3구역 공사 4구역 맞춰 3~4년 늦춰질 수도...분담금은 고스란히 조합원 몫
래미안-디에이치 경쟁구도, 한남 조합원에 모두 유리
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = '세기의 대결'로 관심을 모았던 한남재정비촉진지구(뉴타운) 4구역 재개발사업 시공자 선정전이 예상 밖으로 삼성물산의 승리로 끝나자 이미 현대건설을 시공자로 선정했던 한남3구역 조합원들이 가슴을 쓸어내리는 분위기다.
만약 현대건설이 한남4구역까지 수주할 경우 사업이 지연될 수 있다는 우려 때문이다. 3구역 계획도로를 4구역 공사 때 사용하겠다는 현대건설의 입장을 볼 때 자칫 한남3·4구역을 동시에 짓는 '통합개발 구상'까지 나올 가능성이 있었던 만큼 4구역의 현대건설 패배는 오히려 한남3구역의 빠른 사업 추진으로 이어질 수 있다는 기대로 이어지고 있다. 아울러 삼성물산 래미안 단지와 경쟁을 해야하는 만큼 현대건설 측에서도 오히려 3구역 재개발사업에 더욱 신경을 쓸 것이란 기대도 나온다.
20일 정비업계에 따르면 한남뉴타운 4구역 시공자 선정 과정을 지켜본 3구역 조합원들 사이에 삼성물산의 4구역 시공권 수주가 한남3구역에 더 유리할 것이란 분위기가 확산되고 있다.
한남3구역 인근 중개업소 관계자는 "4구역 시공자 선정과정에서 현대건설이 독식을 하게 되면 결국 조합원의 피해로 이어질 것이란 우려가 계속 나오고 있었다"며 "실제 3구역은 이주가 대부분 마무리 됐지만 4구역의 현대건설 수주시 철거를 비롯한 공사 착공이 언제될 줄 모른다는 걱정이 조합원들 사이에 퍼지고 있는 것으로 알고 있다"고 말했다.
◆ 3·4구역 '싹쓸이'시 사업 늦어질까 우려…초대형사업 여럿 수주한 현대건설, 빠른 공사 진행 능력 의심
한남3구역은 지난 2020년 현대건설을 시공자로 선정했다. 당초 3구역은 2019년 GS건설을 시공자로 선정했지만 갑작스런 서울시의 '무이자 이주비' 개입으로 시공자 선정이 무효화되고 시공자 재선정을 해야했다. 그 결과 현대건설이 수주에 성공했다.
현대건설이 4구역을 수주할 경우 한남3구역 주민들이 우려했던 부분은 한남3구역 재개발 공사 착공이 늦춰질 수 있다는 점이다. 앞서 4구역 시공자 선정과정에서 현대건설은 한남3구역 내 계획도로를 이용해서 공사 비용을 줄이겠다는 입장을 내놨다. 하지만 이는 한남3구역 조합과 전혀 상의되지 않은 내용이란 점에서 문제가 됐으나 현대건설은 3구역 조합원 측 입장을 무시했고 양측의 갈등은 커졌다.
이달 기준 이미 95% 이주율을 보이며 이주가 대부분 마무리된 3구역은 시공자 선정시기만 하더라도 4구역에 비해 5년 정도 빠르다. 통상 공사기간이 3~4년 여임을 감안하면 3구역의 단지 규모가 크다고 해도 4구역 착공 때 쯤이면 3구역은 공사가 대부분 끝나고 준공을 눈 앞에 두고 있어야 한다. 그럼에도 불구하고 3구역내 도로를 4구역 공사에 사용하는 경우라면 3구역과 4구역 공사시기가 거의 같아지는 것을 의미한다. 그렇다면 철거를 눈 앞에 두고 있는 3구역의 공사 착공은 현재 기준 3~4년 더 늦춰질 수도 있다.
결국 3구역 조합 임원이 자신의 자동차로 현대건설 정문을 들이받는 일종의 '테러'까지 벌어진 상태다. 다만 그럼에도 현대건설은 4구역 시공자 선정 때까지 이 제안을 철회하지 않았다. 그저 자동차로 회사 정문을 들이 받은 3구역 조합 임원을 고소하지 않고 수리비만 청구하는 수준에서 마무리했을 뿐이다.
실제 3구역에서 현대건설의 '늑장 공사'는 이미 예견된 상황이다. 2019년과 2020년 시공자 선정 과정에서도 일부 경쟁 건설사들이 현대건설이 3구역에 준하는 5000가구 규모 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 사업 '디에이치 클래스트'를 수주했단 점을 들어 대규모 사업 두 개를 동시에 진행하지 못할 것이라는 의혹을 제기한 바 있다. 한 대형건설사 관계자는 "토목 등 다른 사업 없이 한 건설사가 5000가구 규모 아파트 사업 두 개를 동시에 진행하는 것은 인력 측면에서 볼 때 지금도 불가능할 것"이라며 "이 때문에 5000가구 이상 거대 단지는 대형건설사들도 3~4곳이 컨소시엄을 맺어 사업에 참여하고 싶어한다"고 말했다.
더욱이 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 디에이치 클래스트는 2017년 시공자 선정과 함께 관리처분인가를 얻었지만 각종 문제가 제기되며 착공이 늦어진 바 있다. 반면 이웃한 반포주공1단지 3주구 재건축 '래미안트리니원'은 디에이치 클래스트보다 3년 늦은 2020년 삼성물산을 시공자로 선정했지만 오히려 공사 착수는 디에이치 클래스트보다 1년 더 빠른 상황이다. 디에이치 클래스트는 래미안트리니원이 공사에 착수하자 곧바로 착공에 들어간 상태다. 그동안 발생한 금융비용과 공사비 인상액은 모두 디에이치 클래스트 조합원의 몫이 됐다.
◆ 다시 꺼내 든 현대백화점 3구역 입주 "선거 운동용" 지적…래미안과의 경쟁, 조합원엔 이득
이와 함께 현대건설 측이 시공자 선정과정에서 제시했다가 이후 조건에서 제외한 '현대백화점' 입점을 하필 4구역 시공자 선정시기에 다시 거론한 것에 대해서도 3구역 주민들의 반감이 커지고 있다. 애초 불가능한 백화점의 아파트단지 입주를 제안해 3구역 시공자 선정에 '사용'한 후 허가 불가를 이유로 쇼핑센터 정도로 축소해 놓았는데 다시 4구역 시공자 선정 시기에 꺼내들었단 점에서 3구역 주민들을 기만하는 행위라는 분위기가 강하다.
한 한남3구역 주민은 "주상복합단지가 아닌 한남3구역에 백화점을 넣겠다는 제안 자체가 기만스런 행위인데 4구역 시공자 선정이 다가오자 다시 꺼내 든 이유를 모르겠다"고 불만을 토로했다.
심지어 4구역을 수주한 현대건설이 3·4구역 통합 재개발론을 꺼내들 가능성에 대해서도 우려가 나왔다. 즉 현대건설이 3·4구역을 모두 수주하면 5988가구의 3구역과 2331가구의 4구역을 동시에 재개발하자는 개발계획이 나올 것에 대한 우려다. 이렇게 되면 3구역은 4~5년 사업이 늦어지고 이 때 발생하는 금융비용이나 공사비 인상분은 3구역 주민들이 고스란히 떠안아야 한다.
현대건설은 강동구 둔촌주공 재건축인 '올림픽파크포레온' 공사 과정에서 공사비 인상을 이유로 공사를 약 6개월 중단했으며 결국 올림픽파크포레온 조합원들은 1인당 1억8000만원의 공사비 증액에 합의한 뒤 공사를 재개한 바 있다. 재건축 시공자가 공사 도중 사업비 인상을 이유로 공사를 중단한 것은 현대건설 컨소시엄의 사례가 처음이다. 또 현대건설은 대조1구역에서도 미청구 공사비를 이유로 공사를 중단한 바 있다.
이밖에 과천8·9단지와 반포주공1단지 1·2·4주구에서도 공사비 인상을 단행한 바 있다. 특히 과천8·9단지에서는 무려 50% 이상 공사비를 증액한 바 있다. 이같은 현대건설의 '공사 중단 전력'으로 인해 한남3구역 주민들의 불안감은 더 커진 상태다. 만약 4구역까지 현대건설이 수주했을 경우 '절대 갑'이 된 시공자를 더 상대하기 어려웠을 것이란 이야기다.
아울러 4구역에 삼성물산의 래미안단지가 들어서면 현대건설로서도 3구역 공사에 더욱 신경을 쓸 수밖에 없다는 기대도 나온다. 서초구 반포동과 같은 강남권 재건축단지에서도 가장 높은 매맷값을 보이는 단지는 단연 래미안이다. 만약 규모가 두 배 이상 큰 3구역이 4구역보다 매맷값이 낮게 형성된다면 현대건설이 재건축 시장에서 받을 이미지 타격이 적지 않기 때문이다.
일부에서는 반포주공1단지의 디에이치 클래스트(1·2·4주구)와 래미안 트리니원(3주구)처럼 3구역과 4구역의 경쟁도 기대하고 있다. 현대가 수주한 디에이치 클래스트와 한남3구역은 각각 래미안 트리니원과 한남4구역에 비해 단지 규모가 두 배 이상 차이가 나지만 전통의 브랜드 가치로는 래미안을 한 수 위로 인정하기 때문이다.
한남3구역 인근 중개업소 관계자는 "자동차만 하더라도 현대·기아자동차는 국내 제조사 가운데 경쟁이 없기 때문에 할인 혜택을 비롯한 고객 서비스도 전무한 상황"이라며 "3구역과 4구역을 현대건설이 모두 수주했다면 자동차처럼 경쟁이 사리진 공급자 중심의 단지가 들어섰을 것"이라고 말했다.
donglee@newspim.com
