전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

李 "용적률 500%‧4종 주거 신설"…"대못 규제 초과이익환수‧분상제 완화가 먼저"

기사입력 : 2022년01월14일 10:55

최종수정 : 2022년01월14일 10:55

※ 본문 글자 크기 조정

  • 더 작게
  • 작게
  • 보통
  • 크게
  • 더 크게

※ 번역할 언어 선택

용적률 500% 상향 시 1기 신도시 조망권 훼손
정비사업 독소 조항 완화‧기부채납 비율 손질 필요
1종 일반주거 지역 규제 완화로 공급난 해소
용적률 500% 상향 시 1기 신도시 조망권 훼손
"정책적 세밀함 아쉬워…핀셋 규제 완화 필요"

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 더불어민주당 이재명 대통령 후보의 재개발‧재건축 6대 정책을 중 '용적률 500% 상향과 4종 주거지역 신설'을 대선 주요 공약으로 내건 가운데 시장과 전문가들은 정비사업의 독소 조항으로 불리는 초과이익환수제와 분양가상한제를 먼저 손봐야한다고 지적했다.

특히 서울 시내 주요 단지들 중 노후도가 심각한 단지와 다세대·연립 주택이 늘어나고 있지만 사업성이 떨어진다는 이유로 조합설립과 정밀안전진단 신청 조차할 수 없는 곳들이 늘어나고 있다.

전문가들은 재건축‧재개발 사업 등에 대한 공약에 대해 대체로 긍정적으로 보고 있지만, 정비사업을 막고 있는 규제완화가 뒷받침되지 않는 한 선거철 때마다 나오는 포퓰리즘 공약에서 그칠 수 있다고 우려하고 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.01.14 ymh7536@newspim.com

◆ 재개발‧재건축 6대 정책…"고밀도 난개발 우려"

14일 정치권과 관련 업계에 따르면 전날(13일) 더불어민주당 이재명 대선 후보는 '용적률 상향'과 '안전진단 기준 하향'을 골자로 하는 재개발‧재건축 6대 정책 공약을 발표했다.

이날 이 후보는 노원구 한 카페에서 진행한 부동산 정책 발표에서 "재개발‧재건축은 (서울)도심 내 중요한 주택 공급 수단이며 동시에 도심 슬럼화를 막고 거주 주민들의 거주환경을 높일 수 있는 필수적인 요소"라고 말했다.

이어 "재건축‧재개발 신속협의체를 도입해 인‧허가까지 통합 심의해 사업기간을 대폭 단축시킬 수 있을 것"이라며 "용적률 500% 상향과 4종 주거지역 등을 유연하게 검토하고 기반시설 비용도 지원하며 과도한 개발이익은 공공환수를 할 것"이라고 추진 배경에 대해 설명했다.

전문가들은 실효성이 떨어지는 공약이라고 꼬집었다. 고밀도 정비사업이 진행될 경우 사업 수익성은 높아질 수 있지만 그만큼 일조권과 주거 환경을 열악해질 수밖에 없기 때문이다.

현재 1기 신도시인 경기도 일산과 분당‧중동‧평촌‧산본 평균 용적률은 169~226%수준이지만 이 후보가 발표한 용적률을 적용할 경우 현행 법적 상한률(250~300%) 보다 최대 274%가 상향되지만 층고제한 등으로 묶여 있는 상황에서 사업을 진행하기는 사실상 불가능에 가깝다.

윤지해 부동산R 114 연구원은 "서울 시내 주요 재건축 단지들에 적용할 수 있는 용적률이 최대 500%까지 상향될 경우 사업성이 높아질 수 있을 것으로 기대된다"며 "다만 용적률 상향으로 인해 일조권 침해와 고밀도 난개발이 발생할 경우 주거환경이 열악해줄 수 있다"고 우려했다.

◆ '오세훈표' 재건축‧재개발 사업과 맞물려

4종 일반 주거지역 신설 역시 실효성이 떨어진다는 평가다. 현재는 일반주거지역 1~3종으로 구분돼 있다. 여기서 4종 일반 주거지역이 새롭게 추가될 경우 기존 정비사업을 추진하고 있는 지역들의 형평성 문제도 제기되고 있다.

특히 인구가 밀집된 서울시에 경우 오세훈 서울시장이 추진하고 있는 신속통합기획과 모아주택 사업 등이 맞물리고 있는 상황에서 이 후보가 추가로 발표한 4종 일반 주거지역 만들어 질 경우 사업 철회가 잇따를 수 있기 때문이다.

이로 인해 오 시장이 추진하고 있는 정비사업이 사실상 중단될 수밖에 없는 상황이다. 서울시는 신속통합기획과 모아주택 사업을 통해 2026년까지 총 16만 가구를 공급한다는 계획을 잡고 있다.

두 사업 모두 용적률 상향과 층고 제한 등을 해제해 정비사업을 추진할 계획이지만, 1종과 2종 주거시설에 묶여 있는 지역에 대한 재개발 사업은 손을 못 대고 있다.

1종 일반 주거지역으로 묶인 지역이 다수인 서울의 경우 현행 용적률은 100~200% 사이로 해당 지역에서 새로운 건물을 지을 경우 3층 이하의 주택만 들어설 수 있다.

만약 4층을 초과하는 주택 및 상가를 짓거나 5층 이상 아파트를 새로 건설할 경우 엘리베이터를 설치할 수 없도록 하고 있다. 다만 지상에서 기둥이나 내력벽을 세워 건물 전체 혹은 일부를 지표면에서 띄워 지상층을 개방시킨 필로티 공법으로 건물을 지을 경우는 엘리베이터를 설치할 수 있다.

하지만 해당 공법은 필로티 구조와 드라이비트 공법의 외벽을 타고 삽시간에 건물로 옮겨 붙을 수 있어 자칫 대형 참사로 이어질 수 있다는 지적이 끊이지 않고 있다.

2종과 3종은 대단지를 구성할 수 있지만, 주거취약 시설이 밀집된 노원구와 마포구, 강서구, 구로구 등 대부분 정부가 추진했던 도심 공공주택 복합사업과 공공재개발 사업 등에서 탈락된 곳들이다.

대형 건설사 한 관계자는 "인구가 밀집된 지역인 서울의 경우 1종 일반 주거지역이 많은 곳들이 허다한 상황에서 4종을 별도로 구성할 경우 노후도가 심각한 자치구의 개발이 지연될 수 있다"며 "대선 후보가 내놓은 재건축 개발 정책은 건설업계에서는 반기고 있지만, 국회와 법령 등을 새롭게 재정비해야 되는 상황인데 과연 이뤄질 수 있을지 의문스럽다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 공사 현장 전경. [사진=유명환 기자] 2021.09.27 ymh7536@newspim.com

◆ 최고 '난제' 기부채납‧분상제‧초과이익환수제 내용 빠져

전문가와 시장은 이 후보가 발표한 재건축‧재개발 정책이 실제 반영되기 어렵다는 의견이 주를 이루고 있다. 용적률은 각 지자체의 도시계획에 맞춰 시·도 조례를 통해 결정된다. 예를 들어 서울시 조례에 따르면 3종 일반주거 용적률 상한선이 법적 상한선(300%)보다 낮은 250%로 제한하고 있다.

여기에 분양가상한제와 재건축 초과이익환수제 등에 대한 규제 완화 없이는 사업에 참여할 재건축 단지는 소수일 것으로 보고 있다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위 설립 당시 집값과 준공 당시 집값을 비교해 조합원 1인당 평균 3000만원 넘게 차익이 생기면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구의 경우 2020년 재건축 부담금으로 총 5965억 6844만원을 통보받았다. 조합원 한 사람당 부담금이 4억원이 넘는다. 최근 강남구 한양7차 재건축조합은 재초환 부담을 줄이기 위해 조합 해산을 검토하고 있다.

분양가 상한제도 재건축 사업의 걸림돌이다. 기대했던 수준을 밑도는 분양가가 책정되면서 사업이 지연되는 경우도 나타나고 있다. 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트가 대표적이다.

서울 시내 한 재건축 조합장은 "재건축 사업을 추진하고 있지만 정부가 초과이익 환수제와 분양가 상한제에 대한 규제를 상황에서 사업주체인 조합원 부담이 늘어날 게 불 보듯 뻔 한 데 누가 하려고 하겠다"며 "특히 기부채납 비율도 너무 높은 편이고 안전진단 규제 등으로 사업이 진척되지 않는 상황에 용적률을 높여준다고 해서 정부 주도 사업에 참여하겠다는 단지는 없을 것"이라고 지적했다.

◆ "사업지별 특성 고려한 세밀한 정책 필요"

전문가들도 근본적인 문제해결 없이는 사업에 참여할 단지가 없을 것으로 보고 있다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "재건축 사업 단지의 경우 과도한 정밀안전진단 규정과 초과이익환수제, 분양가상한제 등에 대한 보완 없이는 실현 가능성이 낮을 것"이라며 "다만 용적률 상향과 4종 일반거주지역 신설을 통한 개발 사업은 공급확대 측면에선 긍정적으로 볼 수 있다"고 분석했다.

심 교수는 "재건축‧재건축 규제 완화로 인해 서울과 수도권 부동산 가격을 자극시킬 수 있다"라면서 "특정지역만 규제 완화 수혜지가 될 경우 자칫 투기심리가 자극될 수 있기 때문에 이에 대한 보완책도 마련해야 한다"고 덧붙였다.

다만 공공 기여 비율과 층수 제한 등에 대한 명확한 가이드라인이 나오지 않다는 것에 대한 우려의 목소리도 나오고 있다. 이 후보는 "과도한 개발이익이 발생하는 사업계획은 적절히 공공 환수해 지역사회에 환원되게 하겠다"며 "가장 좋은 방법은 청년 주택 같은 공공 주택 공급"이라고 말했다.

이어 "주변 시세보다 과도하게 높게 분양가를 책정하면 적정선에서 손해를 보거나 불이익을 보지 않게 통제하겠다"고 말했지만 명확한 근거를 제시하지 않았다.

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 "부동산 공약에서 가장 중요한 사안은 명확성과 불확실성을 최소화하는 것"이라며 "재건축‧재개발 공약 내용 대부분 수용 가능할 수 있지만, 정책에 세밀함이 아쉽다"고 지적했다.

한 교수는 "단기적인 성과에 급급하기 보다는 실현가능한 부동산 정책이 나오기 위해선 각 지역별 특성과 주거환경을 면밀히 살펴본 이후 맞춤형 정비사업이 나와야 할 것"이라며 "과거 정부를 보듯 무분별한 공급과 규제 완화가 답이 아닌 것처럼 적절한 공급대책과 규제완화, 시장 상황 등을 고려한 부동산 공약이 나와야 한다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
트럼프, 韓 4대 그룹 총수들과 골프 [서울=뉴스핌] 송은정 기자 = 도널드 트럼프 미국 대통령이 한국을 비롯한 아시아 주요 기업 총수들과 함께 한나절 동안 '골프 회동'을 진행했다. 글로벌 통상 현안이 산적한 가운데 열린 자리여서 관세와 대미 투자 관련 의견 교환 여부에 관심이 쏠린다. (왼쪽부터)이재용 삼성전자 회장, 최태원 SK 회장, 정의선 현대차 회장, 구광모 LG 회장 [사진=뉴스핌DB] 19일 외신에 따르면 18일(현지시각) 트럼프 대통령은 오전 9시쯤 플로리다주 팜비치의 마러라고 별장을 나와 인근 '트럼프 인터내셔널 골프클럽'으로 이동해 오후 5시쯤까지 라운딩을 즐겼다. 백악관 풀기자단은 "트럼프 대통령이 오전 9시15분 골프장에 도착했다"고 전했다. 이날 행사에는 이재용 삼성전자 회장, 최태원 SK그룹 회장, 정의선 현대차그룹 회장, 구광모 LG그룹 회장, 김동관 한화그룹 부회장 등 한국 주요 대기업 총수들이 참석한 것으로 알려졌다. 일본 소프트뱅크 손정의 회장이 이들을 초청했으며, 일본과 대만 주요 기업인들도 함께 자리했다. 한국의 주요 재벌기업 총수들이 집단적으로 미국의 대통령 및 정·관계 주요 인사들과 함께 골프를 즐긴 것은 사상 유례가 없는 일이다. 통상 4인 1조로 진행되는 아마추어 골프 경기에서 트럼프 대통령이 누구와 한 조를 이뤘는지는 알려지지 않았다. 백악관은 풀기자단의 확인 요청도 거부했다. 골프장 입구는 경호원들에 의해 외부인의 접근이 차단됐다. 골프장 주변도 높은 나무로 빽빽이 둘러싸여 내부 확인은 어려웠던 것으로 알려졌다. 트럼프 대통령이 한국 기업인들과 동반 라운딩을 하지 않았더라도 경기 전후 또는 점심시간이나 휴식시간 등을 활용해 대화를 나눴을 가능성이 있다. 이 자리에서 반도체·자동차·배터리·조선 등 분야에서 이들 기업의 대미 투자 및 관세에 대한 의견이 오갔을지에 대해 관심이 쏠리고 있다. 한편 마러라고 별장 일대에서는 경찰이 기자와 시민의 접근을 통제하며 "VIP들이 있다"며 경계태세를 유지한 것으로 전해졌다. yuniya@newspim.com 2025-10-19 10:00
사진
김세영, 고향 땅에서 '5년만의 통산 13승' [서울=뉴스핌] 박상욱 기자 = '빨간 바지의 마법사'가 화려한 금의환향 퍼포먼스를 보여줬다. 고향 팬들과 가족의 열렬한 응원을 받은 김세영(31·메디힐)이 고향 땅에서 와이어 투 와이어로 천금 같은 우승 트로피를 들어올렸다. 2020년 11월 펠리컨 챔피언십 이후 5년이라는 긴 침묵을 깨고 LPGA 통산 13승을 기록했다. 한국은 올 시즌 6승과 함께 7명째 LPGA 우승자를 배출했다. 김세영은 19일 전남 해남군 파인비치 골프링크스(파72·6785야드)에서 열린 미국여자프로골프(LPGA) 투어 BMW 레이디스 챔피언십 최종일 4라운드에서 5언더파 67타를 적어내 최종 합계 24언더파 264를 기록, 단독 2위 하타오가 나사(일본)를 4타 차로 따돌리고 정상에 올랐다. 24언더파는 대회 72홀 최저타 신기록이다. 우승 상금 34만 5000달러(약 4억9000만원)를 보태 통산 1518만 달러의 상금을 쌓아 로레나 오초아(멕시코)를 제치고 역대 상금 10위에 올랐다. 김세영이 19일 열린 LPGA 투어 BMW 레이디스 챔피언십 최종일 우승 트로피를 들고 포즈를 취하고 있다. [사진=LPGA] 이날 4타 차 선두로 출발한 김세영은 초반 불안한 출발을 보였다. 3번 홀에서 짧은 파 퍼트를 놓치며 1번 홀에서 버디를 잡은 노예림에게 2타 차까지 쫓겼다. 그러나 5~7번 홀에서 3연속 버디를 잡아 추격자들의 의지를 꺾었다. 이어 9번 홀(파4)에서 버디를 추가하며 2위와 4타 차로 벌려 우승 가능성을 높였다. 후반에는 추격자들이 타수를 줄이지 못하au 단독 2위 경쟁을 하는 사이 김세영은 편안하게 타수를 지켜가며 우승을 굳히는 상황으로 진행됐다. 후반 첫 4개 홀을 파로 지나간 김세영은 14, 15번 홀에서 버디를 보태 2위로 치고 올라온 셀린 부티에(프랑스)와 6타 차까지 벌려 사실상 우승을 확정했다. 김세영이 19일 열린 LPGA 투어 BMW 레이디스 챔피언십 최종일 챔피언 퍼트를 넣은 뒤 기뻐하고 있다. [사진=LPGA SNS동영상 캡처] 해남 옆동네인 전남 영암군에서 태어난 김세영은 한국 국적 선수로는 2021년 고진영 이후 4년 만에 이 대회 챔피언에 올랐다. 2019년에 시작한 BMW 레이디스 챔피언십은 2023년까지 한국 선수 혹은 한국계 선수들이 우승컵을 가져갔다. 2019년 장하나, 2021년 고진영, 2022년 리디아 고(뉴질랜드), 2023년 이민지(호주)가 우승했고 지난해엔 호주의 해나 그린이 이 대회 최초로 한국 또는 한국계 선수가 아닌 우승자로 이름을 남겼다. 2025 BMW 레이디스 챔피언십 우승자 안세영. [사진=LPGA] 김세영은 2015년 LPGA 투어에 데뷔해 3승을 거두며 신인상을 수상했다. 이후 2020년까지 매년 우승 트로피를 들어 올렸다. 2019년에는 3승을 쓸어 담았고 2020년에는 메이저 대회인 KPMG 위민스 PGA 챔피언십 우승을 포함해 2승을 달성하며 올해의 선수상까지 거머쥐었다. 특히 김세영은 2018년 7월 손베리 크리크 클래식에서 31언더파(63-65-64-65, 257타)로 우승하며 남녀 통틀어 72홀 역대 최저타 및 최다 언더파 신기록을 세웠다. 이전 기록은 LPGA 애니카 소렌스탐의 27언더파, PGA 어니 엘스의 30언더파였다. 한국 선수들은 이날 대약진했다. 김아림이 이날 6타를 줄이며 공동 3위에 올랐고 안나린과 최혜진은 무려 9타씩 줄여 나란히 공동 7위에 랭크됐다. 김효주와 이소미가 공동 10위에 자리해 한국 선수 6명이 톱10에 진입했다. 고진영도 8타를 줄여 고교생 아마추어 오수민과 함께 공동 19위로 순위를 크게 끌어 올렸다. LPGA 투어 BMW 레이디스 챔피언십 대회 중 은퇴 기념 케이크를 선물 받은 지은희(가운데). [사진=LPGA] 19일 열린 LPGA 투어 BMW 레이디스 챔피언십 최종일 캐디로 나선 최나연. [사진=LPGA] 19년 LPGA 투어 생활을 마감하는 은퇴 무대로 이번 대회에 공동 24위로 마친 지은희는 9번 홀에서 현역 마지막 퍼트를 버디로 장식하며 갤러리들의 뜨거운 박수 갈채를 받았다. 루키 윤이나는 3타를 줄이는 데 그쳐 공동 24위로 톱10 진입에 실패했다. 2023년 은퇴한 최나연은 이번 대회에서 이정은5의 캐디로 나서 눈길을 끌었다. psoq1337@newspim.com 2025-10-19 16:10
기사 번역
결과물 출력을 준비하고 있어요.
기사제목
기사가 번역된 내용입니다.
종목 추적기

S&P 500 기업 중 기사 내용이 영향을 줄 종목 추적

결과물 출력을 준비하고 있어요.

긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
안다쇼핑
Top으로 이동