추세 하락이라고 하기엔 '시한폭탄' 변수 곳곳에 있어
美 '빅컷'에 따른 국내 금리 인하 여부 '관건'…전세 수요 '풍선효과' ·'임대차 2법' 전세난 가중 우려
정부 공급대책 실현 멀고 도심공급 관련 법 개정 野 반대로 '지지부진'…집값 상승 반복 가능성
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 추석 전후로 서울과 경기도 인기 선호 지역의 아파트값 상승세 둔화가 완연하다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격 주간 변동률은 8월 12일 0.32%의 상승률을 기록한 것을 정점으로 상승폭이 점차 둔화되는 추세를 보이고 있다.
월간 변동률로도 서울 아파트 매매가격 변동률은 지난 3월 -0.02%에서 4월 0.13%로 상승 전환한 이후 상승폭이 매달 확대되면서 지난 8월 1.27%의 상승률을 기록하고 있다. 9월 들어 주간 변동률이 점차 상승폭 둔화를 나타내는 점을 감안하면 8월 상승률이 올해 최고 정점을 찍을 가능성이 높아 보인다.
아파트 매매가격 변동을 뒷받침하는 거래량 추이 역시 비슷한 패턴이다. 서울부동산정보광장에 따르면 9월 29일 기준 7월 아파트 거래량은 8871건으로 정점을 찍고 8월 6062건으로 약 31.7% 줄었다. 9월 거래량은 1311건으로 계약체결 신고일기준이 30일의 갭이 있다는 점을 감안해도 크게 줄어들 가능성이 높다.
다만 거래량은 변동률에 비해 한 달 정도 선행된다는 점을 감안한다면 일단 서울 아파트값의 정점은 거래량이 폭발했던 7월에 나타났고 8월에는 그 여진으로 국지적 상승을 이어갔다고 분석해 볼 수 있다.
이 같은 추이로 본다면 박상우 국토교통부 장관이 바라보는 주택시장의 시각과 맞아떨어진다. 박상우 장관은 지난 7월 한창 서울 아파트값이 급등하던 시기에 열렸던 출입 기자 간담회를 통해 현재 부동산 시장이 추세적 상승보다는 "국지적으로 잔등락을 보이는 금융장세"라고 진단했다.
하지만 강한 질타가 이어졌다. 아파트값이 급등하니 정부가 뭔가 규제 강화 조치를 해야 하는 게 아니냐는 여론의 압박과 배치되는 발언이었기 때문이다. 박 장관은 소신을 굽히지 않았다. 지난 9월 9일 기자간담회에서도 8‧8대책 발표 한 달 뒤 주택시장이 정점을 찍고 점차 둔화되고 있다면서 규제보다는 좋은 주택을 지속적으로 공급해야만 주택시장의 안정을 가져올 수 있다는 점을 재차 강조했다.
그렇다면 주택 시장은 추세적으로 하락 전환되고 있는 것일까? 그리 장담하기에는 '시한폭탄'과 같은 변수들이 곳곳에 널려 있다.
우선 최근 아파트값 상승 둔화의 요인은 금융당국의 '대출 조이기' 효과와 상승 피로감이 겹친 결과라는 게 전문가들의 공통된 시각이다. 대출 조이기는 확실히 신축 아파트 중심의 수요 억제 효과를 가져오면서 가격이 급상승하는 데 제동을 걸었다.
하지만 대출 조이기가 지속적인 수요 억제를 가져올지는 미지수다. 일단 미국의 '빅 컷(기준금리 0.5%포인트 인하)' 단행 이후 국내에서도 지속적인 금리 인하 압박을 받고 있기 때문이다. 그나마 수출 호조세가 국내 경제를 떠받치고 있지만 내수 경기는 침체에서 벗어나지 못하고 있는 만큼 국내 금리 인하도 불가피해 보인다.
금리 인하에 따른 대출 수요 욕구는 커질 수밖에 없다. 풍부한 유동성은 경기 회복의 주요한 요소이다. 그러나 대출 조이기 강도가 너무 강하면 주택건설시장뿐만 아니라 자칫 내수 시장 전반의 침체를 가져올 수 있는 부작용도 있다는 점도 고려해야 하는 게 금융당국의 딜레마이다.
대출 조이기 기조로 매매 수요가 억제된다 해도 또 다른 풍선효과로 나타날 가능성이 높다. 전세 시장으로의 전이(轉移) 현상이다. 벌써 서울 아파트 전세 매물난 조짐을 보이고 있다는 점이다.
이것이 일시적인지, 구조적인지는 통계 지표를 살펴봐야 명확해지겠지만 시장 현장에선 대출 규제가 전월세 수요로 돌리게 하는 요인으로 보고 있다. 그나마 가계대출의 규제가 주담대(주택담보대출)보다는 전세대출이 덜하기 때문이다.
전세 사기 여파로 인해 아파트 선호 현상이 여전한 이 시기에 전세난이 반복되지 않을까 우려스럽다. 특히 '임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)'은 전세난을 또다시 가중시키는 주요인으로 나타날 가능성이 높다. 박 장관 역시 서울 아파트값 상승 요인 중 하나로 이를 지목하고 폐지 입장을 밝혔음에도 야당의 반대에 부딪혀 속수무책인 상황이 답답할 뿐이다.
전세난은 결국 매맷값을 지탱하는 하방 경직성으로 나타나게 될 것이다. 이는 다시 집값을 띄우는 촉매제 역할을 해 왔다는 사실을 최근에도 생생히 경험하지 않았는가. 왜 미리 호들갑이냐고 할 수도 있겠지만 정부의 공급 대책이 당장 실현되기에는 멀고 도심 공급의 핵심인 재초환(재건축초과이익환수제) 등 여러 법 개정도 야당의 발목에 잡혀 있는 현실을 지적하지 않을 수 없다. 이 같은 점들이 해소되지 않고선 집값도, 전셋값도 안정되기 어렵다.
dbman7@newspim.com
