연내 분당·일산 등 최소 2만4000가구 선도지구 선정
개발호재에도 재건축 사업성 불학설성에 투자수요 유입 미미
고금리 장기화, 공사비 증가 등 사업변수 존재
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = '노후계획도시 특별법' 도입에 이어 선도지구 선정계획 발표 등 개발 기대감이 높아진 1기신도시지만 집값은 큰 폭의 상승세를 기록하지 못하고 있다.
재건축 분담금이 수억원에 달해 사업성 확보가 여전히 걸림돌로 작용하고 있어서다. 최근 3.3㎡당 재건축 공사비가 1000만원에 육박하면서 조합원 부담금이 덩달아 치솟은 상태다. 더욱이 1기 신도시 사업성을 높이기 위해서는 초고층 재건축이 불가피해 공사비에 대한 부담이 더욱 높을 것으로 관측된다. 재건축 사업성과 속도에 붙확실성이 남아 있다 보니 추격 매수보다는 상황을 좀 더 지켜보자는 분위기가 짙은 상태다.
◆ 선도지구 선정 임박 했으나...집값은 연초 수준 유지
27일 부동산업계에 따르면 1기신도시 재건축 선도지구로 유력하게 거론되는 단지들의 집값이 기대와 달리 잠잠하게 흘러가고 있다.
선도지구 선정계획이 임박한 상황에서도 가격 변동이 크게 이뤄지지 않았다. 선도지구 후보단지인 성남시 분당구 수내동 '양지5단지 한양' 전용 49㎡는 지난달 8억3300만원에 실거래됐다. 이는 작년 초 8억2000만~8억3000만원과 비슷한 수준으로 역대 최고가 9억8000만원 대비 15% 빠진 가격이다. 서울 주요 단지의 집값이 최고가 대비 95% 안팎을 회복한 것과 비교해도 차이가 있다.
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| 1기 신도시 특별법이 적용되는 경기도 분당 일대 모습.<사진=정일구 기자> |
분당구 정자동 '한솔1단지청구' 전용 101㎡는 지난달 12억6500만원에 손바뀜했다. 이는 작년 거래가격 수준으로 올해 들어서는 보합선을 유지하고 있다. 2022년 기록한 역대 최고가에서는 12% 하락한 상태다. 같은 달 전용 134㎡는 올해 처음으로 14억원에 거래됐다. 2021년 기록한 역대 최고가 17억3000만원과 비교하면 81% 수준이다.
일산지역 선도단지 후보인 '강촌마을1단지 동아아파트' 전용 84㎡는 이달 6억8000만원에 거래됐다. 작년 초 5억원까지 하락한 것과 비교하면 1년새 1억8000만원 정도 회복한 가격이다. 다만 2022년 기록한 역대 최고가 8억원과 비교하면 여전히 격차가 있다.
일산동구 백석동 '백송마을삼호풍림5단지' 전용 59㎡가 이달 3억7000만원에 손바뀜했다. 지난달 거래가 3억4000만원에서 한 달 새 3000만원 상승했으나 역대 최고가 5억2500만원과는 차이가 크다.
국토교통부는 올해 11월 1기신도시 선도지구를 확정할 계획이다. 선정 규모는 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌 4000가구, 중동 4000가구, 산본 4000가구 등 총 2만6000가구 규모다. 신도시별 1~2개 구역을 기준 물량의 최대 50%까지 추가 선정할 경우 최대 3만9000가구까지 늘어난다. 선도지구 후보 단지로는 분당의 경우 시범한양, 시범삼성한신, 한솔마을 1·2·3단지, 양지마을(한양1·2단지, 금호1·3단지, 청구2단지) 등이 거론된다. 일산에서는 강촌1·2단지와 백마1·2단지, 후곡마을3·4·10·15단지 등이다. 이들 단지는 대부분 주민 동의율 80%를 넘겼다.
◆ 공사비 증가에 조합 분담금 변수
재건축에 대한 사업성 불안심리가 여전히 높다 보니 1기신도시 개발호재가 큰 힘을 발휘하지 못하는 모양새다.
가장 큰 문제는 공사비가 눈덩이처럼 불고 있다는 점이다. 지난해 전국 재건축, 재개발 등 도시정비사업 평균 공사비는 3.3㎡당 687만5000원으로 집계됐다. 2020년까지만 해도 480만3000원 수준으로 500만원을 밑돌았으나 3년 만에 40% 이상 상승한 것이다. 최근에는 3.3㎡당 1000만원 돌파한 사업장이 상당수다.
게다가 1기신도시는 기존 용적률 200%대에서 400% 이상이 적용되기 때문에 고층 건물로 탈바꿈해야 한다. 초고층 건물은 지진, 풍압에 강한 특수구조물로 설치해야 하고 고가의 건설 장비가 추가로 투입돼 공사비 부담이 더 높다. 공사기간도 상대적으로 더 길다. 사업 규모에 차이가 있으나 시세가 5억원대인 서울 노원구 상계주공5단지의 경우 조합원 분담금이 5억원대로 추산되고 있다. 고공행진 중인 조합원 부담금을 1기 신도시 주민들이 얼마나 동의할지 지켜봐야할 부분이다.
부동산R114 백새롬 리서치팀 책임연구원은 "1기신도시 선도지구 계획이 구체화하면서 유망 단지를 중심으로 거래가 늘고 시세가 상승하고 있다"며 "다만 고금리 장기화, 경기 침체, 공사비 인상 등 외부 변수가 많아 재건축 사업에 대한 투자심리가 빠르게 개선되지 않고 있다"고 말했다.
leedh@newspim.com
