[서울=뉴스핌] 홍보영 기자=#1.연봉 4500만원을 받는 직장인 A씨는 7월 직장에서 멀지않은 서울 은평구에서 매매가 6억원의 아파트를 구매할 계획이다. A씨는 현재 마이너스 통장 3000만원(금리 3%)을 가지고 있다. 6월 안에 주택담보대출(원리금 균등방식, 금리 2.5%)을 신청할 경우 DTI(총부채상환비율) 적용으로 20년·35년 만기 모두 2억4000만원을 받을 수 있지만, 7월 이후에는 강화된 DSR로 20년 만기 선택 시 2억원으로 한도가 줄어든다. 자본금이 모자란 A씨는 어쩔수 없이 35년 만기 대출을 신청해야만 했다. 

#2. B씨는 마포구 성산동에 시세가인 12억4000만원의 아파트를 알아보고 있다. 마통 5000만원(금리 3%), 금리 2.5%의 주담대를 신청하려고 한다. 연소득 6000만원인 A씨는 만기 20년 주담대를 선택했을 경우 2억3990만원, 35년 선택 시 3억5780만원을 받을 수 있다. 부족한 아파트 구입 자금을 채우기 위해 선택의 여지없이 35년 만기로 주담대를 받기로 했다.

정부의 차주(대출자)별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 적용이 한 달여 앞으로 다가오면서 은행으로 대출한도에 어떤 영향을 미칠지 문의하는 상담이 쇄도하고 있다. 사례처럼 대출 한도를 최대로 늘리기 위해 대출 기간을 35년 만기로 채우는 사례가 늘어나는 분위기다.

3일 금융권에 따르면 현재 은행별 40%를 적용하는 DSR이 오는 7월부터는 차주별 40%로 바뀐다. 이후 금융위원회는 차주단위 DSR을 2023년까지 3단계에 걸쳐 확대 도입한다. 금융기관이 대출을 실행할 때 차주가 갚을 능력이 있는지를 엄격하게 심사하겠다는 것이다.

지금까지는 은행별로 DSR 40%만 맞추면 돼서 차주별로 DSR 40% 이상의 대출을 받는 일도 가능했었다. 차주별 DSR 40%는 ▲투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주담대를 받는 경우 ▲연소득 8000만원 초과 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억원을 넘을 때만 적용했었다.

하지만 금융당국이 오는 7월부터 DSR을 단계적으로 확대 적용하면 대출 가능액이 크게 줄어든다. 당장 내달부터 전 규제지역에서 6억원 넘는 주택을 사거나, 연소득 상관없이 1억원을 초과하는 신용대출을 받는 이들에게 차주별 DSR을 도입한다. 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트 중 약 33.4%가 DSR 적용 대상이다.

내년 7월부터는 1단계 적용대상과 함께 총 대출액이 2억원을 넘는 대출자에게 DSR을 적용하는데, 전체 대출자 중 12.3%(243만명)가 해당한다. 오는 2023년 7월부터는 총 대출액이 1억원만 넘으면 무조건 DSR을 적용한다. 1억원 이상 가계대출 대출자는 전체의 28.8%(568만 명)에 달한다. 금액 기준으로는 전체 가계대출 중 76.5%에 해당한다.

DSR은 연소득을 매년 갚아야 하는 대출의 원리금 총액으로 나눈 비율을 의미한다. 주담대 원리금, 학자금 대출, 마이너스대출, 자동차 할부, 카드론 등 개인이 받은 금융권의 모든 대출을 포함한다. 

빚이 많을수록 원리금 상환액이 늘어나고 대출한도는 축소한다. 35년 만기의 주담대를 받는 차주가 증가하는 것은 수순이다.

은행권 관계자는 "강화된 DSR을 도입하면 주담대 원리금상환액을 연간 소득으로 나눠 대출 비율로 산정하는 DTI를 적용할 때보다 받을 수 있는 대출액이 줄어든다"며 "소득이 적거나 부채가 많은 경우 더 불리하다"고 말했다.

그는 이어 "결국 대출 한도를 최대로 늘리기 위해 대출 기간을 35년 만기로 채우는 사례가 지금보다 더 늘어날 것"이라며 "강화하는 DSR을 고려할 때 원금·이자 상환부담을 줄일수록 대출 한도가 늘어나기 때문"이라고 말했다.

byhong@nawspim.com