서울 곳곳서 재개발‧재건축 승인 '봄바람'…여의삼부·신반포2차, 신통기획 속도

기사입력 : 2022년06월22일 06:22

최종수정 : 2022년06월22일 06:22

콧대 높은 강남‧여의도‧마포‧용산 등 신통기획 참여 지역 늘어
용산 청파2구역‧종로 창신동 등 21곳서 '정비계획 수립'
재초환‧분상제‧안전진단 등 각종 규제로 사업 철회 단지 출현

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 오세훈 서울시장이 4선 연임에 성공하면서 '오세훈표' 재건축‧재개발 사업으로 불리는 신속통합기획과 모아주택 사업이 속도를 낼 전망이다.

이는 문재인 정부 시절 재건축‧재개발 규제로 인해 공급 부족 현상이 심화된 상황에서 윤석열 정부 출범과 함께 4선 연임에 성공하면서 공급 확대에 속도를 높이기 위한 조치로 풀이된다.

전문가들은 서울 시장 연임과 더불어 윤석열 정부가 추진하고 있는 신규 주택공급 확대를 위해선 안전진단‧재건축 초과이익환수제(재초환)‧분양가상한제(분상제) 등에 대한 규제 완화가 선제적으로 이뤄져야 한다고 지적하고 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.06.20 ymh7536@newspim.com

◆ 서울시, 재건축‧재개발 사업지 21곳 선정

22일 서울시에 따르면 현재(6월 20일 기준)까지 신통기획에 참여한 종로구 창신동 23과 용산구 청파2구역‧강서구 방화2구역 등 총 21곳이 정비계획 수립에 착수했다.

서울 지역중 현재 신통기획을 통해 재개발 사업을 추진하고 있는 지역은 ▲종로구 창신동 23‧숭인동56 일대 ▲용산구‧청파2구역(청파동1가 89-18 일대) ▲성동구 마장동 382 일대 ▲동대문구 청량리19 일대 ▲중랑구 면목동 69-14 일대 ▲성북구 하월곡동 70-1 일대 ▲강북구 수유동 170 일대 ▲도봉구 쌍문동 724 일대 ▲노원구 상계동 상계5동 일대(상계동 154-3 일대) ▲은평구 불광동 600 일대 등 총 21곳에 대해 신규 사업지로 선정됐다.

시는 지난달 신통기획 재개발사업지 1호 사업지인 서울 강동구 저층 노후 주거지 천호3-2구역에 대한 심의를 통과시켰다.

이 사업장은 1만9292㎡ 규모로 노후 불량 건축물이 90%가 넘는 단독·다세대 밀집지역이다. 이곳 주민들은 2018년부터 정비사업을 추진했지만 각종 규제로 도시계획위원회 문턱을 넘지 못해 사업이 지지부진했다.

지난해 같은 기간 서울시가 내놓은 '재개발 6대 규제 완화 방안'을 적용받으면서 천호3-2구역도 사업 속도를 높일 수 있게 됐다.

6대 규제완화책에는 ▲주거정비지수제 폐지 ▲신속통합기획 전면 도입 ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인 단계 간소화 ▲2종 7층 규제 완화 등이 담겼다.

서울시는 천호3-2구역에 신속통합기획을 통해 규제를 완화하고 주민설명회 등을 열어 정비구역 지정 기간을 대폭 단축했다.

기존대로라면 사전타당성조사와 기초생활권계획 수립 등의 사전 절차를 거쳐야 하기 때문에 정비구역 지정까지 5년 정도 걸린다. 하지만 천호3-2구역은 작년 8월 신속통합기획안을 마련해 작년 말 주민공람을 거쳐 이번에 도시계획위 심의를 통과해 약 1년 만에 정비계획(안)이 결정됐다.

이에 따라 해당 기존 307가구의 노후 저층 주거지에는 최고 23층 높이의 420가구(공공주택 77가구 포함) 아파트 단지가 들어선다.

그동안 저층 주거지 재개발의 걸림돌로 작용하던 2종일반주거지역(7층) 규제 완화도 적용됐다. 2종일반주거지역으로 상향해 기준 용적률(190%)에 공공기여 등에 따른 인센티브를 추가로 적용, 최종 용적률을 215.4%로 결정했다.

용도지역을 변경할 때 전제 조건으로 붙는 의무 공공기여도 폐지해 과도한 공공기부 대신 지역에 필요한 공영주차장 77면을 확보하기로 했다.

◆ 1호 사업지 선정 이후 여의도‧강남 재건축 단지 사업 통과

1호 사업지가 나온 직후 연이어 신통기획 재건축‧재개발 사업지가 선정됐다. 최근 서울 강동구 천호동 노후 저층주거지 일대와 여의도 삼부아파트, 서초 신반포2차아파트 등도 신통기획 대상지로 선정됐다.

여의도 삼부아파트는 시범아파트와 한양아파트에 이어 여의도에서 두 번째로 큰 단지다. 해당 단지는 1975년 준공된 삼부아파트는 현재 최고 15층 10개동 866가구 규모다. 시범아파트(1584가구) 다음으로 가구수가 많다.

서울시는 여의도 지구단위계획상 삼부아파트와 인근 목화아파트를 통합 재건축하려 했다. 한강변 목화아파트 용지를 공공기여분으로 받아 수변문화공원을 조성할 계획이었다.

하지만 목화아파트 소유주들이 한강 조망권을 포기할 수 없다며 반대하면서 사업이 답보 상태였다. 이후 삼부아파트는 단독으로 신통기획을 추진하겠다며 지난해 서울시에 신청서를 냈지만 보류 결정이 나왔다.

오 시장은 통합 개발에서 단독 개발로 선회하는 안을 제안했다. 오세훈 서울시장이 올해 신년 기자간담회에서 "재산권을 행사하는 문제이기 때문에 서울시가 단지를 결합해서 개발하는 것을 끝까지 강제하거나 유도해선 안 된다고 생각한다"며 활로를 열었다. 삼부아파트는 지난 2월 신통기획을 재신청해 최근 서울시에서 보류 중이었던 사업을 다시 추진하겠다는 회신을 받게 됐다.

강남에서도 신통기획 사업 속도가 붙고 있다. 신반포2차는 지난해 55% 주민동의율로 신속통합기획을 신청한 바 있다. 올해 초 서울시와 사전검토 회의를 두 차례 걸쳐 참여를 확정 지었다.

신반포2차는 지난 1978년 준공된 1572가구 규모 한강변 아파트다. 당초 조합은 기존 가구 수 대비 약 267가구 늘린 1840가구를 늘리는 계획안을 시에 제출했지만, 서울시와 조율을 거쳐 가구 수를 더 늘린 2051가구 선으로 진행하는 것으로 합의했다.

신반포2차는 반포대교 한강변 알짜 입지로 건축 설계에 따라 한강 조망권을 더욱 늘릴 수 있을 것으로 기대하고 있다.

일부 물량을 전용면적 51㎡로 전환해 가구 수를 늘린 것과 관련해 일부 주민은 '닭장 아파트'라며 반발했으나, 조합은 추후 서울시와 조율을 통해 주민 반발이 나오는 측면은 일부분 조정할 수 있을 것으로 판단하고 있다.

김영일 신반포2차 조합장은 "신속통합으로 층고 제한과 건폐율 규제를 완화할 수 있을 것으로 보고 있다"며 "통경축 축소도 제안해 쾌적함을 더할 수 있는 단지로 조성할 수 있을 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 공사 현장 전경. [사진=유명환 기자] ymh7536@newspim.com

◆ 재초환‧분상제‧안전진단 규제로 사업 철회 단지 속속 등장

'오세훈표' 정비사업인 신통기획이 탄력을 받고 있지만 일부 단지들은 사업 철회 카드를 꺼내들었다. 이는 사업에 대한 이익과 주민들 간 의견차이로 인해 사업이 무산된 것으로 풀이된다.

실제 최근 서초구 잠원동 신반포4차 재건축 조합은 지난달 조합원 설문조사에서 응답자 86%가 신통기획 참여에 반대해 민간 재건축 방식으로 방향을 틀었다. 이미 정비계획안 수립이 끝났고 주민 공람도 완료했기 때문이다. 임대주택 비중을 늘려야 하는 신통기획보다 기존 방식이 낫다고 본 것이다.

신통기획 1호 사업장이었던 송파구 오금현대아파트도 높은 임대아파트 비율(20.6%)에 조합원 반발이 거세지면서 신통기획 참여를 철회했다.

전문가들은 재초환‧분상제‧안전진단 등 재건축 사업을 막고 있는 규제 완화가 이뤄지지 않을 경우 신통기획 참여 철회 단지가 늘어날 것으로 보고 있다. 이는 신통기획이 민간 재건축보다 과도하게 개발이익을 환수하기 때문이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "과거 정부가 추진한 과도한 규제로 인해 재건축‧재개발 사업이 정체되고 있다"며 "기부채납을 통해 개발 이익의 50% 가까이 환수하는 까다로운 조건이 유지된다면 신통기획 참여율은 떨어질 수밖에 없다"고 말했다.

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00