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'공공주택' 박영선 vs '민간개발' 오세훈..."둘다 집값 상승 불가피"

기사입력 : 2021년03월29일 17:34

최종수정 : 2021년03월29일 17:34

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박영선 후보 "반값 아파트 등 공공주택 30만가구 짓겠다"
오세훈 후보 "재건축·재개발 파격적 규제완화…민간주도"
박영선, 주택공급 효과 낮아 vs 오세훈, 단기 집값급등 우려

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 다음달 7일 서울시장 보궐선거를 앞두고 여야 후보들이 부동산 관련 공약에서 각축전을 벌이고 있다. 

박영선 더불어민주당 서울시장 후보는 5년 내 공공주택 30만가구를 공급하겠다며 '공공주택 확대'에 초점을 맞췄다. 반면 오세훈 국민의힘 후보는 한강변 35층 제한 폐지와 같은 '재개발·재건축 규제 완화'에 무게를 실었다.

다만 두 후보의 공약 모두 '서울 집값 상승'이라는 부작용이 불가피할 것으로 보인다. 박 후보가 당선될 경우 주택공급 속도를 높이기 쉽지 않아 중장기적으로 집값이 더 오를 것으로 예상된다. 반면 오 후보 당선은 중장기적으로 공급 효과가 더 크겠지만 단기적으로 재개발·재건축 가격 급등이 나타날 것으로 보인다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.03.29 sungsoo@newspim.com

◆ 박영선 후보 "반값 아파트 등 공공주택 30만가구 짓겠다"

29일 국회 및 부동산업계에 따르면 박 후보(전 중소벤처기업부 장관)는 부동산 정책의 핵심으로 '공공분양주택 30만가구 건설'을 꼽았다.

그는 5년 안에 공공분양주택 30만가구를 건설하면 서울의 주택난이 해결된다고 보고 있다. 또한 토지임대부 방식, 혹은 시유지나 국유지를 활용해 아파트 값도 반값으로 낮출 수 있다고 주장했다.

박 후보는 공공부지에 반값 아파트를 건설해 평당 1000만원대 토지임대부 공공주택 30만가구를 공급하겠다고 밝혔다. 여기에 필요한 토지를 확보하기 위해 경부고속도로를 지하화하고 상부를 공원과 주택용지로 활용하겠다고 제안했다.

한남대교 부근에서 양재까지 경부고속도로를 지하화하면 6㎞, 10만평(약 33만0000㎡)의 부지를 확보할 수 있으며 이 중 5만평은 공원 용지로 하고 나머지에 등대 모양 수직정원 주거시설이 들어가게 하겠다는 것이다. 서울 강북에 있는 30년 이상 된 공공임대주택을 재건축하는 등의 방식도 활용한다.

또한 박 후보는 강남 재개발·재건축의 경우 공공주도의 한계를 보완하기 위해 민간 참여를 늘리겠다고 밝혔다. 35층 층고 규제 완화에 대해서는 서울이 남산을 중심으로 만들어진 도시인만큼 남산의 경관을 해치지 않는 경우 층고 제한을 풀겠다고 약속했다.

그는 출마와 동시에 '21분 생활권도시'도 강조했다. 1000만 인구의 서울을 인구 50만명 기준 21개의 '그린(Green) 다핵 분산도시'로 재편한다는 것이다. 다핵 도시는 교통거리 21분 내 ▲직장 ▲주거 ▲보육 ▲보건의료 ▲문화 ▲쇼핑 ▲여가 등의 시설이 들어선다. 이에 따라 21분 이내 교통 거리에서 모든 생활이 가능하도록 한다는 내용이다.

박 후보는 그 예시로 여의도에 조성할 컴팩트 도시 조성계획을 선보였다. 국회의사당 앞 의사당대로를 지하화하고 그 공간에 녹지와 '수직정원도시'를 조성한다는 계획이다. 수직정원도시 안에는 스마트팜이 조성되고 시민들이 여가활동을 즐길 수 있으며, 1인 가구가 거주할 수 있는 공간인 '1인가구텔'이 함께 들어선다. 1인 가구 주택청약제도 개편도 공약에 포함했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 박영선 후보의 '수직정원도시' 구상 개념도 [자료=유튜브 캡처] 2021.03.29 sungsoo@newspim.com

◆ 오세훈 후보 "재건축·재개발 파격적 규제완화…민간주도"

오 후보는 재개발·재건축 관련 각종 규제 완화가 핵심 공약이다. 한강변 35층 높이제한 폐지, 용적률 상향 등으로 민간 주도의 개발을 가속화하겠다는 것이다.

오 후보는 총 36만가구의 신규 주택을 공급하겠다고 밝혔다. ▲민간토지 임차형 공공주택인 '상생주택' 7만가구 ▲소규모 필지를 소유한 이웃끼리 공동개발하면 인센티브를 주는 '모아주택'으로 3만가구 ▲기존 서울시 공급계획으로 7만5000가구 ▲재개발·재건축 규제 및 용적률·층수 규제 완화를 통한 민간 공급으로 18만5000가구다.

'상생주택'이란 민간이 보유한 토지에 대해 공공이 임대료를 내고 공공주택을 지어 공급하는 방식이다. 용적률 상향 등 인센티브와 각종 세제 혜택을 부여해 민간의 참여를 유도한다. '모아주택'은 소규모 재개발 계획으로 소규모 토지주 4~6가구를 통합개발할 경우 인센티브를 줘서 주택공급을 확대하는 방안이다.

또한 오 후보는 비(非) 강남지역 생활도시계획(신규주택 공급확대, 상업지역 배치 등)을 통해 강남·북 균형 발전 프로젝트를 하겠다고 제안했다. 강북 지역 철도를 지하화해 제2의 연트럴파크(연남동+센트럴파크)를 만들겠다는 구상이다. 연트럴파크는 오 후보가 시장 시절 달성한 성과 중 하나다.

그는 도봉구 창동 차량기지에 돔구장을 만들고, 그 밑에 스타필드 같은 대형 쇼핑공간과 바이오메디컬 단지를 짓겠다는 청사진도 제시했다.

또한 간선도로 혼잡구간 지하도로화, 용산민족공원 지하 교통시스템 구축으로 용산 일대를 개발하겠다고 밝혔다. 용산전자상가와 용산국제업무지구를 연계해서 미래 신산업 실리콘밸리를 형성하겠다고 강조했다. 종부세를 지방세로 바꾸고 재산세율을 인하하겠다는 계획도 내세웠다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오세훈 후보가 밝힌 '용산을 중심으로 한 강북의 교통혁명' 세부내용 [자료=오세훈 캠프] 2021.03.29 sungsoo@newspim.com

◆ 박영선, 주택공급 효과 낮아 vs 오세훈, 단기 집값급등 우려

박 후보의 정책은 전반적으로 기존 정부 정책과 유사한 공공주도 방식이다. 재개발·재건축의 경우 규제 완화 필요성도 언급하고 있지만 전반적으로 공공주택, 반값 아파트 공급이 핵심이다.

하지만 이 경우 공공 주도인 만큼 주택공급 속도를 높이기 쉽지 않다는 단점이 있다. 특히 30년 이상 된 공공임대주택을 재건축해서 주택공급을 늘린다는 것은 시장 수요자들의 바람과 어긋난 부분이다. 임대주택 건설은 주민들 반대가 강한 사업이기 때문이다.

또한 집값 안정에도 큰 도움이 되지 않는다는 지적이다. 현재 집값이 오른 것은 임대주택이 부족해서가 아니라 역세권 등 입지 좋은 곳의 일반 아파트가 부족해서 나타나는 현상이다. 게다가 내년 3월에는 대통령 선거가 예정돼 있어 민주당이 임대주택 사업을 추진하기에도 부담이 크다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "공공임대주택 정책은 박근혜 전 대통령의 핵심 대선 공약(당시 행복주택) 중 하나였지만 대부분 추진하지 못했다"며 "민주당에서도 내년 선거를 앞두고 주민들 반대가 강한 임대주택 사업을 실시하기는 어려울 것"이라고 말했다.

반면 오 후보 공약은 민간 주도의 재개발·재건축 정상화를 목표로 하고 있다. 재건축사업 인허가권의 상당수를 서울시장 등 지자체장이 갖고 있기 때문에 오 후보가 당선되면 관련 정책의 변화 가능성이 점쳐진다.

하지만 이 경우 단기적으로 재개발·재건축시장이 폭등할 것으로 예상된다. 실제로 여의도와 강남 일부 재건축 단지는 오 후보의 당선이 유력하다는 분석이 나오면서 호가가 오름세를 보이고 있다. 강남구 압구정동 신현대(현대 9·11·12차) 113동 전용 182㎡(4층) 매도호가는 지난 22일 하루새 62억원으로 3억원 급등했다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 압구정동 현대1차 전용 196㎡(10층)는 지난 15일 63억원에 최고가를 기록했다. 직전 신고가(51억5000만원)보다 10억원 넘게 오른 가격이다.

또한 오 후보의 공약은 서울시장 권한을 벗어난다는 지적도 있다. 재개발·재건축을 활성화하려면 용적률과 층수 규제 완화 뿐만 아니라 재건축초과이익 환수제(재초환)와 안전진단 기준도 완화해야 한다. 이는 국토교통부의 협조가 필요하다.

오 후보가 내세운 도로·철도 지하화 및 지상부 개발 계획도 서울시가 독자적으로 해결하는 데 한계가 있다. 이것도 국토부 등 중앙 정부와 발맞춰야 가능하다.

심 교수는 "오 후보가 당선되면 박 후보가 당선될 경우보다 집값이 단기에 더 크게 급등할 것"이라며 "다만 중장기적으로는 박 후보보다 오 후보의 공약이 주택공급 효과가 있어 집값 안정화 효과를 가져올 가능성이 높다"고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

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부정 영향 종목

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    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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