업성은 떨어졌지만 서울시의 까다로운 심의를 모두 따른 것도 향후 단지 가치 상승에 기여할 것이란 시각도 있다.
현지 중개업소 관계자는 "재개발 단지 구릉지 위주의 지형이나 슬럼화된 주변 지역 상황 때문에 재건축과 달리 아파트의 장기적인 투자가치는 낮은 경우가 많다"며 "한남3구역과 한남뉴타운은 한강 경관을 살린 단지로 짓게 되면 재건축에 준하는 투자가치를 가질 수 있을 것"이라고 말했다.
한남3구역은 이달 중 사업시행인가가 나오면 곧바로 시공사 선정에 들어가 연내 선정을 마무리할 계획이다. 이후 관리처분을 거쳐 거주자 이전, 철거 및 착공 단계에 들어간다.
아직 사업시행 인가가 나오지 않았지만 시공사 선정전이 물밑에서 시작된 분위기다. 지금까지 한남3구역 조합측과 접촉한 건설사로는 대림산업, 현대산업개발, 대우건설, SK건설 등이 꼽힌다. 삼성물산도 시공전 참여설이 있었지만 조합과 실제 접촉한 적은 없는 것으로 알려졌다.
◇ 지분 매맷값 3.3㎡당 1억원 넘어서..매맷값은 '견조'
한남3구역의 지분가격은 3.3㎡(대지지분)당 1억원선을 견고히 지키고 있다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 신고된 3구역내 지분 23㎡의 실거래가격은 8억원. 정부의 부동산 규제대책으로 강남을 비롯한 전국 부동산시장이 얼어붙은 상황이지만 사업시행 인가라는 호재가 있는 만큼 이 곳은 봄기운이 역력하다.
다만 거래는 거의 없다는 게 현지 부동산 업계의 이야기다. 2달 넘게 전월세만 거래했을 뿐 매매는 거래해보지 못했다는 중개업소가 만하다. 정부의 규제 이후 세금과 대출이 어려운 점 때문에 매수세가 크게 줄어든 것이다.
전용 59㎡에만 입주할 수 있는 쪼갠 지분의 매맷값은 1억1000만원선이다. 현지 중개업소에 따르면 올들어 거래된 쪼갠 지분 22㎡(약6~7평)의 매맷값은 7억8000만원선이다. 반면 규모가 큰 대형 지분의 가격은 3.3㎡당 1억원에 미치지 못하는 경우도 있다.
오히려 아파트를 받을 수 있는 무허가 건물이 더 인기를 끈다는 이야기도 나온다. 이런 지분은 아파트를 받지 못할 경우도 많다. 하지만 보상은 받을 수 있는 만큼 투자 수요가 간간이 나온다는 게 현지의 이야기다.
한 중개업소 관계자는 "급매물이 없는 것은 아니지만 대부분 지분의 가격은 3.3㎡당 1억원을 지키고 있다"며 "정부 규제 후 약세를 보이는 것은 사실이지만 사업시행 인가가 가까운데다 여러차례 손바뀜이 일어나 투기 수요가 어느 정도 진정됐는지 거래가 되든 안되는 저가 매물은 거의 없는 상황"이라고 말했다.
◇ 분담금+지분값 예상 일반분양가 넘어..단기보다 중장기 봐야
부동산 전문가들에 따르면 통상 재개발사업에서 지분가격이란 결국 예상 일반분양가에서 분담금을 뺀 가격으로 형성된다. 한남3구역 새아파트의 예상 시세는 동부이촌동 단지나 강남권 소규모 단지 시세의 90%선일 것으로 추정한다. 이와 함께 앞서 분양한 용산지역 주상복합아파트의 분양가를 감안하면 3.3㎡당 일반 분양가는 3800만~4000만원선이다. 이렇게 되면 전용 59㎡는 약 9억~10억원정도, 전용 84㎡는 12억~13억원 정도로 예상된다.
한남3구역의 조합원 분담금은 지분에 따라 2억~5억원 선이 될 것으로 예측된다. 가장 거래가 많은 쪼갠 지분 22~28㎡의 매맷값은 7억~8억원선. 이 지분을 갖고 새 아파트 전용 59㎡를 받을 때 예상 분담금은 3억원이다. 이렇게 되면 10억~11억원으로 이미 일반분양가를 넘어서는 수준이 된다.
또다른 중개업소 관계자는 "한남3구역은 쪼갠 다세대주택 지분 22㎡(6~7평)로 새 아파트 전용 59㎡를 받으려면 분담금을 3억원 이상 내야할 수 있는 상황"이라며 "지금 이 지분을 사서 분담금을 낸다면 전용 59㎡ 아파트를 구입하는데 들어가는 비용은 10억원에 달할 것"이라고 말했다.
결국 현 지분가격과 예상되는 분담금을 감안하면 지금 투자했을 때 투자 수익은 기대하기 어려운 상황인 셈이다. 이에 따라 중장기적인 투자가치에 중점을 둬야한다는 이야기가 나온다.
한남뉴타운은 지금 2·4·5구역이 모두 사업의 중기 단계인 조합설립인가를 받은 상태. 3구역은 조합설립인가를 받은 후 7년이 걸려서야 사업시행인가를 받았지만 이는 뉴타운 사업에 부정적인 박원순 서울시장의 정책 기조와 한강 경관을 둘러싼 서울시 도시계획 방침이 바뀐 탓이 크다.
6년여에 걸친 3구역 건축심의 결과를 지켜본데다 최근 서울시가 수립한 도시건축혁신방안에서 재정비사업 방향성이 확실하게 설정된 만큼 2·4·5구역의 사업은 더 빨라질 가능성이 크다. 조합의 의지에 따라 5년내 사업시행인가가 가능할 것이란 시각이 많다. 이렇게 되면 말 그대로 2만가구 규모의 '뉴타운'이 형성될 것으로 기대된다.
현지 중개업소 관계자는 "지금으로선 일반분양가 대비 수익은 없다고 해도 과언은 아니다"며 "단기적인 투자수익을 노릴 것이 아니라 향후 한남뉴타운의 지속적인 개발 가능성을 보고 들어와야할 것"이라고 말했다. 다만 지금 부동산 시장 상황을 봤을 때 투자가치만 고려하는 것은 적절치 못하다는 게 시장 전문가들의 이야기다.
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