주거환경 가중치 높여 재건축 활성화하는 방안
집값 상승 우려에 시기상조라는 국토부
개정 현실화 가능성 낮아...중장기적 집값 안정 위해 필요
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 서울시가 지난 4월 재건축 안전진단 평가항목 비중 조정을 제안한 이후 두달이 지났지만 주무부처인 국토부는 이에 대한 답을 내놓지 못하고 있다.
집값 상승 우려 탓에 안전진단 평가 비중 조정에 국토부가 미온적인 태도를 보이는 것이라는 예상이 나오고 있다. 재건축을 통한 서울의 신규 주택이 공급되지 않을 경우 집값 상승이 중장기적으로 이어질 수 있는만큼 투기수요를 억제하면서 안전진단 기준 완화가 필요하다는 의견이 나온다.
◆ 두달 째 진전없는 재건축 안전진단 평가 비중 조정 논의
27일 서울시에 따르면 재건축 안전진단 평가 비중 조정을 제안했지만 두달이 넘도록 주무부처인 국토부는 미지근한 반응을 보이고 있다.
서울시가 제안한 안전진단 개정안은 현재 가장 많은 비중을 차지하는 구조안정성의 가중치(50→30%)를 낮추고 주거환경 가중치(15→30%)를 올리는 게 핵심이다. 안전진단 평가항목은 ▲주거환경 ▲건축마감 및 설비노후도 ▲구조안정성 ▲비용분석(경제성)이 있다.
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정부는 2018년에 재건축 안전진단 기준을 개정하면서 구조안정성의 비중을 높이고 주거환경 비중은 낮췄다. 건물 구조의 문제가 있는 경우가 아니고서는 재건축 심의를 통과하기 어렵게 됐다. 그러면서 설비 노후화로 주차·소방·안전 면에서 생활이 불편함에도 건물 구조안정성 문턱을 넘지 못한 강남과 목동 등 재건축 단지들이 늘어나면서 이에 대한 불만이 제기돼 왔다.
안전진단 기준 완화는 입법절차 없이 국토부가 고시하는 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준'만 개정하면 된다. 국토부는 자체 심의위원회등의 논의를 거쳐 개정 여부를 결정한다고 했지만 두달이 넘도록 구체적인 움직임은 나타나지 않고 있다.
국토부 관계자는 "안전진단 기준 완화에 대해 내부위원회와 외부 의견 및 시장 상황을 종합해 검토하고 있다"는 답변을 내놓았다. 하지만 집값 상승 우려와 정부의 정책 기조 변화에 따른 부담탓에 안전진단 개정에 회의적인 시각이 강한 것으로 보인다.
국토부는 지난 9일 서울시와 정책 협조를 위한 자리에서 재건축 안전진단 개정에 대해 논의했지만 아직 시기상조라는 반응을 나타낸 바 있다.
◆ 집값 상승·정책 기조 변화 우려하는 정부..."안전진단 완화로 중장기 시장 안정 가능"
정부가 재건축 안전진단 기준 완화에 선뜻 나서지 못하는데에는 집값 상승과 정책 기조 후퇴로 읽혀지는 것에 대한 우려가 작용한 것으로 보인다.
정부는 그동안 개정된 안전진단 기준을 활용해 재건축 사업을 초기부터 통제해왔다. 집값 상승 및 투기수요 유입을 막기 위한 차원이었다. 이로 인해 목동 등 주요 재건축 단지들의 사업 추진이 막혀왔다. 최근에는 지난 16일 1320가구 규모의 서울 강동구 고덕주공9단지도 재건축 2차 안전진단에서 62.70점(C등급)으로 재건축 불가인 '유지보수' 판정을 받았다.
집값 상승 우려에 서울시는 토지거래허가구역 지정과 재건축 조합원 지위양도 제한 시기를 앞당기는 등의 보완책을 내놓았지만 집값 상승 불안은 이어지는 모양새다.
한국부동산원의 주간아파트 가격동향에 따르면 4월 1주차 0.05% 상승했던 서울 집값은 6월 3주차에 0.12% 오르며 상승폭이 지속적으로 확대되고 있다. 강남(0.08→0.17%)·노원(0.09→0.25%)·양천구(0.07→0.12%)등 주요 재건축 단지들이 상승폭 증가를 이끌고 있다.
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그럼에도 전문가들은 중장기적인 주택 공급을 위해 재건축 안전진단 평가항목 비중 조정은 필요하지만 정부가 이를 시행할 경우 재건축 기대감에 따른 집값 상승을 크게 우려하는만큼 실현되기는 어렵다고 본다.
서울시가 취할 수 있는 정책 수단도 많지 않은 것도 원인으로 꼽힌다. 최근 오세훈 서울시장은 이준석 국민의힘 대표와 회동을 통해 재건축 안전진단 완화를 위한 협조를 요청했고 주요 재건축 단지가 있는 영등포·양천구 구청장등을 만나 관련 현안을 논의했다.
원활한 재건축 사업 추진을 위한 사전작업으로 보이지만 그럼에도 재건축 안전진단 완화로 이어지기는 어려워 보인다. 재건축 규제에 대한 최종권한은 국토부가 갖고 있어 국토부의 입장 변화없이는 안전진단 등 재건축 전반에 대한 규제 완화는 힘든 상황이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "안전진단 개정이 이뤄지기는 쉽지 않아 보이며 된다고 해도 집값 상승 우려에 유명 재건축 단지들은 개정안을 적용하지 못하게 통제할 것 같다"면서 "서울시 역할이나 정책수단에 한계가 있어 국토부의 입장 변화를 기대하긴 어렵다"고 말했다.
주택 공급 부족이 집값 상승의 원인이 되는만큼 집값 상승 우려에 재건축 자체를 막기보다 투기 수요를 차단하는 방향으로 나아갈 필요가 있다고 본다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "안전진단 개정으로 재건축이 활성화되면 단기적으로는 집값 상승이 나타날 것"이라면서 "중장기적으로는 신규 주택 공급에 따른 시장 안정 효과가 있는만큼 투기 수요 차단책을 추진하면서 안전진단 기준 개정을 할 필요가 있다"고 말했다.
krawjp@newspim.com
