[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 주택도시보증공사(HUG)의 주택 분양보증 시장 독점에 따른 부작용 우려가 현실로 나타나면서 개선 요구가 꾸준히 제기되고 있다. 과도한 분양가 규제에 따른 로또분양, 공급위축 등 문제가 발생하면서 결국 수요자에게 피해가 돌아가고 있다는 지적이다.

이에 정부는 분양보증 시장 개방을 위한 작업에 나서면서 업계 관심이 모아지고 있다. 전문가들은 향후 보증 시장에 경쟁체제가 도입되더라도 이 같은 부작용 해소는 어려울 것으로 보고 있다. 그동안 높았던 보증수수료가 낮추는 효과에 대해서도 의견이 분분하다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.08.25pangbin@newspim.com

◆HUG규제에 청약시장 '로또판'...재건축 사업은 'STOP'

27일 부동산업계에 따르면 HUG의 분양보증 발급 과정에서의 고분양가 규제는 시세보다 낮은 가격에 분양하는 '로또분양'을 부추기고 있다는 지적이 나온다.

HUG는 현재 주택 분양보증 업무를 독점하고 있다. 이에 30가구 이상 주택을 신규 선분양하는 주택사업자는 현행 주택공급에 관한 규칙에 따라 HUG의 분양보증을 받아야 한다. 이 과정에서 일반분양가는 HUG의 고분양가 기준을 근거로 책정되는데, 과도한 규제로 시세와 동떨어진 분양가로 이어지고 있다.

이는 청약시장을 중심으로 한 과열양상을 불러일으키고 있다. 최근 평균 340대 1의 경쟁률로 서울 아파트 역대 최고 경쟁률을 기록한 서울 은평구 DMC SK뷰 아이파크 포레는 HUG 기준에 따라 3.3㎡당 1992만원에 분양했다. 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 6억5780만~6억8430만원인데, 주변 시세보다 약 5억원의 차익을 기대할 수 있다는 점에서 로또 기대감을 키웠다.

HUG의 분양가 통제는 정부의 대출규제와 맞물리면서 무주택 실수요자보다는 '현금부자'들에게만 혜택을 주는 결과를 초래했다는 비판도 나온다. 지금처럼 대출이 막힌 상황에서 로또분양은 충분한 자금력과 가점을 갖춘 소수에게만 당첨 기회가 돌아간다는 이유에서다.

문제는 분양가 규제에 대한 재건축·재개발 조합 반발이 커지면서 공급에도 차질을 빚고 있다는 점이다. 1만2000여가구 규모인 강동구 둔촌주공 재건축은 당초 7월말 민간택지 분양가상한제 시행 전 일반분양 예정이었지만, HUG 분양가에 대한 조합원 반발로 일정이 연기된 상태다.

둔촌주공 재건축 조합원들은 HUG가 책정한 분양가를 거부하고, 분양가상한제 적용을 받겠다는 입장을 내비치기도 했다. HUG 기준에 따른 2900만원대 분양가로 사업을 진행하면 조합원 분담금이 늘어나는 등 사업성이 크게 떨어진다는 이유에서다. 서초구 래미안 원베일리 재건축 조합도 같은 이유로 후분양을 추진하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

둔촌주공 재건축 조합원은 "새 집에 살아보겠다는 꿈만 가지고 버텨왔는데, 추가분담금으로 2억원을 더 내라고 한다"고 "조합원 희생만 강요하는 분양가 규제에 억울하지 않을 수 있겠느냐"고 토로했다.

'고분양가 사업장 심사기준' 개선안 [자료=HUG]

◆ 국토부 '분양보증 시장 개방' 검토..."부작용 해소 '글쎄'"

정부는 HUG가 독점 중인 분양보증 시장을 개방하는 방안을 검토하고 있다. 국토부는 최근 '주택 분양보증제도의 발전 방향 제시를 위한 연구'라는 연구용역을 발주했다. 이번 연구 용역에는 주택분양보증부문의 개방효과 분석에 대한 내용이 포함됐다.

그러나 시장에선 로또분양·공급위축 등 문제 해결은 어려울 것으로 보고 있다. 지난달 말부터 민간택지 분양가상한제를 본격 시행하는 등 분양가 규제 기조는 여전하기 때문이다.

앞으로 민간택지에 공급되는 아파트는 공공택지처럼 택지 감정평가액, 택지가산비, 기본형건축비, 건축가산비를 합한 가격 이하로 분양가를 산정해야 한다. 정부는 재건축·재개발 사업장에 분양가상한제를 적용하면 HUG가 시행하는 분양가 통제보다 5~10% 가량 분양가가 더 낮아질 것으로 보고 있다.

즉, 기존보다 더 싼값에 분양하면서 당첨 이후 시세차익에 대한 기대감은 더 커질 가능성이 크다. 조합 입장에선 사업성이 떨어지는 만큼 공급 시기를 늦추거나 아예 사업을 접는 선택을 할 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부는 HUG 분양보증을 통해 분양가 규제를 해왔는데, 시장 개방을 하더라도 규제 기능을 놓지는 않을 것"이라고 말했다. 이어 "연구용역 결과가 오히려 HUG를 통한 분양가 규제를 합리화될 수 있는 근거로 작용할 수 있다"고 우려했다.

그동안 HUG의 분양보증시장 독점으로 높았던 보증수수료를 낮추는 효과에 대해선 의견이 갈린다. 시장 개방으로 수수료가 낮아질 것이란 기대도 있지만, 일부 보증기관들 사이의 암묵적 담합으로 이러한 효과를 기대하기 힘들 것이란 우려도 있다.

서진형 한국부동산학회장(경인여대 교수)은 "분양보증 시장이 경쟁체제로 가게 되면 분양보증 수수료율과 수수료가 낮아진다는 효과가 있을 것"이라고 예상했다. 반면 이 연구원은 "분양보증 업무가 민간 보험사까지 확대되더라도 암묵적 담합 가능성이 있기 때문에 보증수수료가 반드시 내려간다고 얘기하긴 어렵다"고 말했다.

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