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이창용 "美 관세 올라가고 집값 안 잡히면 나쁜 시나리오"

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[금통위 기자간담회]② "부동산가 안 잡히면 금융 안정과 성장 굉장히 상충"

[서울=뉴스핌] 온종훈 선임기자 = 이창용 한국은행 총재는 10일 "나쁜 시나리오는 (미국)관세는 관세대로 굉장히 크게 올라가고 가계부채는 잡히는데 부동산 가격은 안 잡히면 금융안정과 성장의 상충 관계가 굉장히 나빠질 수 있다"라고 말했다.

이 총재는 이날 금융통화위원회에서 기준 금리 동결을 결정한 후 가진 기자간담회에서 다음번 금리인하 시점에 대한 기자의 질문에  이같이 말했다.

[서울=뉴스핌] 사진공동취재단 = 이창용 한국은행 총재가 10일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 통화정책방향 기자간담회에서 취재진 질문에 답하고 있다. 2025.07.10 photo@newspim.com

다음은 이 총재의 기자간담회 일문일답 전문이다.

▲질문 = 이제 시장의 초점은 다음 인하 시점으로 쏠려있는 것 같은데요. 8월 인하 가능성이 여전히 우세하지만 10월로 미뤄질 수도 있다는 얘기가 시장에서는 나오고 있는 것 같습니다. 이런 시장의 기대 변화가 좀 타당하다고 보시는지 궁금하고, 연말 최종금리 수준에 대해서 당초 생각하셨던 것과 비교해 변화가 있으신지 궁금합니다.

한 두 달 정도 가계대출 증가세가 더 이어질 수 있다고 말씀하셨는데 부동산 거래량이나 선행지표를 통해서 두 달 이후에는 확실하게 가계부채가 줄어들 것으로 예상이 된다면 실제적인 부채 둔화를 확인하기 전에도 선제적으로 금리를 내릴 수 있는지요.

▲이창용 총재 = 말씀하신 대로 다음번 금리 인하가 언제가 되느냐, 최종 금리를 어느 시점에 보느냐에 따라 다른데 연말까지의 금리라고 생각하면 그 뒤는 어떻게 될지 모르지만 언제 내리는가 하고도 관련이 있어서 두 개가 다 연관된 문제인데요.

지금 가장 어려운 것은 가계의 부채 규모는 이전에 이미 계약된 것들이 시차를 가지고 오기 때문에 가계부채 흐름은 저희들이 미리 예상을 할 수 있어서 그것만 본다고 그러면 선제적으로 대응할 수 있습니다. 그런데 조금 전에 제가 얘기한 대로 가계부채만 보는 게 아니라 수도권 가격 자체가 어떻게 되냐 그러면 가격이 생각보다 많이 올라가면 또다시 이런 규제에도 불구하고 대출을 받으려는 수요가 또 생길 수도 있고 그래서 가격이 좀 잡혀야 되거든요.

우리나라에서 서울 지역의, 수도권 지역의 부동산 가격이 번져나가기 시작하면 사회적으로 정치적인 문제뿐만 아니라 정말 많은 피해, 젊은 층의 절망감부터 시작해서 많은 문제가 있기 때문에 가격 잡는 것도 굉장히 중요합니다. 그래서 그 파트를 저희가 8월이면 그 문제가 해결돼서 할 수가 있냐, 이거 참 어려워요. 그렇다고 지금 부동산 가격만 볼 수 있는 것이 아니라 8월 초에 트럼프 대통령이 관세를 어떻게 하느냐에 따라서 경제전망이 아까 1% 이상 될 거냐 이런 얘기를 했는데 오히려 거꾸로 반대로 굉장히 많이 떨어질 가능성에 대해서도 저희가 준비를 할 수 있어서, 제가 생각하는 나쁜 시나리오는 관세는 관세대로 굉장히 크게 올라가고 다른 나라를 통해서든 가계부채는 잡히는데 부동산 가격은 안 잡히고 그러면 금융안정과 성장의 상충 관계가 굉장히 나빠질 수 있습니다.

그 경우에는 어디다 더 무게를 둬서 금리 결정을 해야 될지 금통위원들 간에도 의견이 그때는 많이 나눠질 것 같고요. 지금 상황에서는 언제 낮출지 그리고 최종금리가 어디까지 갈지는 미리 말씀드리기는 굉장히 어려운, 불확실성이 굉장히 커서 데이터를 보면서 결정해 나가겠다 그렇게 말씀드릴 수밖에 없는 것 같습니다.

▲질문 = 하반기 미국 금리정책에 관한 질문드리겠습니다. 미국의 고용지표 등은 여전히 탄탄한데 지금 트럼프 대통령이 연방준비제도(Fed)에 계속 금리 인하를 압박하고 있는 상황입니다. 최근에 해외 포럼에서 파월 의장 만나서 많은 이야기 나누셨을 것 같은데 이런 상황이 미국의 금리결정에 어떤 영향을 미칠 거라고 보시는지, 독립적인 통화정책 수행이 가능하다고 보시는지 궁금하고요. 이와 관련 원/달러 환율 흐름이 지금은 좀 안정돼 있다고 보지만 어떤 영향을 받을지도 궁금합니다.

추경과 관련해서 곧 12조 원대 민생회복 소비쿠폰이 지급됩니다. 이게 경기회복세나 성장률에 어떤 영향을 미칠 거라고 보시는지 궁금하고요 총재님도 최소 15만 원은 받을 수 있으신 걸로 알고 있는데 개인적으로는 이 돈을 어디에 쓰고 싶으신지 그리고 어디에 써야 민생회복에 가장 도움이 된다고 보시는지.

▲이창용 총재=Fed 전망은 이번뿐 아니라 국제결제은행(BIS)에서도 계속 여러 중앙은행 총재들한테 얘기하는데, 파월 의장은 그날 패널에서도 얘기하듯이 본인의 임무는 데이터를 보면서 자기 일을 하는 거다, 박수도 많이 받으셨잖아요. 제 생각에는 본인은 예전부터 명확하게 해왔으니까 데이터를 보면서 확인할 텐데, 저희들이 뒤에 나온 Fed의 의사록이나 이런 것을 읽어보면 Fed의 공개시장위원회(FOMC) 멤버간에 관세가 미국의 물가에 미치는 영향이 일시적일 거냐 기조적으로 올라갈 거냐 어느 정도 영향을 줄 거냐에 따라서 관세 양도 지금 정해지지 않았지만 정해졌더라도 그게 어떻게 영향을 미치느냐에 따라서 의견들이 굉장히 다른 것 같아요.

의사록을 보시면 굉장히 나뉘어진 것을 알 수 있을 겁니다. 그래서 7월에 하냐 안 하냐 이것도 굉장히 불확실하고, 제가 조금 전에 우리나라 얘기한 것처럼 데이터를 보면서 결정할 거다, 다행히 7월에 노동시장이 좀 강력하게 나와서 시장의 보도가 나오는 것이 노동시장 데이터를 보고 하는 거고, 그 다음에 또 어떻게 될지도 나오는 데이터를 보고 결정할 것 같아요. 안에서도 이견이 굉장히 많아서요.

우리나라에서 무슨 의미를 갖냐면 미리 내려주면 우리 입장에서는 아무래도 이자율 격차가 나니까 부담이 되니까 미리 내려주면 좋은데, 우리도 이런 상황이 있어서 계속 지켜볼 텐데, 사실 저는 기계적으로 이 격차가 어느 정도 이상이 되면 안 된다 이런 생각은 아닌 것 같아요. 지금 전체적으로 달러의 약세 트렌드는 지금 단기적인 것을 빼면 어느 정도 있을 것 같고요. 그런 트렌드 하에서 움직이기 때문에 저는 미국의 통화정책에 대한 의존도는 예전보다 많이 줄은 상태지만 계속 봐야 된다 그렇게 보고 있습니다.

그리고 소비쿠폰에 관한 얘기는 지금 2차가 좀 더 늘어나서 13.9조 정도 되는 것으로 저희가 알고 있고 내부적으로는 저희가 마이크로 자료를 써서 분위별 한계소비성향 같은 자료가 있어서 보면, 제일 저소득층에서는 한계소비성향이 한 0.5 정도 될 거라고 예상을 하고 있고 제일 고위층에서는 0.1 조금 넘어가는 수준이다 이렇게 생각을 해서 차등을 하고, 이번에 차등 지급이 되고 또 전국적으로 지급때문에 그래서 안에서 시뮬레이션 한 것이, 그래서 2차 추경이 0.1% 정도 성장률을 올릴 거다 라는 것이 이런 분석을 바탕으로 하고 있는데, 이전하고 다른 것은 차등지급도 됐고 또 전국에 대해서 지급이 됐잖아요. 특정 지역에 지급된 게 아니라. 그래서 그 효과가 어떻게 될지는 한 11월까지 쓰게 되니까 내년 초반되면 저희들이 마이크로 자료를 통해서 분석 가능할 것 같습니다. 그래서 지금은 두고 봐야 될 것 같습니다. 

▲질문=최근 미국 정부가 방위비 분담금을 대폭 증액해 달라고 요구하기도 했었고 실제로 관세협상 관련해서 이 방위비 분담금이 우리 쪽에서 줄 수 있는 카드가 될 수 있다는 분석도 이전부터 많이 나왔었고요. 그러면 우리가 관세를 좀 낮추기 위해서 협상과정에서 내줄 수 있는 방안에 대해서 좀 예상하신 바가 있으신지, 또 그 방안이 우리 경제성장률에 미치는 영향에 대해서 분석해보신 게 있다면 말씀 부탁드리고요.

또 가계부채 상황만을 보면 지난해 여름이랑도 상당히 비슷한 것 같습니다. 아마 더 길게 봐도 비슷한 현상이 계속 반복되는 것 같은데요. 총재님도 관심을 늘 가지고 계시는 이슈이기도 해서 좀 현 대책이 당장은 집값이나 거래량을 잡을 수 있을 수도 있겠지만 또 일각에서는 반대로 풍선효과, 지역간 풍선효과도 있지만 규제가 해제되고 난 다음에 또 풍선효과를 초래할 수도 있다라는 그런 우려도 있는데요. 근본적인 대응 방안 어떻게 보고 계시는지요.

마지막으로 알고 계실 것 같은데 최근 여당에서 총재님의 가계부채 관리 당부에 대해서 오지랖이 넓다, 너무 나갔다, 이런 비판의 목소리가 나온 적이 있는데요. 관련해서 구조개혁 제언도 본분에 어긋난다라는 말이 나왔던 걸로 알고 있습니다. 이에 대한 총재님 입장도 궁금합니다.

▲이창용 총재=우선 미국과의 협상안에서 어떤 카드를 낼 수 있냐, 오지랖이라고 말씀하신 다음에 이것을 얘기하라고 하니까, 이것을 얘기하면 진짜 오지랖이라고 그럴 것 같은데요. 제 생각에는 저는 개인적으로는 제가 관심이 많고 해외에 오래 있어서 제 나름대로는 이렇게 하면 좋겠다는 하는 생각이 있는데, 정말로 협상이 진행 중이고 이 문제는 한은이 맡은 업무도 아니고 이것에 대해서 제 의견을 얘기하면 정말 오지랖이라고 그럴 것 같아요. 그래서 제 생각에 이것은 제가 답할 문제의 성격은 아닌 것 같습니다. 

부동산 대책은 지난 8월하고 비슷하냐, 비슷한 면도 있어요. 왜냐하면 지난 8월도 저희가 전체적으로 금리 사이클을 낮추고 싶은데, 미국도 많이 낮추기로 하고 시장금리를 보면 금리를 낮출 걸로 생각해서 굉장히 많이 떨어지면서 가계부채가 막 늘어나고요. 그런데 그때 8월에 비해서는 지금 차이점은 비슷한 점도 있지만 수도권에 집중돼서 올라가는 스피드가 8월보다는 빠른 것 같아요. 그래서 지금 정도로 따지면 지금이 더 얼러트가 심합니다.

8월에는 그때 저희가 한 번 쉬고 봤을 때 '잡혔구나'라고 생각해서 저희가 한 번 쉬면서 잘했구나 생각도 하고,(금리인하) 실기론 가지고 많이 혼났지만 저희 입장에서는 그래도 참 잘했구나 이렇게 생각해서 해결이 금방 됐는데, 지금은 속도가 어떻게 그렇게 해피엔딩이 금방 올지 그것을 잘 몰라서, 차이점 물어보시니까 그때보다는 저는 걱정을 좀 많이 하는 상황이다 이렇게 말씀드리고요. 만약에 이걸로 충분하지 않으면 여러 가지 정책을 해야 될 것 같고, 대통령께서도 직접 다른 정책도 할 수 있다는 말씀을 주셨고 그래서 그것이 공급이 되든 더 추가적인 수요 정책이 되든 서울 지역으로 모이는 유입되는 것들을 막을 방법이 되든 다양한 측에서 지금 정부가 정책을 생각하고 있다고 생각하고요.

그래서 제가 그 구체적인 내용을 말씀드리는 것보다는 대통령께서도 말씀하셨고 정부가 지금 준비 중인 것으로 알고 있다 이렇게 대신하겠습니다.

그리고 오지랖은 제가 답하기가 어려운데 그냥 이렇게 합시다. 한국은행이 무슨 일을 하든 모든 사람의 사랑을 받을 수는 없잖아요. 그러니까 모든 사람이 다 좋아하게 하는 것은 굉장히 어려운 일이고 저희 입장에서는 구조조정인 페이퍼든 아니면 저희가 하던 일이든 다 물가안정과 금융안정이라는 저희 맨데이트이고 다 관련된 있는 일을 하고 있는 거다. 그래서 계속 그렇게 우리 맨데이트 하에서 그런 연구들을 해 나가겠다 이런 말씀을 드리겠습니다.

▲질문 = 부동산 중에서 전세가격에 대해서 여쭤보고 싶습니다. 전세금 이자가 일종의 월세 역할을 하는 걸 감안하면 집값보다 어찌보면 전세금이 금리정책에서 영향을 바로 받는 것 같습니다. 그리고 예전에 전세금이 올라가면서 집값을 밀어 올렸던 사례들도 있고요. 한국은행 입장에서 전세금을 어느 정도 진지하게 보시는지 여쭤보겠습니다.

▲이창용 총재 = 저희 스터디를 많이 해서 지금 보고서도 나갔을 거예요. 정책금융하고 전세금 이런 것을 기본적으로 저희들이 총부채원리금상환비율(DSR)이나 이런 규제에 집어넣어야 되느냐, 저희 보고서에서는 궁극적으로 그렇게 가야 된다. 그리고 사실 전세라는 제도 자체도 바꿔야 된다, 전세라는 게 과거에 금융시장이 발전되기 어려울 때 사적인 부채 관계가 있거든요.

그런데 그게 어떻게 생각하면 제도가 정착이 돼서 바꾸기가 굉장히 어려운데 몇 억씩이나 되는 돈을 아무런 금융기관을 통하지 않고 담보나 이런 것이 제대로 되지 않은 그걸로 인해서 생기는 금융안정의 문제도 있고 여러 가지 문제가 있어서 저희는 전세제도를 바꿔가는 게 좋겠다 이런 의견을 갖고 있습니다. 다만 사회의 관행이라는 것이 쉽지가 않아서 어려운데, 이번 대책에서 긍정적으로 좋은 점은 갭투자를 없애는 방향으로 갔기 때문에 전세를 통해서 투자를 하는 목적의 것은 이번 제도를 통해서도 어느 정도 잡을 수 있는 여력이 생겼다 이렇게 생각하고 있습니다.

다만 우리가 전세를 통해서 실수요하는 분들이 그만큼 고통을 받게 되지요. 그래서 이런 문제가 모든 사람을 다 행복하게 하기는 어려운데 궁극적으로는 하여간 이 전세 제도에 대한 것은 이 제도권으로 들어오게끔 만들어야 될 것 같습니다.

ojh1111@newspim.com

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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