대구 조정지역 해제에 신난 투자자들…"묻지마 투자 주의보"

기사입력 : 2022년07월04일 06:03

최종수정 : 2022년07월04일 06:03

수성구 외 조정지역 해제…투자자들 '관심 집중'
2025년까지 입주 폭탄…"미분양 줄면 들어가야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 대구에서 수성구를 제외한 전역이 조정대상지역에서 풀려 투자자들 관심이 달아오르고 있다. 하지만 '묻지마 투자'는 자제해야 한다는 지적이 나온다.

대구에는 향후 5년간 10만가구가 넘는 입주물량으로 '주택공급 폭탄'이 예정돼 있다. 여기다 미분양 아파트가 6800가구 넘게 쌓여 매물 적체가 심화되고 있는 만큼 투자자들은 향후 미분양 감소추이를 확인하고 들어가는 것이 안정적이라는 의견이다.

◆ 대구, 수성구 외 조정지역 해제…투자자들 '관심 집중'

4일 부동산업계에 따르면 대구에서 수성구를 제외한 전역이 조정대상지역에서 풀렸지만 성급한 투자는 자제해야 한다는 지적이 나온다.

새 정부 들어 처음 열린 국토교통부 주거정책심의위원회(주정심)는 오는 5일부터 대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군을 조정대상지역에서 해제하기로 결정했다. 대구 수성구는 투기과열지구에서 해제됐지만 조정대상지역 규제는 유지됐다.

조정대상지역에 지정되려면 크게 두 가지 정량요건을 충족해야 한다. 우선 최근 3개월간 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배보다 높아야 한다. 여기 해당하는 지역 중 다음 3가지 중 하나를 충족하면 조정대상지역으로 지정할 수 있다.

3가지 요건은 ▲최근 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과(국민주택규모는 10대 1) ▲최근 3개월간 분양권 거래량이 전년 동기대비 30% 이상 증가 ▲주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하다.

조정대상지역으로 지정되면 대출, 세금 등에서 각종 규제를 받는다. 우선 시세 9억원 이하인 주택은 주택담보대출비율(LTV) 50%, 9억원 초과분은 30%로 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용된다.

대출 뿐 아니라 ▲다주택자 취득세·양도소득세·종합부동산세 중과 ▲다주택자 장기보유특별공제 배제 ▲1가구 1주택 비과세 2년 거주 요건 등 각종 세금 부담도 커진다. 여기에 분양권 전매 제한, 1순위 청약자격 강화 등 청약규제도 있다.

또 투기과열지구는 9억원 이하 주택은 LTV 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되는 등 더욱 강력한 대출 규제가 적용된다. 투기과열지구는 15억 초과 주택에 대한 담보대출이 불가능하다. 재건축 등 정비사업 규제 수위도 높아진다.

그런데 대구가 이번에 지역별로 각각 조정대상지역, 투기과열지구에서 해제되자 투자자들 이목이 집중됐다. 한 부동산 커뮤니티에 따르면 주정심 결과가 발표된 당일 수서에서 동대구로 가는 수서고속철도(SRT)가 전부 매진됐다. 한 카톡방에는 대구 아파트에 대한 동, 호수별 매수 주문이 이어질 정도로 수요자들 관심이 뜨겁다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 수서에서 동대구로 가는 수서고속철도(SRT) 예매현황 2022.07.01 sungsoo@newspim.com

조정지역이 비조정지역으로 풀리면 대출·세금 등 많은 부분에 혜택이 있어서 투자자들이 대체로 매수 타이밍으로 인식한다. 게다가 조정지역이 비조정지역으로 해제된 것이 오랜만이기 때문에 더욱 관심이 고조됐다.

◆ 대구, 2025년까지 입주물량 폭탄…"미분양 줄면 들어가야"

하지만 대구는 향후 '공급폭탄'이 예정됐기 때문에 이번 조정지역 해제로 주택가격이 단기에 반등할 것으로 예단하기 어렵다. 부동산정보업체 부동산지인에 따르면 대구의 2021~2025년치 입주물량은 총 10만8397가구에 이른다.

연도별 입주물량은 작년 1만8242가구에 이어 올해 2만1563가구, 내년 3만7088가구, 2024년 2만3609가구 예정이다. 2025년이 돼야 입주물량이 7895가구로 줄어든다. 특히 대구 동구는 2021~2025년 총 입주물량이 2만933가구로 가장 많다.

이어 ▲중구 1만7087가구 ▲달서구 1만6875가구 ▲수성구 1만6501가구 ▲북구 1만1016가구 ▲서구 1만816가구 ▲달성군 7892가구 ▲남구 7277가구 순이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.07.01 sungsoo@newspim.com

또한 대구는 미분양 아파트가 6800가구 넘게 쌓이면서 매물 적체가 심화되고 있다. 대구시 미분양 공동주택 현황에 따르면 지난 5월 기준 대구에 누적된 미분양 물량은 6816가구로 집계됐다. 지난해 5월 1185가구에서 5배 넘게 늘어난 수치다.

대구에서 미분양이 가장 많은 곳은 달서구(2360가구)며 동구(1430가구), 중구(1048가구) 등이 뒤를 잇는다. 또한 대구는 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양도 195가구로 집계됐다.

이에 대구시는 지난해 5월부터 올해 3월까지 5차례에 걸쳐 국토부에 조정대상지역 해제를 요청했었다. 특히 대전 동구는 "주택가격이 하락하고 분양권 전매 거래량이 감소하는 등 주택시장이 안정화되고 있다"고 주장해왔다.

수요, 공급은 부동산 가격을 움직이는 주요 변수 중 하나로 꼽힌다. 대구에 향후 5년간 신축 아파트 입주가 대거 이뤄지면 전세가격 안정과 더불어 매매가격도 안정될 가능성이 높다. 이에 따라 업계에서는 향후 대구 부동산시장의 미분양 감소 추이를 확인하고 들어가는 것이 투자자들 입장에서 더 안전하다는 의견이 나온다.

부동산업계 관계자는 "대구가 비조정지역이 됐다는 이유만으로 덜컥 매수하는 것은 자제해야 한다"며 "대구에는 여전히 예정된 공급이 많기 때문에 조정지역 해제가 실제 매수행렬로 이어질지 장담하기 어렵다"고 말했다.

이어 "조정지역에서 풀린 지역들은 누군가에겐 투자기회로 여겨질 수 있지만, 누군가에겐 오히려 매도 기회로 보일 수도 있다"며 "한동안 대구에는 풍부한 자금을 보유한 투자자들의 매수세와 대규모 공급에 공포감을 느낀 대구 주민들의 매도 고민이 맞물려 힘겨루기를 보일 것"이라고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com

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"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00