전국서 '조정대상지역 해제' 요구 봇물…수도권 파주·동두천 외 가능성 없어

기사입력 : 2022년06월16일 06:16

최종수정 : 2022년06월16일 06:16

경기·대구·대전·청주·천안 등 "조정지역·투기과열 해제" 요구
조정지역 해제시 대출 한도 높아져…"정책 당국과 협의 필요"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 이달 말 윤석열 정부 출범 이후 처음 열리는 국토교통부 주거정책심의위원회(주정심)에서 해제되는 '조정대상지역'은 거의 없을 것이라는 전망이 나온다.

경기 시흥, 동두천, 김포, 파주, 안산과 대구, 대전, 청주, 천안 등 전국 각지에서는 국토부에 '조정대상지역 또는 투기과열지구 해제'를 요구하고 있다. 하지만 수도권에서는 과밀억제권역이 아닌 경기 파주시와 동두천시 등에 대해 가능성이 거론되는 수준이다. 업계는 정부가 이들 지역의 규제를 해제할 경우 그 지역 대출한도가 높아지고 풍선효과가 발생할 우려가 있어 실제로 해제에 나서기 어려울 것으로 보고 있다. 이에 따라 대체로 현 규제 수위가 유지될 것이라는 분석이 우세하다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.14 sungsoo@newspim.com

◆ 경기·대구·대전·청주·천안 등 "조정지역·투기과열 해제" 목청

16일 부동산업계에 따르면 국토교통부에 조정대상지역 또는 투기과열지구 해제를 요청한 지역들 대다수가 현재 규제에서 풀리지 못할 것으로 예상되고 있다.

주정심은 특정 지역의 부동산 시장이 과열됐다고 판단하면 조정대상지역으로, 투기가 성행한다고 보이면 투기과열지구로 지정한다. 조정대상지역, 투기과열지구로 묶이면 대출, 세금, 청약 등 각 분야에서 규제 수위가 높아진다.

조정대상지역의 경우 시세 9억원 이하인 주택은 주택담보대출비율(LTV) 50%, 9억원 초과분은 30%로 제한된다. 총부채상환비율(DTI) 50% 등 대출 규제도 가해진다. 또 분양권 전매 제한, 1순위 청약자격 강화, 다주택자 양도소득세 중과 등 각종 규제를 받는다.

또 투기과열지구는 9억원 이하 주택은 LTV 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되는 등 더욱 강력한 대출 규제가 적용된다. 투기과열지구는 15억 초과 주택에 대한 담보대출이 불가능하다. 재건축 등 정비사업 규제 수위도 높아진다.

이에 전국 각지에서는 국토부에 조정대상지역 또는 투기과열지구를 해제해줄 것을 요청하고 있다. 관계 법령에 따라 국토부는 조정대상지역 해제 요청을 받은 경우 주정심 심의를 거쳐 40일 이내 해제여부를 결정해야 한다.

조정대상지역 필수요건은 ▲최근 3개월 동안 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배 이하 기록 ▲3개월간 분양권 전매거래량 전년 동기대비 30% 이하 등이다.

경기 동두천시는 지난 3월에 이어 지난달 30일 국토부에 부동산 조정대상지역 해제를 거듭 요청했다. 동두천시는 정부의 조정대상지역 지정 이후 지금까지 5차례나 해제를 요청한 상태다.

앞서 국토부는 지난해 8월 27일 아파트 거래량 증가 등을 이유로 송내·지행·생연·보산·동두천·상패동 6개 지역을 부동산 조정대상지역으로 지정했다. 동두천시는 이로 인해 동두천 시민들이 주택담보대출과 1순위 청약자격 규제, 다주택자 양도소득세 중과 등 불이익을 받고 있다고 보고 있다.

동두천시는 집값 및 주택매매 거래량이 장기간 하락했으며, 작년 부동산경기 활성화로 거래량이 일시적으로 증가했다는 주장이다. 또한 동두천시는 접경지역으로 미군 공여지가 시 전체면적의 40%를 차지하고, 신규 택지계획이나 개발이 없는 만큼 조정대상지역 지정으로 인구 10만도 안 되는 시가 더욱 낙후해질 것이라고 우려하고 있다.

파주시도 지난 4월 국토부에 조정대상지역 해제를 요청했다. 파주시는 2020년 부동산 가격상승 및 주택가격 상승률 급등으로 2020년 12월 조정대상지역으로 지정돼(읍·면 지역 제외) 분양권 전매제한, 다주택자 양도세 및 취득세 중과 등이 적용됐다.

하지만 파주시는 조정대상지역으로 지정된 후 주택시장이 안정화 추세에 있다고 보고 있다. 오히려 주택가격 상승률이(0.2%) 소비자물가 상승률(0.6%)에 못 미치고 3개월간의 분양권 전매거래량 또한 전년 동기 대비 46% 감소하는 등 주택경기 침체 우려가 있어 조정지역에서 해제해줄 것을 요청했다.

경기도에서는 동두천, 파주 이외에도 시흥, 김포, 안산 등에서 '조정대상지역 해제'를 요청했다.

◆ 조정지역 해제시 대출 한도 높아져…"정책 당국과 협의해야"

지방에서도 조정지역 해제 요구 목소리가 높다. 대구, 대전, 청주, 천안 등 전국 각지에서 국토부에 '조정대상지역 또는 투기과열지구 해제'를 요구해왔다. 이 중 대전과 안산시는 각각 동구, 대부도에 대해 조정대상지역 뿐만 아니라 투기과열지구도 해제해줄 것을 건의했다.

특히 대구는 미분양 아파트가 쌓이면서 지역경기 침체에 대한 우려가 커지고 있다. 대구시 미분양 공동주택 현황에 따르면 지난 4월 기준 대구에 누적된 미분양 물량은 6827가구로 집계됐다. 지난해 4월 897가구에서 7배 넘게 늘어난 수치다. '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양도 195가구로 집계됐다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 대구시 미분양 증감 현황 [자료=대구시] 2022.06.14 sungsoo@newspim.com

대구는 미분양 주택이 이처럼 6800가구 넘게 쌓이고 매물 적체도 심화되고 있다. 하지만 대구는 달성군 일부 지역을 제외한 대구 전역이 조정대상지역으로 지정돼 있다. 이에 대구시는 지난해 5월부터 올해 3월까지 5차례에 걸쳐 국토부에 조정대상지역 해제를 요청했다.

충청권에서는 대전, 청주, 천안 등이 연이어 규제 해제를 추진하고 있다. 대전 동구는 지난 4월 국토부에 동구 지역의 조정지역대상 및 투기과열지구 해제를 건의했다. 동구는 고령화 비율이 20%로 다른 구에 비해 매우 높은데도 전 지역이 조정대상지역 및 투기과열지역으로 지정됐다는 이유에서다.

또한 대전 동구는 주변 지역보다 주택공급이 위축되고 분양권 전매 거래량이 감소하는 등 주택시장이 안정화되고 있다는 게 동구 측 입장이다. 오히려 미분양 물량이 상당 기간 계약 체결을 하지 못하는 등 규제지역 지정 요건에 부합하지 않는다는 분석이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.14 sungsoo@newspim.com

청주시는 동(洞) 지역과 오송·오창읍을 조정대상지역에서 해제해줄 것을 국토부에 요청했다. 이들 지역은 2020년 6월 19일 조정대상지역으로 묶였다.

청주시가 조정대상지역 해제를 요청한 것은 2020년 11월에 이어 두 번째다. 시에 따르면 올해 1∼3월 주택가격상승률이 0.39%로 소비자 물가 상승률(2.23%)보다 낮다. 같은 기간 분양권 전매량은 192건으로 전년 동기(344건)보다 152건 적다.

천안시도 대통령 인수위원회 건의에 이어 국토부에도 부동산 조정대상지역 해제를 요청했다. 조정대상지역 지정 이후 천안 지역이 대출규제로 아파트 거래량이 감소하고 분양심리 위축 등 지역경제 침체 우려가 현실화되고 있다는 이유에서다.

다만 업계에서는 이번 주정심에서 '조정대상지역 해제'가 될 지역이 거의 없을 것으로 내다봤다. 정부가 특정 지역을 조정지역에서 해제할 경우 그 지역 대출한도가 높아지고 투자자들이 몰려드는 등 풍선효과가 발생할 수 있어서다. 이 경우 해당 지역 집값이 급등하고, 주변 지역 부동산 가격에도 연쇄적으로 영향을 미칠 가능성이 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "윤석열 정부로서는 섣불리 정책을 내놓았다가 집값을 올렸다는 비난을 받고 싶지 않을 것"이라며 "조정지역에서 풀어줄 경우 대출 한도가 올라가기 때문에 주정심이 단독으로 해제를 결정할 수 없고 금융위원회 등 정책 당국과 협의가 이뤄져야 한다"고 말했다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "파주, 동두천처럼 서울에서 거리가 먼 지역은 조정대상지역에서 풀릴 가능성이 그나마 있을 수도 있다고 본다"며 "하지만 다른 지역들은 대체로 현재 규제 수위를 유지할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00