내돈 1억으로 10억짜리 집 산다…지분형 모기지에 업계 '갑론을박'

기사입력 : 2025년04월26일 06:00

최종수정 : 2025년04월26일 06:00

금융위, '지분형 모기지' 제도 설계 거의 끝났다… 6월 도입 목표
매수자 지분 적어도 정책 금융이 집값 절반 투자
"내 집 마련에 효과" vs "아직 시기상조"

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 자기 돈 1억원이 있으면 10억원 상당의 집을 살 수 있는 길이 열릴 전망이다. 새로운 방식의 주택담보대출(모기지) 출시를 눈앞에 둔 정부에 시장 반응도 엇갈리는 모습이다. 자금 여력이 부족한 이들의 주거 사다리가 될 것이란 예측이 나오는 반면, 과거에도 유사한 시도가 있었으나 종국엔 실패로 돌아간 만큼 긍정적 결과가 기대되진 않는다는 전망이 상충한다.

◆ 집값 오르면 이득, 내려면 본전… '지분형 모기지', 왜 만든 거지?

26일 금융당국에 따르면 6월 '지분형 모기지' 도입을 위한 제도 설계가 막바지 단계에 이르렀다. 집을 살 때 한국주택금융공사(HF)가 지분을 투자하고, 나중에 팔 때 차익을 분배하는 제도다.

예컨대 시세 10억원짜리 집을 산다면, HF가 최대 50%에 해당하는 5억원을 투자한다. 남은 5억원에는 LTV(담보인정비율)가 최대 70%(비규제지역, 무주택·1주택자 기준)까지 적용되므로 은행에서 3억5000만원을 빌릴 수 있다. 결국 매수자는 자기 자본 1억5000만원만 있으면 내 집 마련이 가능한 셈이다.

대신 투자금액에 대한 사용료를 내야 한다. 금융당국은 투자금의 연 2% 선에서 사용료를 정하는 방안을 검토 중이다. 시중 이자보다 낮은 수준으로, 일종의 월세 개념이다. HF가 5억원을 투자했다면 연 1000만원이 사용료가 되는 식이다.

이렇게 산 집을 팔 때는 시세차익을 HF와 나눠야 한다. HF가 절반을 투자해 10억원에 구입한 집이 12억원으로 올랐다면 매수자와 HF가 1억원씩 가져가는 구조다. 반대로 집값이 내려면 하락분에 대해서는 매수자가 책임지지 않아도 된다. HF가 손실을 선제적으로 부담하기에 사실상 원금보장이 가능하다.

HF에 떼주는 차익이 아깝거나 향후 집값이 더 오를 것 같다면 추가로 지분을 더 살 수 있다. 이때 해당 아파트 실거래가의 중간값 등 시세보다는 저렴한 가격에 매입할 수 있도록 정책을 설계 중이다.

지분형 모기지를 활용하면 주거 안정이 절실하지만 보유 현금이 많지 않은 가구의 주택 매수 문턱이 낮아진다. 기존에는 자기 자본이 최소 30%는 있어야 매수가 가능했지만, 그 상한선이 10%로 낮아지는 구조라서다. 집을 가진 사람만 자산을 불려 나가는 주택 시장의 양극화 문제도 해결할 수 있다.

급증한 가계부채 제어도 일정 부분 가능할 전망이다. HF가 지원하는 금액은 대출이 아니라 투자금인 데다, 기존에 은행 대출로 해결해야 했던 부분을 정책 금융이 책임지게 되기 때문이다. 실제로 이달 17일 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액은 740조509억원으로, 전월(738조5511억원) 대비 2조4998억원 증가했다.

김병환 금융위원장은 "집을 사는 데 모자란 돈을 공공 부문에서 지분 형식으로 투자를 받으면서, 부채를 일으키지 않는 방식으로 정부 지원을 받을 방법"이라고 설명했다. 현재 HF는 지분형 모기지의 법률 검토를 위한 용역을 진행하고 있다. 금융당국은 빠르면 상반기 안에 관련 로드맵을 발표할 예정이나, 정확한 도입 시기나 구체적 범위에 대해선 말을 아끼는 상황이다.

◆ 업계 "내 집 마련엔 도움될 … 정책 구체성이 핵심"

전문가 사이에선 환영과 우려의 시선이 공존한다. HF 투자금은 대출 규제를 받지 않으니 이를 기존 은행 대출처럼 활용하면 초기 자금 부담이 크게 줄어 무주택자의 주택 매수가 훨씬 쉬워질 것이란 의견이 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지분을 늘려갈 수 있는 데다 이자라 할 수 있는 사용료가 연 2% 수준이라 주담대 금리보다 매력 있다"며 "집값 하락 등 손실 리스크도 없어 사회 초년생이나 신혼부부의 수도권 내 집 마련엔 확실히 도움이 될 것"이라고 말했다.

정책이 확실히 자리 잡기 위해선 더욱 세세한 고민이 필요할 것이란 주장도 제기된다. 정부는 과거에도 비슷한 제도를 도입했으나 실패한 바 있다.

2013년 시중 이자보다 저렴한 이자로 대출을 받아 집을 사는 대신, 나중에 팔 때 시세 차익을 정부에게 일정 부분 돌려줘야 하는 공유형 모기지가 도입된 적이 있다. 당시에는 획기적인 아이디어로 여겼으나 주택 호황기에 들어서자 손에 넣은 이익을 정부와 나누고 싶지 않다는 여론이 우세해지면서 점차 수요가 줄더니 사장됐다.

2020년 경기주택도시공사(GH)는 지분적립형 주택 도입을 추진했다. 처음 집을 구입할 때 매수자는 분양가의 10~20%만 지불하고, 장기간 거주하면서 나머지 지분을 서서히 갚아나가 100%를 취득하는 방식이다. 일정 기간 나눠 적립해 최종적으로 주택의 100% 소유권을 얻는 형태였다.

2021년 이 내용이 담긴 '공공주택특별법' 시행령이 개정됐으나 아직 실제 분양이 이뤄지진 않았다. 분양을 개시하더라도 공공이 분양하는 주택에 한정되는 탓에 주택 시장 전반에 미칠 영향은 제한적일 전망이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "주택 상승기 때에는 사용률이 떨어지고 하락기에만 수요가 집중되는 흐름이 재발할 수 있다"며 "주택 재원이 보충되는 개념이기에 전반적인 집값 상승 원인으로도 작용할 수 있어 사용료를 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함하거나 무주택 여부, 소득, 자산 요건 등 모기지 활용을 제한하는 요건을 마련해야 할 것"이라고 말했다.

금융당국도 시범 사업을 앞두고 모기지가 적용될 수요자와 주택 가액 범위 설정에 나섰다. 우선 정책 대상이 무주택자이기에 신혼부부나 청년 등 자격 요건이 필요하며, 지역별로 매수 가능 주택도 달라질 전망이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공이 무한대로 재원을 투입할 수는 없기에 수혜 자격을 제한하는 건 불가피하다"며 "아무리 저금리를 적용하더라도 원리금 상환 능력이 모자란다면 투자가 무조건 손해일 수밖에 없으니 소득수준도 보게 될 것"이라고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00

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중국 전기차 주행거리 두배 증가 배터리 개발 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국이 에너지 밀도를 두 배 증가시킬 수 있는 전고체 배터리를 개발해 낸 것으로 나타났다. 중국 칭화(淸華)대학 화학공학과의 연구팀은 '음이온이 풍부한 용매화 구조 설계'를 개발해 냈으며, 이를 기반으로 불소 함유 폴리에테르 전해질을 성공적으로 만들어냈다고 중국 관찰자망이 30일 전했다. 해당 연구 성과는 논문 형식으로 국제 학술지인 네이처에 등재되었다. 연구진이 만들어낸 폴리에테르 전해질은 고체이며, 연구팀은 해당 전해질을 사용하여 전고체 배터리를 제작했다. 제작된 전고체 배터리는 604Wh/kg의 에너지 밀도를 기록했다. 이는 현재 리튬 이온 배터리의 에너지 밀도가 150~320Wh/kg인 점을 감안하면 에너지 밀도가 두 배 이상 높아진 것이다. 동일한 무게의 배터리이지만 해당 전해질을 사용한 전고체 배터리는 두 배 이상의 전력을 충전할 수 있는 셈이다. 이론적으로 전기차의 1회 충전 주행 거리가 두 배 증가할 수 있게 된다. 현재 500km가량을 주행할 수 있는 전기차가 1000km를 주행할 수 있게 된다. 해당 전고체 배터리는 안전성 테스트도 통과하였다. 못을 박아도 화재와 폭발이 일어나지 않았다. 또한 120도의 높은 온도의 박스 안에 6시간 동안 방치되었지만, 연소나 폭발이 일어나지 않았다. 또한 500회 이상 충방전을 거치면서도 에너지 저장 용량은 안정적으로 유지되었다. 연구진이 만들어낸 전고체 배터리가 상용화된다면 많은 분야에서 활용이 가능해진다. 전기차의 주행 거리는 두 배 증가하며, 드론의 비행 거리도 두 배 증가하게 된다. ESS(에너지저장장치) 역시 부피당 저장 용량을 크게 끌어올리게 되며 ESS 소형화가 가능해진다. 칭화대 연구진이 개발한 전고체 전해질의 도식도 [사진=네이처 캡처] ys1744@newspim.com 2025-09-30 10:35