[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 이재명 더불어민주당 선거대책위원회에서 제시한 서울 강남 구룡마을 고밀개발에 대해 '空約(공약)' 논란이 나오고 있다.

서울시가 추진하는 도시개발사업에 대해 정부가 시행권을 가져오기가 현행 제도로는 쉽지 않으며 설령 정부가 직접 개발한다해도 용적률을 500%까지 올리는 개발은 불가능에 가깝다는 지적이다. 만약 이재명 후보의 공약대로 구룡마을 고밀개발을 추진하려면 기존 법령을 모두 뛰어넘는 특별법을 제정해야한다는 진단이 나온다.

16일 국토교통부와 서울시, 부동산 전문가들에 따르면 서울 강남구 개포동 567-1 일원 이른바 '구룡마을'에 대한 1만2000가구 공급과 고밀개발은 현행 법령과 제도 아래에선 사실상 불가능하다는 지적이 나오고 있다.

지난 15일 이재명 더불어민주당 대선후보 선대위는 서울 강남의 판자촌 구룡마을에 1만2000가구 주택을 공급하고 이 중 5000가구는 청년·신혼부부에게 반값 이하로 공급하겠다고 공약했다. 송영길 더불어민주당 대표는 "구룡마을 공공개발 사업으로 1만2000가구의 주택을 공급하고 이 중 5000가구는 청년·신혼부부에게 반값 이하로 공급하겠다"며 "계획된 2838가구 주택 공급을 1만2000가구로 늘리기 위해 개발 가능 면적을 확대하고 최대 500%까지 용적률(대지면적 대비 건축연면적 비율)이 확대되도록 4종 일반주거지역 신설 및 종상향도 추진하겠다"고 말했다.

지난 2016년 도시개발사업을 추진키로 한 구룡마을에는 전면수용을 통한 도시개발사업을 추진하고 있지만 서울시와 강남구의 이견 등으로 사업이 진행되지 못하고 있는 상태다.

◆ 정부지정 도심복합사업 추진 가능...용적률 500%-4종 상향은 서울시 패싱 불가능

우선 구룡마을의 개발사업방식은 지방자치단체가 인허가권을 가진 도시개발사업으로 추진하고 있다. 이 사업에 대해 정부가 시행권을 가지려면 현행 사업을 폐기하고 공공재개발사업이나 공공주택지구로 지정해야한다.

먼저 공공재개발은 국토부와 서울시가 공동으로 추진하는 사업인 만큼 정부가 일방적으로 주도할 수가 없다. 만약 박근혜-박원순, 문재인-오세훈 처럼 정부와 서울시 집행부의 소속 정당이 다르면 '기싸움'이 벌어지며 무한정 사업이 좌초 될 수 있다.

다른 한가지 방법은 도심복합공공주택사업지구로 지정하는 방안이다. 이렇게 되면 구룡마을 사업에 대한 서울시의 시행권을 모두 가져올 수 있다. 정부는 서울시내에서 재개발이 중단된 증산4구역이나 신길2구역에 대해 도심복합사업지구로 지정해 시행권을 가져온 바 있다. 시행은 정부산하 한국토지주택공사(LH)가 맡는다. 하지만 현재 진행중인 사업을 지방자치단체와의 협의 없이 일방적으로 폐지하고 새로운 사업을 지정한다는 건 무리라는 지적이 나오고 있다. 

도심복합사업지구로 지정되면 정부가 주도하는 개발사업이 가능하다. 하지만 여기서도 맹점이 있다. 바로 용적률 500% 상향이다. 도심복합사업에서도 용적률 변경과 용도지역 지정은 지자체장의 권한이다. 특히 이재명 후보가 도입키로 한 4종 일반주거지역 지정도 정부의 권한 밖이다. 정부가 도시계획법에 4종 일반주거지역을 신설한다해도 실제 지정은 지자체 조례에 따라 서울시장 등이 하게 된다. 결국 서울시의 협업 없이는 '불가능한 작전'인 셈이다. 

구룡마을과 강남대로를 사이에 두고 있는 개포주공 1·2단지는 재건축을 하고 있지만 용도지역은 2·3종 일반주거지역이 섞여 있다. 만약 40년 주거지역인 이 일대가 2·3종 일반주거지역인데 50년 자연녹지지역이었던 구룡마을을 4종으로 바꾸면 '도시계획의 역전' 현상이 나타난다는 지적이 나온다. 즉 표심을 위해 도시계획을 망치고 있다는 비판을 피할 수 없을 전망이다.  

도심복합사업 시행권을 LH가 독점하는 것도 법령에 없다. 이에 따라 서울시가 의지를 갖는다면 도심복합사업 시행권도 정부로부터 이관 받을 수 있다. 

국토부 관계자는 "구룡마을 사업은 지금으로선 지자체의 사업이지 정부의 사업이 아니라 법 개정이 있지 않는 한 구룡마을 개발사업을 정부가 할 수 있는 방안은 없다"며 "사업 시행권은 정부가 가져올 수 있지만 용도지역 변경이나 종상향 그리고 논란이 되고 있는 용적률 500% 부여는 지자체의 권한"이라고 말했다.

서울시 관계자는 "현행 제도 아래에서 정부가 이번 계획대로 구룡마을 개발사업을 진행할 방법은 없다"며 "결국 현행 제도를 무시할 수 있는 다른 제도를 만들어야할 것"이라고 말했다. 

◆ 전문가들 "특별법 없인 불가능...기존계획 대비 4배 공급확대 '닭장 아파트' 우려"

결국 현행 제도로는 불가능에 가까운 사업이란 게 전문가들의 이야기다. 한 업계 관계자는 "특별법을 제정해 도심복합사업이나 공공주택지구로 지정한 뒤 시행권은 물론 도시계획 지정까지 정부가 가져오는 방안이 있을 것"이라고 말했다. 하지만 기존 법령 체계를 무시하는 특별법을 남발하는 것은 법 제도 운용에 부정적인 시각이 많다.

주민들의 반발과 사업성 문제도 나온다. 현행 2800여가구를 짓기로 한 곳에 4배의 주택을 짓는다면 이에 따른 주거환경 열악과 가치하락도 예상되기 때문이다. 

더욱이 구룡마을은 구룡산 산기슭에 위치해 있어 용적률 500%에 맞는 50층 이상 초고층은 어렵다. 현 계획대로 35층이 최고 층수가 될 가능성이 높다. 이렇게 되면 결국 건폐율(대지면적 대비 건물바닥면적 비율)이 높아져 동간 거리가 규정에 맞춰 최소화되는 가장 나쁜 형태의 주거단지가 될 수 있다.

이같은 상황에서도 이번 민주당 대안대로 구룡마을 사업이 추진되면 대형 난개발이 벌어질 것이란 지적도 나온다. 이명훈 한양대 교수는 "구룡마을에 용적률 500%라는 것은 도시계획을 도외시하고 만든 계획"이라며 "이대로 사업이 진행되면 국가 도시계획에 중대한 오점이 될 것"이라고 비판했다. 

서울시 계획보다 3배가 넘는 물량을 짓겠다는 이재명 후보측의 공약에 대해 강남구의 대응도 관심을 모은다. 일단 강남구 관계자는 "구룡마을 개발 시행과 계획입안권자는 서울시이기 때문에 서울시와의 상의가 우성돼야할 것"이라고 말했다.

사업성 문제도 지적된다. 심교언 건국대 교수는 "거대한 공공주택단지로 만든다는 전략으로 보이는데 너무 과다한 물량인 만큼 주민들이나 지자체의 반발이 클 것"이라며 "법제도가 허용한다해도 민주당 측이 전국민에게 돌려준다는 개발이익이 발생하기 어려울 정도 사업성도 크게 떨어질 것이며 실현되기 매우 어려운 개발계획"이라고 지적했다.

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