"두달째 '개점휴업'…급매 쌓이지만 매수자 없어"
급제동 걸린 강남3구…13개월 만에 상승세 '주춤'
대출규제‧금리인상에 영끌족 직격탄
[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "집주인이 지방 발령 때문에 주변시세보다 1억원 낮춰 내놨는데 한 달째 집을 보겠다는 사람이 없어요."(서울 서초구 반포동 G공인중개사 대표)
인천과 경기도 지역에서 두드러졌던 집값 하락세가 서울로 번지고 있는 모양새다. 서울 지역의 집값을 견인하고 있는 강남3구(강남‧서초‧송파)와 노도강(노원‧도봉‧강북) 등에서 아파트 매매가격이 높게는 수억원에서 적게는 수천만원 낮춘 매물이 출현하고 있다.
이는 집값이 고점을 찍었다는 인식과 함께 정부의 고강도 대출규제와 기준금리 인상으로 매수 심리가 한풀 꺾이면서 서울과 수도권 전체 부동산 시장이 얼어붙고 있다.
전문가들은 최근 몇 년간 '영끌(영혼까지 끌어 모은 대출)'을 통한 내 집 마련에 나섰던 젊은 층과 신혼부부 등이 가장 먼저 직격탄을 맞을 것이라는 우려가 제기되고 있다.
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| [서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.12.29 ymh7536@newspim.com |
◆ 영끌이 끌어올린 '노도강' 매맷값…지난달 하락전환
31일 한국부동산원에 따르면 지난주(20일 기준) 서울 아파트값은 0.05% 오르며 지난주(0.07%)보다 상승폭이 감소했다. 이는 지난 4월 1주차(0.05%) 이후 8개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했다
전국 아파트값도 0.07% 오르며 지난주(0.09%)보다 오름폭이 줄었다. 이는 지난해 5월 1주차(0.07%) 이후 1년 7개월 만에 낮은 상승폭을 보였다. 오름폭 감소세는 10월 2주차 이후 11주째 이어지고 있다.
서울과 수도권에서 보합과 하락을 기록하는 지역들이 늘어났다. 서울에서는 25개구 중 17개구에서 상승폭이 줄어들었다. 특히 은평구에서는 아파트값이 하락해 서울에서는 지난해 11월 1주차(-0.01%) 강남구 이후 13개월 만에 하락 지역이 나왔다.
강남4구(강남·서초·송파·강동구)에서는 서초구(0.12%)가 잠원·우면동 상대적 저평가 단지 위주로 강남구(0.09%)는 압구정동 재건축 중심으로 올랐다. 강동구(0.04%)는 상일동 신축 중심으로 올랐으나 매수세가 감소하며 상승폭은 줄었다. 송파구(0.07%)는 지난주와 같은 상승폭을 유지했다.
경기(0.07%)에서도 지난주(0.11%)보다 상승폭이 줄었다. 지난주 동두천·화성에서 하락 전환한 가운데 관망세가 짙어지면서 매수세가 위축되는 모습이 나타났다. 이천시(0.41%)는 정주여건 양호한 중리·안흥동 중저가 위주로 올랐으나 의왕시(0.00%)는 신규 입주물량 영향으로 보합세를 기록했고 수원 영통구(-0.01%)는 매물 적체로 2년 5개월 만에 하락했다.
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| [성남=뉴스핌] 이형석 기자 = 경기도 성남 남한산성에서 바라본 아파트 단지. 2021.12.13 leehs@newspim.com |
◆ '사자' 보다 '팔자'가 늘어난 서울 외곽지역
매수심리가 급감하면서 아파트값 하락으로 이어지고 있다. 서울 아파트 매매수급지수는 전주 95.2에 비해 1.3포인트(p) 하락한 93.9로 집계됐다. 2019년 9월 16일 93.0 이후 2년 3개월 만에 가장 낮은 수치다.
해당 지수는 부동산원의 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 수치다. 이 지수가 기준선인 100 아래로 떨어지면 집을 팔겠다는 집주인이 사겠다는 수요자보다 많다는 의미다. 지수가 낮아질수록 매수 심리가 줄어든 것으로 해석된다.
올해 2030대의 매입 비중 높았던 '노도강'의 하락세가 두드러지고 있다. 올해 노원구의 2030대 매입 비중은 49.2%로 전년(37.2%) 보다 12%p 급등해 서울 지역 25개 자치구 중 최다 상승폭을 기록했다.
도봉구도 지난해 31.1% 수준이던 2030 매입 비중이 올해 41.3%로 10.3%p 상승했다. 강북 역시 상승세를 기록하고 있다. 올해 해당 지역의 아파트를 매입한 전체 연령 중 2030대가 차지하는 비중은 36.73%로 집계됐다.
2030대의 매수로 매맷값이 급등했던 지역의 아파트값이 하락세로 접어들고 있다. 올해 8월부터 정부의 고강도 대출규제가 시행된 이후 2030대의 영끌을 창구가 막히면서 매맷값이 1~2억원 가량 빠지고 있다.
◆ 강남3구, 2억원 빠진 매물 속촐
노원구 지역에서 올해 거래량이 가장 높았던 상계동 주공9단지 매맷값이 두 달 새 3300만원이 빠졌다. 대출규제가 시행되기 직전 8월 13일 전용면적 41㎡(3층)는 6억 2800만원에 거래되면서 최고가를 경신했지만, 지난달 22일 거래된 매매가격은 기존 가격보다 3300만원 빠지 5억 9500만원에 거래됐다.
인근 단지 역시 몸값을 낮추고 있다. 월계동 한진한화그랑빌 전용면적 84㎡는 실거래가가 9억 9000만원에서 9억 4700만원으로 4000만원 이상 하락했다.
1억원 넘게 급매도 나오고 있다. 상계동 Q공인중개 사무소 대표는 "두 달 전에 내놓은 전용면적 84㎡ 아파트가 아직도 나가지 않고 있다"며 "집주인이 주변 시세보다 1억원 가량 낮춰서 내놨지만 매수자가 나타나지 않아서 지금 2000만원 가량 낮출 계획을 잡고 있는 것 같다"고 말했다.
강북 역시 하락세로 접어들었다. 강북구 미아동 SK북한산시티 전용면적 59㎡는 직전 거래가(7억 4500만원) 보다 4500만원 빠진 7억원에 매물이 나오고 있다.
SK북한산시티 인근 E공인중개 사무소 관계자는 "정부의 대출규제 이후 매물량이 증가하고 있는 추세"라며 "두 달 간 계약서를 작성하지 못하고 있다"고 현지 분위기를 전했다.
강남3구 역시 매맷값이 점차 하락세로 접어들고 있다. 강남·서초·송파·강동구 등이 포함된 동남권의 지수가 0.03% 하락했다.
1억 5000만원을 내린 매물도 등장하고 있다. 강남구 일원동 디에이치자이개포 전용면적 85㎡는 지난달 7일 31억원(29층)에 신고가를 경신한 후 불과 7일 만인 같은 달 14일 1억5000만원 내린 29억5000만원(18층)에 매매계약이 완료됐다. 개포동 디에이치아너힐즈 전용면적 84㎡는 7월 29일 28억5000만원(9층)에 계약됐으나 10월 25일 26억5000만원(29층)에 팔렸다.
강남구 도곡동 아카데미스위트1 전용면적 122㎡가 직전 신고가인 7월30일 24억원에 비해 3억원 하락한 21억원에 지난달 17일 거래됐다. 송파구 잠실동 엘스아파트 전용면적 119㎡는 지난달 1일 29억9000만원에 거래되면서 직전(9월 24일) 거래 금액보다 3억8000만원 내렸다.
전문가들은 대출 규제에 따른 일시적인 조정국면으로 바라보고 있다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "정부의 고강도 대출규제가 시행된 이후 젊은 층들의 돈줄이 막히면서 중저가 단지들이 밀집된 지역을 중심으로 가격 조정이 들어간 것"이라며 "서울 지역의 공급 부족 현상이 장기간 이어질 경우 조정국면에서 벗어나 상승국면으로 돌아설 것"이라고 말했다.
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