상한제 규제 기조는 유지해 시장 요구와 괴리감 여전
표준건축비 인상 등으로 분양가 상승 불가피...무주택자 "서민만 고통"
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 아파트 분양가의 산정시스템 개선에 나서기로 했지만 분양가만 높아지고 실제 주택공급 확대가 제대로 이뤄지지 않을 것이란 분위기가 감지된다.
분양가격은 택지비와 기본형 건축비, 가산비를 더해 상한선을 정하는데 정부는 이를 더 체계적으로 개선할 계획이다. 기존보다 가산비 인정 범위를 넓히면 분양가가 상승할 여지가 있다. 다만 시행사 및 조합이 요구하는 분양가상한제 폐지, 고분양가 규제 완화 등과는 여전히 시각차가 크다. 이 때문에 일부 분양가 상승 요인이 발생하겠지만 민간 주택공급이 활성화될 정도의 '당근책'은 아니라는 분위기가 우세하다.
◆ "산정기준 개선한다지만"...시장 요구와 괴리감 여전
17일 부동산업계에 따르면 최근 정부가 아파트 분양가 산정시스템을 개선하겠다는 의지를 내비쳤지만 주택공급 확대로 이어지긴 어렵다는 목소리가 나온다.
지난 9일 건설사와 공공기관이 참석한 제2차 공급기관 간담회에서 노형욱 국토교통부 장관이 "고분양가 제도운영과 분양가상한제 시군구 심사과정에서 민간의 주택공급에 장애가 되는 점이 없는지 관계기관 및 전문가와 검토해 필요하면 제도개선을 추진하겠다"고 말했다. 이후 시장에서는 분양가 규제가 대폭 완화될 것이란 기대감도 나왔다.
하지만 국토부는 분양가 인상에는 보수적으로 접근하겠다는 방침이다. 분양가를 일괄적으로 높이는 정책이 아닌 제도 개선에 집중한다. 그동안 지방자치단체마다 분양가 산정에 인정 항목과 심사 방식이 달라 혼선을 빚는 사례가 많았다. 제도적으로 명확한 기준을 세워 불필요한 논쟁을 줄이겠다는 것이다.
물론 이 경우라도 분양가 인상 여지가 있다. 분양가상한제는 주택 분양가격을 '택지비+건축비+적정 이윤' 이하로 제한하는 제도다. 택지비는 토지 감정평가액과 택지가산비, 건축비는 기본형건축비와 건축가산비로 구성된다. 여기서 가산비 항목에 마찰이 컸다. 최근 주택시장 흐름을 반영해 고급 마감재와 친환경 설비를 사용해도 공사비를 제대로 인정받지 못했다. 기본형 건축비도 고시 기준의 최하단인 95% 이하를 적용하는 경우가 대부분이었다.
하지만 시장에서 원하던 분양가 현실화와는 괴리감이 여전하다. 조합과 시행사는 주변 시세의 80% 안에서 맞춰야 하는 분양가 규제를 풀어달라는 입장이다. 분양가상한제 완전 폐지와 고분양가 심사기준 대폭 완화해야 민간 주택공급이 정상화될 것이란 지적도 있다.
결국 단순한 제도 개선으로는 사업 시행사의 눈높이를 충족하기 어렵다는 게 중론이다. 불합리한 제도 체계화로 분양가 산정기간과 시행사 간 마찰은 다소 감소할 수 있지만 분양가가 대폭 높일 수 있는 것은 아니어서 정부가 계획하는 민간시장 공급확대가 이뤄질지 미지수란 얘기다.
강동구 둔촌주공 한 조합원은 "제도 개선의 가이드라인이 향후 나오겠지만 분양가 심사기준 및 분양가상한제의 대폭적인 손질이 없다면 체감하는 분양가 상승분이 크지 않을 것"이라며 "주변시세를 대폭 반영한 상한제 규제 완화가 이뤄져야 민간 정비사업이 활기를 띨 것"이라고 말했다.
◆ 분양가 인상은 불가피...무주택자는 서민만 피해 '분노'
집값을 원상복귀하겠다는 정부의 말을 믿고 내 집 마련을 기다린 실수요자들은 불만을 드러내고 있다.
집값 상승세가 장기간 지속된 데다 분양가상한제 제도 개선이 이뤄지면 일정부분 분양가가 높아질 수밖에 없어서다. 분양가상한제 아파트에 적용되는 표준건축비인 기본형 건축비가 5년 만에 인상됐을 뿐 아니라 14년 만에 최대폭으로 상승했다. 3.3㎡당 23만원 인상된 만큼 분양가에 반영된다. 전용 84㎡ 기준으로 759만원 정도다.
이 때문에 민간 주택공급은 제대로 유도하지 못한 채 애먼 무주택자의 부담만 커졌다는 지적도 상당하다. 청와대 국민청원 게시판도 이를 항의하는 글이 다수 올라온 상태다. 무주택자라고 소개한 한 청원인은 '분양가 기준 높이겠다는 미친 국토부를 고발합니다.'라는 글에서 "이미 2월에도 국토부에서 HUG의 규제를 풀어서 분양가 기준을 높였는데 또 건설업체 입장만을 듣고 또 분양가를 높이겠다니 이게 진짜 열 받는다"고 격한 감정을 드러냈다.
또 다른 게시글에는 "분양가상한제 완화 반대한다. SH 등 공급기관의 분양원가도 의무화해라", "건설사 배불리는 분양가상한제 완화 반대" 등이 글이 올라왔다.
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집값 상승세가 꺾이기는커녕 더 가파르게 오른 데다 분양가까지 인상을 예고하자 서민들의 반발심이 커졌다. 한국부동산원에 따르면 지난달 수도권 아파트 매매가격 상승률은 1.79%로 13년4개월 만에 가장 큰 폭으로 치솟았다. 현재 서울의 아파트 평균 매매가는 11억1900만원, 중위 가격은 9억4800만원으로 조사됐다. 무주택자의 내집 마련 부담은 계속 높아지고 있는 셈이다. 서울 민간 아파트 분양가도 2017년 3.3㎡당 평균 2181만원에서 올해 3201만원으로 47% 올랐다.
임병철 부동산114 리서치팀장은 "분양가상한제 완화가 당장 공급 확대로 이어지지 않는다는 점에서 집값 불안이 당분간 이어질 공산이 크다"며 " 분양가상한제 제도개선, 건축비 인상 등으로 무주택자의 분양가 부담은 더 커질 것으로 보인다"고 말했다.
leedh@newspim.com
