[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 지난해 8월 이후 약 1년 만에 추석 연휴를 앞두고 정부가 발표한 주택공급 활성화 방안을 두고 시장에선 우선 한시름 돌렸다는 분위기다.

공공에서의 물량 확보와 민간에서의 공급 활성화 유도를 위한 제도 개선으로 공급을 정상화 시킨다는 방침이다. 건설업계의 자금 조달을 원활하게 하기위해 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출의 보증 규모도 10조원 더 늘리고 정책·민간 금융 기관의 금융 공급도 늘린다.

28일 부동산업계 등에 따르면 정부가 최근 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'으로 공급 축소에 대한 우려가 상당부분 해소될 것이란 전망이 나온다.

◆ "단기적 '공공 물량 확대'·중장기적 '민간 참여 지원' 이뤄져야"

윤석열 정부는 지난해 8월 '국민 주거안정 실현방안'을 발표하며 270만가구 공급계획을 확정했다. 당시 시장 정상화(규제 완화) 시동과 동시에 충분한 공급으로 시장을 안정시킨다는 청사진을 마련했다. 하지만 1년여 만에 다시 공급 대책을 내놓았다. 공공은 한국토지주택공사(LH)의 부실공사 사태로, 민간은 부동산 PF 사태로 주택공급이 위축된데 따른 결정이다. 지난해 발표한 공급 대책의 연장선으로 실제 내용 전반도 공급 활성화 관점과 +α 물량 확보에 방점을 두고 있다.

대책 중 단기 효과를 낼 수 있는 공급 내용은 3기 신도시에서의 추가 물량 확보와 공공 사업 절차 단축 등이다. 민간에서는 PF대출 보증 확대와 분양→임대전환, 중도금 대출 지원을 포함한 금융 지원 정책이 주효할 것으로 보인다.

우선 수도권 3기 신도시 3만가구, 신규 택지 2만가구, 사업 미(未)진행 민간 물량의 공공 전환 5000가구 등을 통해 5만5000가구 공공주택을 추가로 공급한다.

민간의 공급도 활성화 하기 위해 PF 보증 규모도 확대한다. 주택도시보증공사(HUG, 10조원→15조원)와 주택금융공사(주금공, 5조원→10조원) 총합 보증 규모가 기존 15조원에서 25조원으로 늘어난다. 대출한도도 전체 사업비의 50%에서 70%로 확대하고 심사기준도 완화한다.

산업은행과 기업은행 등 정책금융기관 보증도 늘리고 PF 정상화 펀드도 당초 1조원 규모에서 2조원 이상으로 확대한다. HUG의 중도금대출 보증 책임비율도 현행 90%에서 100%로 확대해 시중은행의 원활한 중도금대출 실행을 지원하기로 했다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "대책에서 다소 비중 있게 다뤄진 내용이지만 규제 정상화나 정비사업 절차 개선, 비아파트 규제개선 등 제도 변경이 필요한 부분들은 국회 논의가 필요해 다소 긴 호흡에서 공급 효과를 기대할 수 있다"고 말했다.

시장에선 인허가를 받고도 착공에 나서지 못한 대기물량 33만가구를 단기 공급 확대를 위한 주요 축으로 적극 활용할 필요가 있다고 입을 모은다. 이를 위해서는 전체 공급량의 80%가량(2022년 아파트 분양물량 기준)을 책임지는 민간의 역할 확대가 필수적이다.

윤 팀장은 "최근 민간 시행과 시공 사업이 위축된 주요 원인은 과거보다 높아진 조달금리와 건설 자재 등의 원가(물가) 상승에 따른 공사비 갈등 리스크가 상당하기 때문"이라며 "특히 선분양을 중심으로 돌아가는 국내 주택시장의 경우 최초 공사비를 조기 확정한 후 책임 준공을 약속하는 것에 대한 시공사 리스크가 상당함에도 리스크의 대부분을 건설사가 부담하면서 위험 회피 성향도 크게 강화된 상황"이라고 말했다.

이번 대책 내용 중 공사비 증액 기준을 위한 표준계약서 도입과 일정 수준 공사비 상승에 따른 재협상 여력 확대 등이 민간 참여를 유도할 수 있는 핵심 중 하나로 볼 수 있다는 것이다. 다만 민간의 공사비 유연성을 늘리게 되면 동시에 신축 분양가 상승이 확산되는 부작용이 있는 만큼 분양가 인상 수준이 통제된 분양가상한제 적용 공공물량을 최대한 많이 확보해야 한다는 지적이 나온다.

윤 팀장은 "현재의 공급 지표 축소 이슈를 해소하기 위해서는 단기적으로는 공공의 적극적인 물량 확대를 중심으로 움직일 수밖에 없다"면서 "중장기적으로는 민간 참여를 적극 지원하는 방향으로 움직여야 공급량 확대 효과를 극대화할 수 있다"고 말했다.

◆ 건설업계 "맞춤형 공급대책…수요측면 유인책 뒷받침 없는 점 아쉬워"

건설업계 역시 이번 대책 발표를 두고 환영하는 입장이다. 특히 민간 주택공급 여건을 보완하고 주택사업 여건을 개선하는 데 보다 초점을 맞춘 '맞춤형 공급대책'이라는 평가다.

업계 관계자는 "최근 한 치 앞을 예상하기 어려울 만큼 대내외적 경제여건이 극도로 불확실한 상황에서 주택공급 부족에 대한 국민 불안을 해소하고 주택시장 안정화에 크게 기여할 것으로 예상된다"며 "특히 공공택지 전매제한 요건 완화와 속도감 있는 인허가를 유도하기 위한 관련 인센티브 제공은 대규모 공공택지 공급을 조기화 할 수 있는 효과가 있는 만큼 무주택 서민 등 국민의 주거안정에 커다란 도움이 될 것으로 기대된다"고 전망했다.

대책 발표 시기도 적절한 것으로 보고 있다. 그 동안 시장에서 꾸준히 제기돼 온 공사비 급등으로 인한 주택공급 절벽에 대한 우려를 빠르게 해소하고 공사비 증액 반영 관련한 실질적인 기준을 마련해 관련된 분쟁을 최소화하기 위한 장치가 마련됐다는 것이다.

또 주택사업자에 대한 원활한 부동산 PF자금 조달을 위한 보증규모 확대 및 심사기준 개선, 중도금 대출보증 책임비율의 100% 상향 등 주택공급 장애요인으로 작용하는 허들을 상당 부분 제거했다는 점에 긍정적인 평가를 내렸다.

업계 관계자는 "다만 주택공급이 보다 원활하게 이뤄지기 위해서는 시장의 한 축인 수요측면 유인책도 뒷받침 돼야 한다"면서 "여전히 과도한 취득세 중과 등 주택구입을 위한 부담완화 방안이 이번 대책에 빠진 점은 아쉽다"고 말했다.

한국주택협회와 대한주택건설협회는 이번 대책이 실제로 시장에서 원활히 작동될 수 있도록 관련 법령개정 등 세부 시행방안을 조속히 마련해 실효성을 제고해 줄 것을 주문하는 동시에 속도감 있는 주택공급을 위해 역량을 최대한 결집해 나가겠다는 입장이다. 

min72@newspim.com