종부세 합산과세, 대출 고금리에 소유자 "역차별" 불만
거래 감소, 매맷값 약세 지속...당분간 수요자 외면 불가피
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 오피스텔을 보유 주택 수에서 제외하지 않을 것이라고 선을 그으면서 오피스텔 시장에 찬바람이 거세질 것으로 예상된다.
시장에서는 주택공급 부족을 해소하기 위해 정부가 오피스텔을 주택 수에서 제외하는 방안을 내놓을 것이란 시각이 있었다. 하지만 원희룡 국토교통부 장관이 부정적인 입장을 밝히면서 지금처럼 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함될 것으로 보인다. 금리인상, 투자수요 감소 등으로 거래가 감소하는 상황에서 규제가 지속하면 시장 위축이 더욱 확산할 가능성이 있다.
◆ 종부세 합산과세, 양도세 비과세 미적용에 애물단지 전락
20일 부동산업계에 따르면 정부가 주거용 오피스텔에 대한 주택 수 제외를 배제키로 하면서 오피스텔 시장이 더 얼어붙을 것으로 관측된다. 이에 오피스텔 소유자의 실망감도 커지는 상황이다.
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| 주거용 오피스텔이 주택 수에서 제외되지 않을 것으로 보이면서 오피스텔 시장에 찬바람이 확산할 것으로 전망된다. 서울지역 주택지 모습. [사진=김보나 인턴기자] |
업계에서는 주택수 산정 제외 조치가 오피스텔 거래를 늘려 주택공급 확대 방안으로 활용할 것이란 시각이 있었다. 하지만 원 장관이 오피스텔과 도시형생활주택의 주택 수 제외는 손보지 않겠다는 입장을 보이면서 기대감이 가라앉는 분위기다.
최근 원 장관은 "이들 주거시설은 건축과 도시 규제들이 많아 사업성이 떨어져서 공급주체들이 제대로 진행 못하는 경우가 많은 만큼 인센티브에 대한 고민을 하고 있다"면서도 "하지만 투자수요층이 아주 두터운 곳에 세금을 깎아주면 오히려 서민 주거사다리를 악화시키게 된다"며 양도소득세와 취득세 완화는 검토 대상이 아니라고 강조했다.
문 정부 시절 투기 근절을 목적으로 시행된 규제로 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함된다. 다주택자의 경우 합산과세로 종합부동산세가 늘어나고, 양도세 비과세도 받기 어렵다. 물론 이전 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 시가표준액 1억 이하는 주택 수에 포함되지 않고 상속받은 경우에도 개시일 이후 5년 이내 주택 수에서 제외한다.
오피스텔 소유자들은 실망감을 드러내고 있다. 그동안 소유주들은 불합리한 세금 정책으로 역차별을 받고 있다며 개선을 요구했다. 주택으로 분류돼 아파트와 같은 보유세를 내면서 주택법이 아닌 건축법이 적용돼 취득세는 주택(1~3%)보다 높은 4.6%를 부담해야 한다. 아파트와 비교해 주택담보대출 금리가 높고 특례보금자리 대출 대상에서도 제외된다. 주택으로 분류돼 세금은 대폭 늘었는데 주택으로서의 가치가 없다는 얘기다.
오피스텔 소유자 A씨는 "'주거용 오피스텔과 도시형생활주택 전용 85㎡ 이하에 대해 주택 수에서 제외하고 종합부동산세 합산 배제를 검토한다는 소문이 있었으나 무산될 가능성이 높아 아쉽다"며 "오피스텔 시장이 크게 위축된 만큼 주택 호황기 때 도입했던 세금 강화 부분은 완화할 필요가 있다고 본다"고 말했다.
◆ 거래량 전년비 반토막...규제 유지 시 수요자 외면 불가피
금리인상과 맞물려 오피스텔 시장은 수요자로부터 외면을 받고 있다. 고금리에 월세 수익률이 낮아진 데다 매맷값도 약세를 보여서다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울지역 오피스텔 거래량도 664건으로 전년동기(1033건) 대비 36% 정도 줄었다. 2021년~2022년 월별 거래량이 1500건 수준이었던 것과 비교하면 반토막 이상으로 감소한 것이다.
경매시장에서도 외면받고 있다. 지난달 서울지역 오피스텔 낙찰률은 13.7%를 기록했다. 경매에 나온 매물 100건 중 14건만이 새로운 주인을 찾았다는 얘기다. 작년 같은 기간 30.6%에서 대폭 쪼그라들었다. 아파트, 다가구, 주상복합 등 주거상품 중 가장 낮은 낙찰률이다.
더욱이 이번 주택수 제외 무산으로 다주택자가 된 오피스텔 소유주에게도 발등에 불이 떨어졌다. 오피스텔은 통상 주택으로서의 가치가 없어 잘 안팔린다. 1년 이상 매물이 수두룩 쌓여 있는 경우가 허다하다. 이번 정부 조치는 오피스텔 거래 시장을 더욱 얼어붙게 만들 것으로 예측된다. 오피스텔에서 얻는 임대수익보다 더 많은 돈을 세금으로 내야해서다. 이렇게 되면 공급자 우위 시장이 올 때 오피스텔 임대료가 대폭 올라갈 가능성도 거론된다.
오피스텔협의회 관계자는 "금리인상과 오피스텔 전세사기 피해 확산 등으로 거래가 줄고 매맷값도 전반적으로 약세를 보이고 있다"며 "세금을 비롯한 규제 완화가 뒷받침돼야 오피스텔 시장의 활기를 찾을 수 있을 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
