서울 전체 주거지역 면적 27% 해당…"낙후된 지역 뜯어 고쳐"
강북·강서·양천 미니재건축 탄력 받을 듯
[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 오세훈 서울시장이 공약 사항인 2종 용도지역(7층 이하) 빗장 풀기에 나서고 있다. 최근 오 시장은 도시계획국과 2종 주거지역 규제 완화 방안를 위해 실무진과 논의를 시작했다.
서울시에서 낙후된 지역으로 꼽히는 성북구 정릉동과 강동구 길동 일대에 대해 선제적으로 재건축 규제 완화를 풀어줄 가능성이 높다는 관측이다. 전문가들은 오 시장이 대규모 공공개발을 추진하고 있는 정부와의 마찰을 최소화 할 수 있는 미니 재개발 사업 쪽으로 선회한 것으로 보고 있다.
25일 서울시에 따르면 최근 오 시장은 도시계획국으로부터 2종 주거지역 규제 완화 방안 업무보고를 받았다. 2종 일반거주지역은 서울시에만 있는 용도지역 규제로 7층 주택 중심의 주거환경 조성을 위해 지정한 지역으로 해당 지역의 난개발을 막기 위해 7층(단독주택지)이나 15층(아파트단지)이하로 층고를 제한하고 있다.
◆ 2종 주거지역 규제 폐지로 정부 마찰 최소화
국토계획법에서는 용도지역상 일반거주지역을 1·2·3종으로 나눴지만 서울시는 도시계획조례로 2종(7층) 주거지역을 신설했다. 서울시 도시계획현황에 따르면 7층 이하 규제를 받는 2종 일반거주지역 면적은 86.03㎢로 서울 주거지역(전용 주거 제외) 320.21㎢에서 두 번째로 높은 비율인 27%를 차지한다.
이로 인해 낙후된 지역의 개발 사업을 진행할 수 없었다. 이 같은 문제를 해결하기 위해 오 시장은 해당 규제를 폐지하기 위한 절차를 밟고 있다.
규제가 폐지될 경우 현재 2종 주거지역으로 묶인 곳은 서울 강서구 화곡동·신월동, 성북구 정릉동, 강동구 길동 등이 대표적인 지역의 개발 사업이 탄력을 받을 전망이다. 해당 지역은 그동안 정비사업이 필요했지만 지역적 특성과 각종 규제로 묶여서 개발·정비 사업을 진행할 수 없었던 지역으로 꼽힌다.
'가로주택정비사업'은 노후, 불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 노후 주거지를 소규모로 개선하는 사업이다. 대규모 재개발·재건축 사업과 달리 사업 절차가 간소화돼 사업 추진 속도가 빠르다. 재건축 사업 절차인 안전진단을 거치지 않아도 돼 국토교통부 영향에서도 자유롭다.
◆ 낙후지역, 가로주택정비사업으로 공급 확대
오 시장은 '미니 재건축'으로 불리는 '가로주택정비사업'을 통한 주택 공급 계획을 추진하고 있다. 이는 정부가 진행하고 있는 공공개발 사업과는 부딪힐 수 있는 요소다.
오 시장은 '스피드 주택공급'을 핵심 공약으로 내걸며 5년 안에 새 아파트 36만 가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있는 데 그 실행방안 중 하나가 '모아주택' 제도 도입이다.
새 아파트 36만 가구 중 절반가량을 재개발, 재건축, 뉴타운사업 정상화를 통해 공급하고 나머지 17만5000가구를 ▲기존 서울시 공급계획 7만5000가구 ▲상생주택 7만 가구 ▲모아주택 3만 가구를 통해 공급하겠다는 계획이다.
모아주택은 토지주 4~6개 이웃 가구를 함께 '모아'서 신청을 하면 용적률 인센티브 등을 '더'(more) 줘서 소규모 공동주택을 비롯 '도심형 타운하우스'를 지을 수 있도록 해주는 소규모 재건축이다.
대규모 재개발·재건축과 달리 사업 절차가 간소해 신속하게 서민 주거환경을 개선할 수 있고 주택가격에 큰 부담없이도 효율적으로 정책을 시행할 수 있는 만큼 '스피드 주택공급'의 한 방안으로 내세울 전망이다.
◆미니 개발사업에 172개 사업장 신청…실제 추진 여부는 중앙정부와 협의에 달려
현재 가로주택정비사업과 모아 사업을 신청한 지역은 총 172개 사업장으로 이 중 2종 일반주거지역이 99곳으로 가장 많다. 25개 자치구 중 가장 많이 신청한 성북구(34곳)는 단 2곳을 제외하고 모두 7층 이하 규제를 받는 2종 일반주거지역이었다. 오 시장이 주택 업무 첫 현장 방문지로 선택한 곳이 2종(7층) 주거지역이었던 것도 이런 이유에서다.
오 시장은 후보자 시절 "같은 제2종 일반주거지역이더라도 수많은 7층 지역 주민들은 규제 때문에 사업적으로 큰 손해를 보고 있다"며 "취임 100일 내에 서울시 도시계획 조례 개정으로 서울시에만 존재하는 제2종 일반주거지역 7층 이하 규제 폐지하겠다"고 말했다.
하지만 실제 추진이 성사될 지 여부에 대해선 부정적 시각도 있다. 시장 직권으로 대규모 정비사업을 추진하는데 한계가 있다고 보는 것이다. 여경희 부동산 114 수석연구원은 "정부가 추진하고 있는 대규모 개발 사업과 서울시가 추진하려는 가로주택정비사업은 같은 성격을 갖고 있는 사업"이라며 "개발 사업을 추진하기 위해서는 정부와 상충관계는 유지하는 것이 우선시 돼야 할 것"이라고 말했다.
이어 "시장 직권으로 규제 폐지를 할 수 있는 부분은 있지만 그 역시 중앙정부와의 협의가 필요한 것들이 대부분"이라며 "민간개발사업을 추진하기 위해선 초과이익환수제와 같은 규제 완화가 우선 시 돼야 할 것"이라고 덧붙였다.
ymh7536@newspim.com
