[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울시가 종로구 송현동 부지에 공원을 조성하는 것은 토지의 이용가치를 제대로 활용하지 못하게끔 만드는 '비효율적 규제'라는 지적이 나오고 있다. 다수의 부동산 전문가들은 서울시가 대한항공에 제안한 보상가도 시세보다 1000억~2000억원 낮은 만큼 이를 더 높여서 매도자인 대한항공이 납득할 만한 수준의 금액을 제시해야 한다고 봤다.

16일 부동산업계에 따르면 시는 종로구 송현동 일대에 있는 대한한공 부지를 매입한 후 공원으로 조성할 계획이다. 송현동 부지는 경복궁 동쪽에 있으며 인사동, 광화문 광장과 인접해 있다. 일본과 미국이 차례로 소유권을 보유한 뒤 지난 1997년에서야 우리나라로 반환됐다.

이후 대한항공이 한옥호텔 사업을 추진하기 위해 인수했지만 각종 규제에 막혀 모두 무산됐다. 최근 대한항공은 재무구조 개선을 위해 부지매각을 검토하던 도중 서울시의 문화공원 지정 추진, 강제수용 의사 표명으로 갈등을 빚었다. 회사는 지난 12일 국민권익위원회에 서울시의 공원화 추진이 부당하다고 고충민원을 신청한 상태다.

◆ "서울 내 보전지 많아…개발 가능지에 공원 조성은 비효율적"

전문가들은 서울시가 송현동 부지에 공원을 조성하는 것은 도시개발 측면에서 적합하지 않다고 지적했다. 서울시에는 이미 '비오톱'으로 보존하는 토지가 많은데 송현동처럼 개발 가능한 토지에 공원을 만들어 보존하는 것은 도시계획상 비효율적이라는 분석이다.

비오톱이란 특정 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 이뤄 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물서식지를 말한다. 비오톱 1등급 토지는 개발이 절대 불가능한 땅으로, 그린벨트보다 더 강한 토지개발 규제를 받는다.

서울연구원에 따르면 지난 2015년 기준 서울시 내 비오톱 1등급지 전체면적은 9829ha로 서울시 면적의 16.15%를 차지한다. 비오톱 1등급지 중 대부분은 녹지지역(85%)이지만 주거지역도 15%에 이른다.

반면 종로구 송현동 48-9번지는 도시지역, 제1종 일반주거지역, 제1종 지구단위계획구역(북촌 지구단위계획)으로 개발이 가능한 땅이다. 1종 일반주거지역은 비교적 저층주택으로 구성된 주거환경을 갖춘 지역이다.

건폐율(대지면적에 대한 건물 바닥면적 비율) 60% 이하, 용적률(대지면적에 대한 건물 연면적 비율) 150% 이하가 적용되며 금융업소, 사무소, 일반음식점, 휴게음식점, 제과점, 동물병원, 학원, 서점, 사진관, 표구점, 종교집회장 등을 지을 수 있다.

김종율 건국대학교 미래지식교육원 자산관리과정 대표강사는 "송현동처럼 서울 한복판에 있는 비싼 땅에 세금으로 공원을 만드는 것은 토지의 이용가치를 제대로 활용하지 못하는 행위"라며 "도심 내 개발 가능지를 빈 땅으로 둬야 한다는 점에서 자원 낭비"라고 말했다.

고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수는 "서울시가 저탄소 녹색성장을 지향하는 것은 합당하다고 본다"면서도 "하지만 송현동 부지를 공원으로 사용하려면 그 땅의 지리적 특성에 맞는 도시계획에 따라야 한다"고 말했다.

◆ "적정보상가 5600억~6600억…서울시 1000억 이상 높여야"

서울시가 대한항공에 제시한 송현동 부지 보상비도 터무니없이 낮다는 지적이다. 대한항공은 부지 매맷값을 5000억~6000억원으로 보고 있다. 반면 서울시는 '북촌지구단위 계획 결정 변경안'에서 부지보상비를 4670억원으로 책정했다.

전문가들은 송현동 부지의 시세가 개별공시지가의 2배라고 가정하면 보상가로 5600억~6600억원이 적정하다고 추산했다. 서울시가 현재 제시한 금액보다 1000억~2000억원 높여야 한다는 뜻이다.

송현동 부지는 3만6642㎡ 규모며, 부지 내 포함된 48-9번지 개별공시지가(2020년 기준)는 ㎡당 891만4000원이다. 이 경우 예상 보상가는 6529억원으로 추산된다. 종로구 내 1종 일반주거지역 땅값이 3.3㎡당 5000만원이라고 가정해도 서울시가 내야 할 보상비는 5550억원이다.

고 교수는 "서울시는 송현동 부지 주변에 있는 땅 중 용도지역과 지목이 유사한 땅을 기준으로 보상가를 책정해야 한다"며 "개발 가능한 범위도 고려해서 평가해야 할 것"이라고 설명했다.

김 강사는 "서울시가 개발가능지를 도시계획시설로 지정 및 수용한다면 개발을 못 해서 생기는 불이익을 상쇄할 만큼의 액수를 제시해야 한다"며 "시가 사유재산을 지나치게 싼 값에 매입해서 공원이라는 공공재로 쓴다는 것은 사회정의상 맞지 않다"고 강조했다.

또한 서울시와 대한항공의 갈등은 공익과 사익의 충돌인 만큼, 적정 수준에서 보상이 이뤄져야 한다는 의견도 있었다.

강은현 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "대항항공 입장에서는 안팎으로 어려운 시기에 비싼 값은 못 받더라도 제 값은 받아야 한다"며 "서울시도 부지 매입의 목적이 개발이익을 취하는 것이 아니라 땅의 위치가 갖는 역사성을 감안해 공원화해서 공공재로 활용하겠다는 것"이라고 말했다.

이어 "송현동 부지를 너무 싸게 사면 기업 입장에서 억울해할 수 있고, 비싸게 사면 시민 혈세 지출문제로 시끄러워질 수 있다"며 "양 측이 적당한 수준에서 매맷값을 정하면 좋을 것"이라고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com