′돈의 힘′ 수도권 집값, 내년까지 오른다…'오세훈 효과'로 점차 안정

기사입력 : 2021년04월11일 07:10

최종수정 : 2021년04월11일 07:58

서울 소형 아파트도 7.7억…일산 아파트, 석달 새 20% 올랐다
저금리에 이자부담 낮아…46조 토지보상금, 집값 기름 붓는다
오세훈 시장 "정비사업 파격적 규제 완화"…중장기 집값 안정

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 및 수도권 주택시장이 내년까지 '돈의 힘'으로 상승할 것이란 전망이 나오고 있다. 임대차 3법 부작용과 저금리 환경이 지속되는 데다 3기 신도시 등 개발사업으로 토지보상금이 풀려 내년까지 유동성 장세가 이어질 것이라는 분석이다.

서울 집값이 조정기를 겪을 것이란 우려가 시기상조라는 것이다. 다만 오세훈 신임 서울시장이 재건축·재개발 규제완화로 주택공급 확대에 나서는 만큼 중장기적으로는 집값이 안정될 것으로 보인다.

◆ 서울 소형 아파트도 7.7억…일산 아파트, 석달 새 20% 올랐다

11일 KB부동산이 조사한 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 서울 소형 아파트(전용 60㎡ 이하) 평균 매매가격은 7억6789만원으로 조사됐다. 작년 12월(7억2893만원)에서 1분기 만에 5% 오른 수치다. 취득세(약 2%)와 부동산중개수수료 등 각종 거래비용을 감안하면 서울에서 소형 아파트를 살 때 8억원 정도 필요하다는 뜻이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.04.08 sungsoo@newspim.com

서울 중형 아파트(전용 85㎡ 초과 102㎡ 이하) 평균 매매가격은 12억3046만원으로 같은 기간 6% 올랐다. 대형(전용 135㎡ 초과)은 22억1106만원으로 4% 뛰었다.

경기도 아파트에 대한 매수열기도 뜨겁다. 경기도는 지난달 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격이 1939만원으로 올해 1분기 10% 올랐다. 특히 고양시는 지난달 3.3㎡당 아파트 평균가격이 1871만원으로 같은 기간 20% 올랐다. 과천(7%), 성남(10%), 수원(9%), 김포(13%) 등 다른 경기 지역을 큰 폭 웃도는 상승률이다.

고양시 덕양구(20%), 일산동구(19%), 일산서구(20%)는 모두 이 기간 아파트값 상승률이 20%에 육박했다. 10억짜리 아파트가 불과 3개월 사이 2억원 급등한 셈이다. 의정부도 지난달 3.3㎡당 아파트값이 1418만원으로 집계돼 같은 기간 16% 뛰었다.

인천 집값도 오름세다. 인천의 지난달 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격은 1306만원으로 올 1분기 동안 6% 올랐다. 송도국제도시가 있는 인천 연수구(9%), 청라신도시가 있는 서구(8%), 남동구(7%) 등이 상승세를 주도했다.

서울 등 수도권 집값이 이처럼 오른 것은 '임대차 3법의 여진'과 '저금리' 때문으로 분석된다. 임대차 3법 이후로 서울 내 전세·매매물량이 부족해져 주변 수도권 집값에 풍선효과가 발생하는 것이다.

특히 고양시(3.3㎡당 1871만원)는 경기도 전체 평균(3.3㎡당 1939만원)보다 집값이 낮아서 다른 경기 지역보다 가격 상승폭이 컸던 것으로 보인다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "정부 규제로 신용대출이 막히는 상황에서 서울에 내 집 마련이 어렵고 전세가격도 계속 오르니 경기도로 넘어간 수요자들이 많다"며 "실제로 지난해 수도권 인구 순유입은 2006년 이후 14년 만에 가장 많았고, 서울의 전출자의 65%가 경기도로 이동했다"고 말했다.

◆ 저금리에 이자부담 낮아…46조 토지보상금, 집값 기름 붓는다

기준금리가 단기에 오르기 어렵다는 점과 3기 신도시·공공재건축 사업으로 토지보상금이 풀린다는 점도 집값 상승에 일조하고 있다.

미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)는 오는 2023년까지 기준금리를 올리지 않을 가능성을 내비쳤다. 한국은행도 단시일 내 금리를 올리지 않을 것이라는 관측이 나온다. 최근 물가 상승에도 경제에 큰 충격을 줄 만큼 심각한 인플레이션이 뒤따르지 않을 것이라는 관측에서다.

이주열 한국은행 총재는 "인플레이션 1%대 물가 상승률이 우려할만한 수준은 아니다"라고 말했다. 금리인상 등의 정책 대응에 나설 가능성이 현재로선 높지 않다는 의미로 풀이된다. 금리가 오르지 않으면 주택 수요자들이 대출받아 집을 사는 것에 대한 부담이 줄어든다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.04.08 sungsoo@newspim.com

정부의 3기 신도시와 공공재건축 사업으로 토지보상금이 풀릴 경우 시중 유동성은 더 증가할 것으로 보인다. 토지보상 및 부동산개발정보 플랫폼 '지존'에 따르면 3기 신도시 등 공공택지지구에서 풀리는 토지보상금은 대략 30조3000억원이다.

여기다 ▲서울 구룡마을 등 도시개발사업지구 8조1000억원 ▲광명시흥 일반산단 등 산업단지 5조8200억원 ▲경제자유구역 6800억원 ▲고속도로 등 SOC(사회간접자본) 1조2700억원을 합하면 공공주택지구와 산업단지, 도시개발사업 지구 등 117곳에서 풀리는 토지보상금은 대략 46조원에 이를 것으로 예상된다.

이에 따라 전문가들은 서울 등 수도권 집값이 유동성의 힘으로 상승세를 지속할 것으로 내다보고 있다. 지금 집을 사면 '상투'(높은 가격에 매입해 손해를 보는 것)라는 세간의 우려는 시기상조라는 평가다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "코로나19에 따른 경기위축을 극복하기 위해 내년까지 저금리 현상이 지속될 것"이라며 "소상공인을 위한 3차 추경과 3기 신도시 토지보상금 유입으로 시장 부동자금이 풍부한 상황"이라고 말했다.

이어 "부동산 자산을 대체할 투자처가 없어서 당분간 부동산 시장에 대한 관심이 지속될 것"이라며 "서울 외곽 및 강북, 경기도, 인천은 전세가격 상승과 실수요자의 중저가 주택 구매이 같이 이뤄질 수 있다"고 말했다.

◆ 오세훈 시장 "정비사업 파격적 규제 완화"…중장기 집값 안정

다만 오세훈 신임 서울시장이 재건축·재개발 규제완화로 주택공급 확대에 나서는 만큼 중장기적으로는 집값이 안정될 것으로 관측된다.

오 시장은 지난 2월 9일 '신규 주택 36만가구 공급' 공약을 발표하면서 "공급의 핵심 주체는 민간이 돼야 한다"고 강조했다. 그는 "서울시장에 취임하면 일주일 내 도시계획위원회를 열어 재건축·재개발 규제를 풀겠다"고 약속했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.04.08 sungsoo@newspim.com

영등포구 여의도동, 노원구 상계동, 양천구 목동, 강남구 압구정동, 강남구 대치동, 광진구 자양동 등의 노후 아파트를 재건축·재개발하게 해주면 5만~8만가구의 주택이 공급된다는 게 그의 구상이다.

총 36만가구의 신규 주택에 대한 세부사항은 ▲민간토지 임차형 공공주택인 '상생주택' 7만가구 ▲소규모 필지를 소유한 이웃끼리 공동개발하면 인센티브를 주는 '모아주택'으로 3만가구 ▲기존 서울시 공급계획으로 7만5000가구 ▲재개발·재건축 규제 및 용적률·층수 규제 완화를 통한 민간 공급으로 18만5000가구다.

'상생주택'이란 민간이 보유한 토지에 대해 공공이 임대료를 내고 공공주택을 지어 공급하는 방식이다. 용적률 상향 등 인센티브와 각종 세제 혜택을 부여해 민간의 참여를 유도한다. '모아주택'은 소규모 재개발 계획으로 소규모 토지주 4~6가구를 통합개발할 경우 인센티브를 줘서 주택공급을 확대하는 방안이다.

또한 그는 한강르네상스 프로젝트 재가동을 시사했다. 주거지역에 대한 '7층 고도제한'을 폐지하고 용적률 상향을 추진하며, '한강변 아파트 35층 이하' 규제를 전면 재정비할 방침이다.

전문가들은 오 시장의 공약으로 재개발·재건축시장이 단기 폭등할 수 있지만 중장기적으로는 공급 효과가 클 것으로 내다봤다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "서울 집값이 오르는 것은 근본적으로 공급 부족이 원인"이라며 "오 시장의 공약은 주택수요가 많은 지역에 대한 공급 효과가 있어서 중장기적으로 집값 안정화 효과를 가져올 가능성이 높다"고 말했다.

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尹부부 공천개입 수사 급물살 타나 [서울=뉴스핌] 박서영 기자 = 윤석열 전 대통령이 탄핵심판 선고에서 헌법재판관 전원일치 의견으로 파면된 가운데 이른바 '명태균 의혹' 사건에 대한 검찰 수사가 윤 전 대통령 부부에 속도를 낼지 이목이 집중된다. 5일 법조계에 따르면 헌법재판소는 4일 오전 11시 윤 전 대통령 탄핵심판 선고기일을 열어 윤 전 대통령의 파면을 결정했다. 박근혜 전 대통령에 이은 헌정 사상 두 번째 파면이다. 사진은 윤석열 전 대통령. [사진=뉴스핌 DB] 검찰은 지난 2월 17일 윤 전 대통령 부부 공천개입 의혹, 여론조사 조작 의혹, 여론조사 비용 대납 의혹 등 명씨 관련 사건을 창원지검에서 중앙지검으로 이송했다. 이후 검찰은 해당 사건과 관련한 연이은 소환조사 및 강제수사 등에 착수하면서 잔여 수사에 속도를 내 왔다. 검찰은 명씨가 실질적으로 운영한 여론조사업체 미래한국연구소가 당시 대선 후보였던 윤 전 대통령을 돕고자 총 81차례에 걸쳐 불법 여론조사를 해 주고, 그 대가로 김영선 전 국민의힘 의원이 2022년 6·1 보궐선거에서 경남 창원 의창 선거구 공천을 받았다는 의혹을 받았다고 보고 있다. 윤 전 대통령의 부인 김건희 여사는 이와 관련, 보궐선거와 지난해 4월 22대 총선 당시 국민의힘 공천 과정에 개입한 의혹을 받는다. 이날 헌재의 결정으로 윤 전 대통령은 현직 대통령으로서 가졌던 '불소추특권'을 잃게 됐다. 기존 수사 대상이던 내란 혐의뿐 아니라 공천 개입 의혹 수사도 피할 수 없게 된다는 의미다. 법조계 안팎은 조기 대선을 앞두고 윤 전 대통령 부부를 향한 공천 개입 의혹 사건 수사가 급물살을 탈 것이라고 내다봤다. 정계 출신 법조인은 "박 전 대통령도 파면된 다음에 소환조사가 바로 이뤄졌다"며 "곧바로는 아니겠지만 민주당 측에서 신속한 수사를 압박할 텐데 검찰도 조만간 협의를 해 윤 전 대통령 부부의 소환 일정 등을 잡으려 할 것"이라고 전망했다. 실제 2016∼2017년 박근혜 정부의 국정농단 사건 때, 박 전 대통령의 탄핵안이 국회에서 가결되고 3개월 만에 헌법재판소가 파면 결정을 내렸다. 당시 검찰과 박영수 특별검사팀의 수사는 박 전 대통령이 자연인 신분이 된 이후 급물살을 탔다. 박 전 대통령은 파면 11일 만에 검찰에 소환됐고, 이후 열흘 만에 구속됐다. 양홍석 변호사(법무법인 이공)는 "윤 전 대통령이 파면됐으니 명태균 수사의 경우 검찰이 좀 더 가열차게 할 것 같고, 공직선거법 위반 사건도 있는데 이 또한 바로 착수해야 하지 않을까 싶다"며 "다만 전직 대통령이기 때문에 신병 문제는 바로 결정하기는 쉽지 않을 수 있다"고 예상했다. 검찰의 신속한 수사는 진행되겠지만, 윤 전 대통령의 소환조사 등은 조기 대선이 끝난 후 이뤄질 것이란 분석도 있었다. 부장검사 출신 변호사는 "대통령이 파면됐으니 적극적으로 윤 전 대통령 부부를 조사하려고 들긴 하겠지만 소환조사의 경우 조기 대선 이후가 될 것 같다"며 "정치적 파장이 큰 사안이라 검찰이 속도를 내서 수사 한다 해도 대선 정국에서 전 대통령 부부를 직격하기는 어렵다"고 했다. 윤석열 전 대통령이 4일 탄핵심판 선고에서 헌법재판관 전원일치 의견으로 파면된 가운데 이른바 '명태균 의혹' 사건에 대한 검찰 수사가 윤 전 대통령 부부를 향할지 이목이 집중된다. 사진은 명태균 씨가 지난해 11월 8일 오전 경남 창원시 창원지방검찰청에 정치자금법 위반 혐의 피의자 신분으로 출석하고 있는 모습. [사진=뉴스핌 DB] seo00@newspim.com 2025-04-05 07:00