[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 전국 지역주택조합(지주택) 사업장에서 파열음이 커지고 있다. 원자잿값 상승으로 공사비 부담이 커진 데다 건설사들이 잇달아 도산 위기가 빠지면서 사업을 이끌어갈 공동 주최도 점차 줄어들고 있기 때문이다.  

지주택 사업은 주로 지역 중견·중소 건설사가 시공을 맡는 경우가 많은 데다 일반 분양 대비 법적·행정적 절차가 불확실하다. 이런 영향으로 중견·중소 건설사 줄도산이 현실화하면 지주택 조합원들의 재산 손실도 불가피하다는 게 업계의 시각이다. 

◆ 지주택 사업장서 사업 지체 빈번...조합원 피해 우려

24일 정비업계에 따르면 경기도 구리시 인창동 ′인창 칸타빌 더 헤리티지′ 아파트 준공승인 촉구위원회는 오는 26일 구리시청 앞에서 준공승인 관련 집회를 개최할 예정이다.

이 아파트의 건설은 당초 지주택 방식으로 시작됐다. 그러나 조합 내부 갈등, 사업 지연 등 문제로 2018년 사업 주체인 세영지역주택조합이 해체됐다. 이후 대원건설이 공매를 통해 토지를 취득하고 사업을 실행했다. 이 과정에서 일부 입주민들은 대원건설로부터 적정 보상을 받지 못했다며 불만을 표출했다. 이에 구리시의 준공승인이 지연되며 시, 대원건설, 입주민 간 갈등이 끊이지 않고 있다.

입주민들은 대원건설의 도산 가능성을 우려한다. 해당 아파트는 사업 시행자인 대원건설만이 준공을 신청할 수 있기 때문이다. 2023년 말 기준 대원건설의 영업이익은 -621억원으로 전년(2022년) 대비 적자 전환했다. 전체 매출(4361억원) 대비 적자가 큰 편은 아니지만 입주민들은 올해 들어 연이어 발생한 중견·중소 건설사들의 법정관리 신청을 신경쓰는 모습이다. 준공승인촉구위원회 관계자는 "건설경기가 어려운 지금 건설사의 도산으로 혹여 전 재산을 모두 잃지는 않을지 불안한 하루하루를 보내고 있다"고 밝혔다.

지주택 사업장 중 혼란을 겪은 곳은 이 아파트뿐만이 아니다. 앞서 인천시 신흥동3가 지주택 아파트는 2022년 6월 착공했지만 시공사인 일군토건의 경영 위기로 2023년 5월 공사가 중단된 바 있다. 이후 1년 반 동안 중단 상태가 이어지며 사업이 지연됐다. 또 지난해 서울시 관악구 행운동 더퍼스트힐 지주택 조합은 금리 상승으로 인한 금융 부담 증가와 자금 조달의 어려움으로 파산선고를 받기도 했다. 지주택 사업의 성공률은 약 17%에 불과한 것으로 알려진다.

◆ 지주택 사업, 위험 부담 높아...중견·중소 건설사 위기로 위험 확대

이러한 불협화음은 지주택 사업 구조의 불안정성과 관련이 깊다. 지주택 사업은 같은 시·군·구에 6개월 이상 거주한 무주택자 또는 전용 85㎡ 이하 1채 보유자들이 직접 조합을 결성해 토지 매입, 시공사 선정, 공사 등 모든 과정을 총괄하는 구조다. 이 때문에 건설사의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이자 등 비용이 분양가에 더해지는 일반 분양보다 가격이 저렴하다. 그러나 사업의 모든 책임이 조합에게 있는 만큼, 조합 해산 시 사업을 책임질 주체가 사라진다. 이럴 경우 사업 지연 등 문제 발생 시 법적 책임 당사자가 명확하지 않다.

특히 지주택 사업에는 주로 지역 중견·중소 건설사가 참여하는 경우가 많다는 점에서 위험 부담이 더욱 커지고 있다. 대형 업체가 지주택 사업의 시행·시공을 맡는 경우는 흔치 않다. 지주택 사업은 토지 매입, 사업계획 승인, 시공사 계약 등이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집하기 때문에 분양가를 예측하기 어려운 탓이다. 최근 건설업 침체로 중견·중소 건설사의 재정이 흔들리는 가운데, 이들의 참여가 잦은 지주택 사업의 위험도 덩달아 커지는 모양새다.

실제 부산 북구 구포동 지주택 사업 조합원들은 건설사의 경영 위기로 현재 피해를 겪고 있다. 이 사업의 시공을 맡은 벽산엔지니어링이 지난 19일 기업회생절차를 개시하면서다. 이에 따라 조합원들은 이미 납부한 계약금과 중도금을 돌려받지 못할 위기에 처했다. 사업 진행을 전문 시행사가 담당하는 일반 분양과 달리 추후 시공사 교체에 따른 추가 비용 발생 시 부담은 고스란히 조합원들에게 전가된다. 공사 및 입주 지연으로 발생하는 비용 부담도 마찬가지다.

◆ 조합원 보호 위한 법적·제도적 안전망 강화 필요

전문가들은 조합원들에 대한 안전 장치를 강화하되, 지주택의 장점을 확대할 수 있는 정책 마련이 필요하다고 설명한다. 박신태 세종사이버대 부동산자산경영학과 교수는 "지난해 관에서 인허가 제한, 정보 공개 여부 확인 등 규제를 확대한 후 지주택 사업의 불안정성이 일정 부분 해소된 효과가 있었다"며 "향후 토지 확보 등 지주택 사업의 진입 장벽을 높이는 방향으로 규제를 더 강화하는 것이 조합원들의 피해를 최소화할 수 있는 방법"이라고 밝혔다.

이어 "여러 사업장에서 문제가 발생하며 지주택에 대한 이미지가 악화됐지만 지주택은 민간이 주체가 돼서 진행할 수 있는 사업이라는 점에서 의미가 있다"며 "이미 추진 중인 사업에 대해서는 조합원 가입 기준 완화 등을 통해 차질 없이 빠르게 사업을 끝낼 수 있도록 지원해야 한다"고 덧붙였다.

김대명 대구과학대 금융부동산학과 교수는 "다행히 지주택에 대한 규제를 강화하는 쪽으로 주택법 등 법과 정책이 변화하고 있다"면서도 "일반 분양보다 지주택 사업의 위험성이 훨씬 크고, 그동안 지주택 사업장에서 여러 차례 문제가 발생했던 만큼, 사업을 지금보다 더욱 실질적으로 감시할 수 있는 구체적 규정을 마련해야 한다"고 말했다.

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