[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "십 년이면 강산도 바뀌는 시간인데 여기는 바뀌기는커녕 낡은 집들만 수두룩해요. 박원순 전 시장이 재임하는 동안 재개발 사업을 하겠다고 떠들썩했는데 지금 보세요. 뭐하나 이뤄진 게 있는지. 여기에 정부가 추진하려는 공공재개발 사업도 탈락 이후 주민들 간 불신만 쌓여가고 있는 중에 서울시의 규제완화가 단비처럼 느껴져요."(서울 마포구 대흥5구역 주민 최은미(48)씨)

"정부가 주도하는 공공재개발 사업이 과연 주민들을 위한 것인지 납득할 수 없다는 생각을 갖고 있는 주민들이 많아요. 지난번 2차 공공재개발 후보지 신청을 안했던 게 오히려 잘했다는 생각이 들어요. 규제가 풀리면 민간재개발로 사업을 진행하자는 의견이 주민들 간 공감대가 형성된 것 같아요."(서울 마파구 노고산동 주민 김모 씨)

[서울=뉴스핌] 27일 찾은 마포구 노고산동 일대 모습. [사진=유명환 기자] 2021.05.27 ymh7536@newspim.com

◆ 공공개발서 민간개발로 선회

27일 마포구 대흥5구역에서 만난 거주민들은 서울의 규제완화에 대해 이 같이 말했다. 서울시는 전날 주거정비지수제를 폐지하기로 결정했다. 주거정비지수제는 법적 요건을 충족하더라도 노후도, 주민 동의율 등 항목별로 점수를 매겨 일정 점수(70점) 이상 돼야 재개발이 가능해 그동안 재개발 사업의 걸림돌로 작용했다.

이 제도는 박원순 전 시장 시절인 2015년에 도입됐다. 일 인해 서울서는 신규 재개발구역으로 지정된 곳이 단 한 곳도 없었다. 재개발이 필요한 노후 저층 주거지 중 법적 요건이 충족되는 구역은 약 50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 14%로 쪼그라든다는 게 서울시의 설명이다.

이 제도가 사라지면 필수항목(노후도 동수 3분의 2 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 3분의 2 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60가구/㏊) 중 1개 이상만 맞추면 사업이 가능하다.

그 동안 사업을 추진하려던 지역의 수년째 정체된 사업을 다시 추진하려는 준비하고 있다. 특히 마포구 대흥5구역 등 공공재개발 시범사업 후보지 공모 때 반대 여론이 높았던 지역은 민간재개발로 돌아설 가능성도 예상된다.

[서울=뉴스핌] 서울 마포구 염리동 일대에서 철거 작업이 이뤄지고 있다. [사진=유명환 기자] 2021.05.27 ymh7536@newspim.com

◆ 염리‧노고산동 등 사전 타당성 진행

특히 마포구 염리동과 노고산동 일대 주민들은 재개발 가능성에 환영한다는 입장이다. 이날 염리동에 거주하고 있는 임모 씨는 "일부 주민들이 재건축 사업을 진행하기 위해 조합설립을 위한 절차를 밟을 계획"이라며 "만약 서울시가 발표한 규제완화가 실제로 이뤄진다면 나 역시 참여할 의사가 있다"고 말했다.

염리동 일대는 대흥동과 지하철 6호선 대흥역·공덕역과 가까워 마포에서도 손꼽히는 '재개발 요충지'다. 노고산동 역시 2013년 단독주택 재건축 정비예정구역 해제 이후 행위 제한이 풀리면서 신축 빌라가 늘었다.

현재 마포구 노고산동은 재개발 구역 지정이나 공공재개발 구역 선정 작업이 동시다발적으로 이뤄지고 있다. 노고산동 일대 외에도 입주를 앞둔 인근 '마포프레스티지자이' 위아래로 각각 염리 4구역과 5구역이 사전 타당성 조사가 진행 중이다.

이는 공공재개발 대상 구역으로 선정되면 지분 쪼개기 금지일인 권리산정일이 앞당겨져서다. 일반 재개발구역의 권리산정일은 구역 지정이 이뤄질 때 고시되지만 해제 및 신규 구역이 공공재개발을 추진할 땐 사업 공모일인 지난해 9월 12일로 소급된다.

이때 이후 신축된 빌라를 매수한 이들은 새 아파트를 받지 못하고 현금청산하게 된다는 의미다. 대량 청산으로 인한 갈등을 막으려면 공공재개발보다는 민간개발로 선회할 통로가 마련된 시점에 맞춰 개발사업을 추진하려고 숨고르기에 들어갔다.

◆공공 기획 도입에 민간참여 열어놔

서울시가 주거정비지수제 폐지 외에 시가 정비 사업을 주도하는 '공공 기획' 도입, 주민 동의율 확인 단계 간소화, 2종 7층 일반주거지역 규제 완화, 해제구역 재개발 신규 구역 지정, 매년 재개발구역 지정 공모 등 재개발 규제완화를 발표하면서 마포구 일대 노후 주택이 밀집된 지역의 재개발 사업이 탄력을 받을 전망이다.

노고산동 인근 P공인중개 대표는 "낡은 빌라들이 밀집된 지역의 특성상 재개발이 진행될 경우 주민들 동의는 쉽게 얻을 수 있을 것"이라며 "어제 서울시 발표 이후 조합설립을 위한 절차를 논의하고 있는 것 같다"고 말했다.

실제 노고산동 주민들 대부분 재건축 추진 위원회 설립을 위한 절차와 의견 수립에 들어갔다. 김 모 씨는 "주민 대다수가 재건축 추진 위원회 설립에 긍정적으로 받아들이고 있다"며 "빠르면 연내 추진회 설립이 가능할 것"이라고 말했다.

전문가는 재개발 호재로 인해 갭투자자들의 투기를 우려했다. 지난달 서울시는 압구정과 여의도, 목동, 성수 등 주요 재건축·재개발 단지가 토지거래허가구역으로 묶은 이후 매맷값 상승이 꾸준히 이뤄졌다.

성수동의 경우 빌라 가격이 오르는 등 주거 주택 가격이 상승세를 타고 있다. 이는 갭 투자 등이 늘어나는 등 빌라 시장이 더 들썩일 수 있다는 반증이기도 하다. 한 전문가는 "빌라 가격이 상승하면 재건축처럼 속도 조절에 나설 가능성도 있다"며 "투기 방지 대책이 효과를 발휘할 수 있을지는 지켜봐야 될 것 같다"고 말했다.

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