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사업시행인가 '코 앞' 한남뉴타운3구역, 거래없지만 기대감은 커져

기사입력 : 2019년03월28일 18:00

최종수정 : 2019년03월28일 18:00

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지분값+예상분담금, 예상 일반분양가 넘어 투자가치는 낮아
중장기투자가치에 주목해야

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "워낙 가격도 비싸고 대출도 안된다 다주택 보유도 안된다 그래서 거래는 없어요. 하지만 저가 매물도 없어요. 15년을 버텄는데 입주 때까지 3~5년을 더 못버틸까 하는 생각들이죠"

서울 용산구 한남뉴타운 주변 한 공인중개업소 관계자의 이야기다. 지난 2003년 11월 서울시로부터 2차 재정비촉진구역(뉴타운)으로 지정된 한남뉴타운의 첫 사업인 한남3구역이 사업의 8부 능선을 향해 치닫고 있다.

지난 2017년 서울시 건축심의를 마친 후 단기적으로 급등한 탓에 일반분양가를 감안한 투자가치는 낮은 상황. 하지만 중장기적인 투자가치는 아직 충분하다는 게 부동산업계의 평가다. 

28일 부동산업계에 따르면 사업시행 인가를 앞둔 한남뉴타운 3구역은 거래가 거의 이뤄지지 않지만 매물 가격도 떨어지지 않고 있다.

한남3구역은 오는 29일 사업시행인가를 받을 전망이다. 용산구 관계자는 "주민공람기간 동안 별다른 이견이 없는 만큼 빠르면 이달 말인 이번 금요일 사업시행인가가 날 것으로 보인다"고 말했다.

지난 2003년 뉴타운 지정 이후 2009년 정비구역으로 지정된 한남3구역은 조합설립인가(2012년), 서울시 건축심의 통과(2017년)를 거쳐 사업 시행인가를 기다리고 있다. 전체 구역 넓이는 38만6296㎡로 지하 6층부터 지상 22층, 197개 동, 임대아파트 876가구 포함 총 5816 가구를 짓게 된다.

우여곡절을 겪었지만 조합의 끈기있는 사업 추진이 빛을 발했다는 게 현지 부동산업계의 이야기다. 한 공인중개업소 관계자는 "3구역을 제외한 나머지 1~5구역은 사업이 제척되거나 개점휴업상태가 많은데 가장 불리한 조건에서 시작한 3구역이 가장 빠를 수 있었던 것은 사업에 대한 조합원들의 열망일 것"이라고 말했다.

한남3구역은 조건만으로 따지면 한남뉴타운 구역 가운데 가장 불리한 곳으로 꼽힌다. 1인이 소유한 다가구주택을 각 가구별로 구분등기 할 수 있는 다세대주택으로 바꾼 '지분 쪼개기'가 많아서다. 한때 한남3구역은 조합원수가 전체 주택공급수와 비슷한 수준까지 올라간 적이 있을 정도. 이 때문에 지분 쪼개기가 덜한 한남4구역과 5구역보다 투자가치가 낮은 곳으로 꼽힌다.

하지만 발빠른 사업속도가 한남3구역의 가치를 살렸다는 평가다. 또한 사업성은 떨어졌지만 서울시의 까다로운 심의를 모두 따른 것도 향후 단지 가치 상승에 기여할 것이란 시각도 있다.

현지 중개업소 관계자는 "재개발 단지 구릉지 위주의 지형이나 슬럼화된 주변 지역 상황 때문에 재건축과 달리 아파트의 장기적인 투자가치는 낮은 경우가 많다"며 "한남3구역과 한남뉴타운은 한강 경관을 살린 단지로 짓게 되면 재건축에 준하는 투자가치를 가질 수 있을 것"이라고 말했다.

한남3구역은 이달 중 사업시행인가가 나오면 곧바로 시공사 선정에 들어가 연내 선정을 마무리할 계획이다. 이후 관리처분을 거쳐 거주자 이전, 철거 및 착공 단계에 들어간다.

아직 사업시행 인가가 나오지 않았지만 시공사 선정전이 물밑에서 시작된 분위기다. 지금까지 한남3구역 조합측과 접촉한 건설사로는 대림산업, 현대산업개발, 대우건설, SK건설 등이 꼽힌다. 삼성물산도 시공전 참여설이 있었지만 조합과 실제 접촉한 적은 없는 것으로 알려졌다.

한남뉴타운 전경 [사진=이형석 기자]

 

◇ 지분 매맷값 3.3㎡당 1억원 넘어서..매맷값은 '견조'

한남3구역의 지분가격은 3.3㎡(대지지분)당 1억원선을 견고히 지키고 있다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 신고된 3구역내 지분 23㎡의 실거래가격은 8억원. 정부의 부동산 규제대책으로 강남을 비롯한 전국 부동산시장이 얼어붙은 상황이지만 사업시행 인가라는 호재가 있는 만큼 이 곳은 봄기운이 역력하다.

다만 거래는 거의 없다는 게 현지 부동산 업계의 이야기다. 2달 넘게 전월세만 거래했을 뿐 매매는 거래해보지 못했다는 중개업소가 만하다. 정부의 규제 이후 세금과 대출이 어려운 점 때문에 매수세가 크게 줄어든 것이다.

전용 59㎡에만 입주할 수 있는 쪼갠 지분의 매맷값은 1억1000만원선이다. 현지 중개업소에 따르면 올들어 거래된 쪼갠 지분 22㎡(약6~7평)의 매맷값은 7억8000만원선이다. 반면 규모가 큰 대형 지분의 가격은 3.3㎡당 1억원에 미치지 못하는 경우도 있다.

오히려 아파트를 받을 수 있는 무허가 건물이 더 인기를 끈다는 이야기도 나온다. 이런 지분은 아파트를 받지 못할 경우도 많다. 하지만 보상은 받을 수 있는 만큼 투자 수요가 간간이 나온다는 게 현지의 이야기다. 

한 중개업소 관계자는 "급매물이 없는 것은 아니지만 대부분 지분의 가격은 3.3㎡당 1억원을 지키고 있다"며 "정부 규제 후 약세를 보이는 것은 사실이지만 사업시행 인가가 가까운데다 여러차례 손바뀜이 일어나 투기 수요가 어느 정도 진정됐는지 거래가 되든 안되는 저가 매물은 거의 없는 상황"이라고 말했다.

한남뉴타운 재정비촉진지구 현황

◇ 분담금+지분값 예상 일반분양가 넘어..단기보다 중장기 봐야

부동산 전문가들에 따르면 통상 재개발사업에서 지분가격이란 결국 예상 일반분양가에서 분담금을 뺀 가격으로 형성된다. 한남3구역 새아파트의 예상 시세는 동부이촌동 단지나 강남권 소규모 단지 시세의 90%선일 것으로 추정한다. 이와 함께 앞서 분양한 용산지역 주상복합아파트의 분양가를 감안하면 3.3㎡당 일반 분양가는 3800만~4000만원선이다. 이렇게 되면 전용 59㎡는 약 9억~10억원정도, 전용 84㎡는 12억~13억원 정도로 예상된다.

한남3구역의 조합원 분담금은 지분에 따라 2억~5억원 선이 될 것으로 예측된다. 가장 거래가 많은 쪼갠 지분 22~28㎡의 매맷값은 7억~8억원선. 이 지분을 갖고 새 아파트 전용 59㎡를 받을 때 예상 분담금은 3억원이다. 이렇게 되면 10억~11억원으로 이미 일반분양가를 넘어서는 수준이 된다. 

또다른 중개업소 관계자는 "한남3구역은 쪼갠 다세대주택 지분 22㎡(6~7평)로 새 아파트 전용 59㎡를 받으려면 분담금을 3억원 이상 내야할 수 있는 상황"이라며 "지금 이 지분을 사서 분담금을 낸다면 전용 59㎡ 아파트를 구입하는데 들어가는 비용은 10억원에 달할 것"이라고 말했다.

결국 현 지분가격과 예상되는 분담금을 감안하면 지금 투자했을 때 투자 수익은 기대하기 어려운 상황인 셈이다. 이에 따라 중장기적인 투자가치에 중점을 둬야한다는 이야기가 나온다.

한남뉴타운은 지금 2·4·5구역이 모두 사업의 중기 단계인 조합설립인가를 받은 상태. 3구역은 조합설립인가를 받은 후 7년이 걸려서야 사업시행인가를 받았지만 이는 뉴타운 사업에 부정적인 박원순 서울시장의 정책 기조와 한강 경관을 둘러싼 서울시 도시계획 방침이 바뀐 탓이 크다.

6년여에 걸친 3구역 건축심의 결과를 지켜본데다 최근 서울시가 수립한 도시건축혁신방안에서 재정비사업 방향성이 확실하게 설정된 만큼 2·4·5구역의 사업은 더 빨라질 가능성이 크다. 조합의 의지에 따라 5년내 사업시행인가가 가능할 것이란 시각이 많다. 이렇게 되면 말 그대로 2만가구 규모의 '뉴타운'이 형성될 것으로 기대된다.

현지 중개업소 관계자는 "지금으로선 일반분양가 대비 수익은 없다고 해도 과언은 아니다"며 "단기적인 투자수익을 노릴 것이 아니라 향후 한남뉴타운의 지속적인 개발 가능성을 보고 들어와야할 것"이라고 말했다. 다만 지금 부동산 시장 상황을 봤을 때 투자가치만 고려하는 것은 적절치 못하다는 게 시장 전문가들의 이야기다.

 

donglee@newspim.com

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LG, 2년 만에 정규시즌 극적 우승 [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = LG가 NC전 패배에도 극적으로 2년 만에 정규시즌 우승을 확정했다. SSG는 극적인 끝내기 승리로 한화의 우승 도전을 저지했다.  LG는 1일 서울 잠실구장에서 열린 NC와의 2025 KBO리그 정규시즌 마지막 경기에서 3-7로 패했다. LG는 전날 두산에 이어 NC에도 잡히며 시즌을 마쳤다. 하지만 한화가 SSG에 덜미를 잡히며 정규시즌 우승을 확정했다. 구단 네 번째 정규시즌 우승을 차지한 LG는 한국시리즈(KS)에 직행해 구단 네 번째 통합우승(정규시즌·KS 우승)에 도전한다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = LG 트윈스 선수단. [사진=LG 트윈스] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com 8연승의 가파른 상승세를 탄 NC는 시즌 전적 70승 6무 67패로 5위 자리를 지켰다. 같은 날 6위 kt가 KIA를 제압해 승차가 없는 상태가 유지됐지만, NC(0.5109)가 kt(0.5107)를 승률 3모 차로 앞섰다. NC는 3일 열리는 SSG와의 시즌 최종전에서 승리하면 kt의 경기 결과와 관계없이 5위로 포스트시즌 막차를 탄다. 다만 이 경기에서 패하고 같은 날 kt가 한화를 잡으면 6위로 탈락한다. NC는 1회말 2사 2루에서 김현수에게 적시타를 맞아 먼저 실점했다. 하지만 3회 1사 후 김주원이 안타를 친 뒤 2, 3루를 연속으로 훔쳤고, 이후 최원준의 적시타가 나와 동점이 됐다. 기세가 오른 NC는 4회초 경기를 뒤집었다. 만루 찬스에서 김형준이 중전 적시타를 때려 2명의 주자를 불러들였다. NC는 5회초 바뀐 투수 손주영을 상대로 한 점을 더 보탰다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = NC 다이노스 김형준. [사진=NC 다이노스] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com 8회초엔 승부에 쐐기를 박았다. 1사 만루에서 맷 데이비슨의 희생플라이가 나왔고, 이후 권희동의 2타점 적시타가 나와 7-1까지 격차를 벌렸다. NC는 8회 등판한 배재환이 2실점 했지만, 임지민, 김진호를 투입해 추가 점수를 내주지 않고 승리를 확정했다. SSG는 인천 SSG랜더스필드에서 열린 한화와의 경기에서 9회 2사에 나온 이율예의 끝내기 투런포에 힘입어 6-5 승리를 거뒀다. 한화는 이날 패배로 유일했던 우승 가능성이 사라졌다. 선발투수 코디 폰세는 6이닝 6안타(1홈런) 1볼넷 10탈삼진 2실점 호투를 펼쳤지만 불펜진이 승리를 날렸다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = SSG 박성한(오른쪽)이 1일 1회말 선두 타자 홈런을 날리고 베이스를 돌고 있다. [사진=SSG 랜더스] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com SSG는 1회말 선두타자 박성한이 선제 솔로홈런으로 기선을 제압했다. 한화는 3회초 문현빈이 1타점 적시타를 날리며 승부를 원점으로 되돌렸다. 6회 SSG는 1사 1, 3루에서 한유섬이 삼진을 당했지만 고명준이 1타점 적시타를 날리며 다시 팀에 리드를 안겼다. 한화는 7회초 반격에 나섰다. 1사에서 대타 최인호가 2루타를 날렸고 대타 이도윤은 1타점 적시타를 날리며 2-2 동점을 만들었다. 대타 이진영은 역전 투런홈런을 터뜨리며 경기를 뒤집었다. 이어 노시환이 1타점 내야안타로 한 점을 더 추가했다. 하지만 SSG는 쉽게 물러서지 않았다. 9회말 2사에서 대타 류효승이 안타로 출루했고 뒤이어 현원회가 추격의 투런홈런을 터뜨렸다. 뒤이어 정준재의 볼넷과 이율예의 끝내기 홈런으로 경기를 끝냈다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = kt 위즈 황재균. [사진=kt 위즈] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com   kt는 광주 기아챔피언스필드에서 열린 KIA와 원정 경기에서 9-3으로 이겼다. 71승 4무 68패가 된 kt는 이로써 3일 한화 이글스와 정규시즌 마지막 경기 결과에 따라 와일드카드 결정전 진출 여부가 정해진다. kt는 허경민이 4타수 2안타 2타점, 황재균이 5타수 2안타 2타점으로 팀 승리를 이끌었다. 안현민은 5타수 3안타 1타점으로 거들었다. kt 선발 소형준은 1회 3점을 헌납했으나 2회부터 6회까지 실점하지 않으면서 시즌 10승을 달성했다. 2022년 시즌 13승 이후 3년 만에 두 자릿수 승수를 쌓았다. kt는 선발 소형준이 1회말 난조를 보이며 3점을 내줬으나 3회초 대거 5점을 뽑아내면서 단숨에 경기를 뒤집었다. 3회 1사 후 김상수의 볼넷과 장준원의 안타로 1, 3루 기회를 잡았고 허경민, 안현민, 강백호가 차례로 1타점 안타를 날려 3-3 동점을 만들었다. kt는 경기 후반 추가점을 뽑아내면서 승부에 쐐기를 박았다. 7회초 1사 1루에서 허경민이 2루타를 때려낸 후 김민혁의 땅볼 때 3루 주자 유준규가 홈을 밟았다. 이후 KIA 좌완 불펜 최지민의 폭투가 나온 사이 3루 주자 허경민이 홈을 통과하면서 kt가 7-3으로 달아났다. 8회에도 2사 만루 찬스를 잡았고, 타석에 선 장진혁과 허경민이 연이어 밀어내기 볼넷을 골라내면서 2점을 더해 승부에 쐐기를 박았다. thswlgh50@newspim.com 2025-10-01 23:29
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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