[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울 시내 소규모 아파트 단지와 연립‧다세대주택 등을 중심으로 '소규모 정비' 사업을 추진하는 곳들이 늘어나고 있다.

대규모 재건축‧재개발 사업이 정부 규제로 사업 추진이 쉽지 않는 반면 소규모 정비 사업은 정부의 각종 인센티브와 빠른 사업 속도가 정점으로 부각되면서 재건축‧재개발 사업을 추진하려는 지역 단지들이 사업 신청에 나서고 있다. 특히 사업성이 좋은 강남과 송파, 마포, 용산구 등에서 활발하게 진행되는 모양새다,

◆ 강남4구‧마용성 등 사업 참여 지역 증가

7일 서울시와 정비업계에 따르면 지난 10월 서울 지역에서 가로주택정비사업을 추진하고 있는 곳은 총 119곳으로 강남과 용산, 마포 등 핵심 지역에서 사업을 신청했다.

지난해 서울 25개 자치구 중 가로주택사업을 신청한 지역은 65곳에 불과했던 것과 비교 2배 가까이 늘어났다.

가로주택사업의 가장 큰 장점은 빠른 속도다. 가로주택정비사업은 1만㎡ 미만 소규모 노후주거지를 재개발하는 사업이다. 2012년 처음 도입됐는데, 재개발과 달리 정비구역 지정과 안전진단 절차를 밟지 않아도 된다는 장점을 갖고 있다. 여기에 실거주 규제와 초과이익화수제가 면제 되며 재당첨 제한도 없다.

올해에는 공공임대주택을 전체 연면적 또는 전체 가구수의 20%이상 계획하면 법적 상한 수준의 용적률을 적용 받을 수 있도록 했다.

이로 인해 강남구 등에서 사업 신청이 늘어나고 있다. 현재 강남구에서 ▲논현세광연립 ▲영동‧한양빌라 ▲ 현대타운 ▲역삼목화빌라 ▲도곡동 547-1 일대 ▲삼성동 98 일원 ▲비취타운 등 8곳에서 사업을 신청했다.

서초구와 송파‧강동구에서도 사업 참여가 이어지고 있다. 해당 지역 중 강동구가 13곳으로 가장 많았으며, 뒤를 이어 송파 12곳, 서초 10곳 등이다. 비(非) 강남 지역에서는 강서구(12곳), 성북구(11곳), 양천구(10곳) 등에 가로주택정비사업 사업지가 늘어나고 있는 추세다. 이외 도봉구·구로구(3곳), 노원구·관악구(1곳) 등 순으로 나타났다.

이들 단지들은 정부와 서울시의 재건축‧재개발 규제 완화가 이후 사업 참여 지역이 늘어나고 있다. 지난달 국토교통부는 '공공 참여 소규모 재건축 사업' 참여 대상지 공모계획을 발표했다. 공공이 소규모 재건축에 참여하면 공공임대주택 기부채납을 조건으로 용적률을 법적 상한의 최고 120%까지 완화해주기로 했다.

시 역시 소규모 재건축 활성화를 위해 각종 규제를 안화 시켰다. 서울시는 지난 6월 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한 구역에서 소규모 재건축을 추진할 때 적용된 의무공공기여를 폐지했다. 공공임대주택 의무 공급 물량을 줄여 그만큼 분양가구를 더 지을 수 있도록 해 수익성을 높였다. 또 용적률 상향 인센티브를 최대 20%까지 제공해 사업성도 강화했다. 임대주택을 추가로 지으면 2종 일반주거지역 기준 용적률의 상한인 250%까지 허용하도록 했다.

◆ 용적률 상향 인센티브 등 각종 규제 완화

가로주택사업을 통한 소규모 재건축 사업도 활발하게 이뤄지고 있다. 서울 서초구 서초동 아남아파트는 지난달 해당구청에서 소규모 재건축 사업 조합설립인가를 얻었다. 해당 단지는 2개동. 166가구 규모로 1988년 준공돼 34년차를 맞아 재건축 가능 연한(30년)을 훌쩍 넘겼다.

아남아파트 재건축 조합원 관계자는 "지난달 조합설립 인가를 받고 사업성 검토에 들어갔다"며 "이르면 내년 상반기 쯤 시공사 선정에 들어갈 계획"이라고 말했다.

강남구 도곡동 개포우성5차는 추진위원회 설립 후 조합설립 동의율 75% 이상을 확보하고 조합설립을 준비 중이다. 개포럭키는 조합설립 인가를 받고 10월 포스코건설을 시공사로 선정했다.

최근 200가구 미만 나홀로 단지들 중심으로 소규모 재건축 사업이 활발하게 이뤄지고 있다. 서울 광진구 광장삼성1차, 영등포구 당산현대2차 등이 적극적으로 사업 추진에 나서고 있다.

이들 단지는 규모는 작지만 입지가 좋고 기반시설도 나쁘지 않아 소규모재건축을 추진하면서 매수세가 커지고 있다. 서울에서는 60여곳의 소규모 재건축 사업장 중 절반 이상이 조합설립인가를 완료한 것으로 알려졌다.

◆ 대형 건설사, 미니 재건축 수주전 참여

사업 참여단지가 늘어나면서 대형 건설사들의 참여도 늘어나고 있다. 포스코건설은 강남구 개포럭키와 송파구 가락현대5차 등의 시공사로 선정됐고 현대건설도 용산구 한남시범을 수주했다.

건설업계의 한 관계자는 "대규모 정비사업을 수주하기에는 각종 정부의 규제와 조합원들간 첨예한 이해관계가 엮이면서 사업을 수주까지는 수년이 걸리는 반면 소규모 단지의 경우 의사결정이 빠르고 수익성도 나쁘지 않다는 인식이 깔리면서 대형건설사들도 사업 참여에 뛰어 들고 있는 것 같다"고 말했다.

실제 소규모 정비사업인 가로주택정비사업은 중견·중소건설사의 전유물로 여겨졌다. 그러나 DL이앤씨가 지난 4월 가로주택정비사업에 처음 진출한 후, 지난달 서울 석관 1-3구역 가로주택정비사업을 수주하는 등 대형 건설사들의 참여가 늘고 있다.

전문가들은 강남과 마포 등 사업 지역들이 늘어나면서 대형 건설사들의 참여가 늘어난 것으로 보고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "나홀로 단지를 중심으로 한 가로주택정비사업이 활성화되고 있는 것 중 하나는 재건축 규제를 꼽을 수 있다"며 "대단지의 경우 각종 규제로 인해 사업 진행까지 상당시간이 소유되는 반면 나홀로 단지의 경우 사업 시간 단축과 용적률 등 수익성이 나쁘지 않다는 장점이 부각되면서 대형 건설사들의 참여가 늘어나고 있는 것"이라고 말했다.

이어 "정부에서도 사업 활성화를 위해 초과이익환수제 면제 등 각종 인센티브를 제공하면서 가로주택정비사업을 적극 장려하고 있다"며 "여기에 서울시에서도 재개발에 걸림돌로 작용했던 의무공공기여를 폐지함으로서 사업 참여를 유도하고 있다"고 덧붙였다.

ymh7536@newspim.com