국내 금리, 원자재 및 인건비의 상승, 이에 분양시장 침체마저 더해지면서 국내 부동산 시장은 극심한 침체기를 겪고 있다. 업계에서는 이와 같은 위기의 중심에 프로젝트 파이낸싱(PF)이 있고, '낮은 자기자본비율', '높은 보증 의존도', '사업성 평가 부실' 등에 기인한 본질적인 문제가 있다는 비판이 중론을 이룬다. 이러한 상황에서 여러가지 정책 및 해결책이 고민되고 있는 가운데, 최근 이루어지고 있는 PF수수료와 관련한 제도 개선은 많은 이들의 주목을 받고 있다.

금융감독원은 지난해 말 금융권 및 건설업계 등 공동 간담회를 개최해 '부동산PF 수수료 제도개선 방안'을 마련하였고, 올해 초 이를 기준으로 '부동산PF 수수료의 합리성 및 공정성 제고를 위한 금융권 모범규준'(이하 '모범규준')을 제정하였다.

모범규준은 수수료 부과대상을 용역 수행의 대가로 제한하면서, 기존에 32개에 달하던 수수료 항목을 11개로 통합하여 단순화하였다. 그에 따라 분양률 저조 시의 페널티 수수료, 만기연장 수수료 등 별도의 용역 제공 없이 부과되는 수수료는 제한을 받게 되며, 약정변경이나 책준연장 수수료는 약정변경수수료로, 사업성검토나 자문수수료는 자문수수료로 통합되게 되었다.

또한, 모범규준은 차주가 PF 용역수행 내역 등 수수료와 관련된 정보를 제공받을 수 있도록 하고, 금융회사 자체적인 자율통제 기능도 강화하는 한편, 필요 시 금융감독원이 모범규준 준수 여부 등에 대한 현장 점검 등의 방법으로 이행상황을 점검할 수 있도록 하고 있다.

차주나 시공사 입장에서 볼 때, 모범규준에 따른 부동산 PF와 관련한 수수료체계의 개선 및 제도개선은 수수료의 투명성을 제고하는 긍정적인 효과가 있을 것으로 기대된다.

그러나, 용역성 수수료에 대한 객관적인 증빙방법을 상정하기 어렵다는 점은 여전한 한계로 작용할 수 있어 보인다. 또한, 실제로 모범규준을 적용하면서 만들어진 부동산PF 수수료 애로사항 문의센터가 운영되고 있지만 모범규준 시행 1달이 지난 시점 기준 민원이 없다고 하는데 그 의미에 대해서는 다시금 고찰이 필요해 보인다. 만기가 도래한 PF사업장에서 모버규준에 따라 만기연장 등 별도 용역이 없는 수수료가 부과되지 않았다는 의미이기도 하지만, 민원을 제기하면 금융권에서 문제 사업장으로 낙인이 생겨 향후 추가적인 만기연장 등이 쉽지 않기 때문일 수도 있다는 의견도 있기 때문이다.

금융감독원은 모범규준이 제대로 시행되는지를 살피기 위해 현장점검을 할 예정이다. 다만, 전국에 수백개에 달하는 사업장이 존재하고 각 사업장별 수수료 체계도 천차만별일 수 있는 등 현실적인 문제가 있다. 이에 민원 문의가 있는 PF사업장에 현장점검이 국한될 가능성이 높다는 우려도 존재한다.

결국, 어렵게 제정된 모범규준이 더 큰 의미를 가지기 위해서는, 금융기관, 차주나 시공사 등 관련 당사자들의 모범규준 준수의지 및 이행, 그에 더하여진 감독당국의 현실성 있는 점검이 조화되어야 할 필요가 있다. 더 나아가, 수수료 이외에도 PF사업장에서의 자기자본비율을 상향, 보증에 대한 의존도는 하향, 구체적이고 형평성 있는 사업성 평가 등이 이루어질 수 있도록 제도정비 등이 이루어져 PF사업의 내실화가 이루어질 수 있기를 기대해 본다.

신창욱 법무법인(유) 화우 파트너변호사

· 2013-현재 법무법인(유) 화우
· 2023-현재 과학기술인공제회 투자심의위원회 외부위원
· 2019 말레이시아 Taylors University Law School (LL.M.)
· 2013 제2회 변호사시험 합격
· 2013 연세대학교 법학전문대학원
· 2010 연세대학교 법학과
· 2003 대전외국어고등학교