[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 송파구 송파한양2차 재건축 조합이 시공사 선정의 포문을 열었다. 입찰 시작부터 대형 건설사 세 곳이 잠실의 '알짜 사업지' 확보를 향한 도전장을 내미는 모습이다.

서울 송파구 송파한양2차 아파트 재건축 개요. [그래픽=김아랑 미술기자]

◆ GS·포스코·HDC현산 3파전 구도 형성되나…"적극 검토 중"

지난 16일 서울 지하철 8호선 송파역에서 내려 15분 정도 걷자 송파한양2차 아파트가 보였다. 1984년 준공돼 올해로 42년차를 맞은 이 단지는 총 10개 동, 744가구 규모다. 색이 바랜 외벽과 부족한 주차공간, 울퉁불퉁한 단지 내 도로에서 연식이 묻어났다. 지하주차장이 없는 탓인지 평일 낮 시간에도 빈 주차공간이 거의 없었다. 단지 한가운데를 가로지르는 길을 따라 잠실 랜드마크인 롯데타워가 보였다.

송파한양2차 재건축은 가락로 192 일대 연면적 6만2370㎡ 규모에 지하 4층~지상 29층, 총 1346가구와 부대복리시설을 조성하는 사업이다. 용적률은 299.99%가 적용된다. 총공사비는 6856억원으로 3.3㎡ 기준 약 790만원이다. 

조합은 지난주 시공사 선정을 위한 입찰공고를 내고 이달 21일 현장설명회를 진행하기로 했다. 2020년 조합설립 5년 만의 일이다. 2021년 11월 서울시 신속통합기획 대상지로 선정됐으나 2023년 2월 신청 절차상 미비가 있다는 점이 알려지며 조합원 사이 철회 여론이 일었다. 이후 서울시가 '철회는 없다'는 입장을 고수하며 조합원과의 협의를 이끌어낸 끝에 그해 9월 신통기획이 완료됐다. 

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 16일 방문한 서울 송파구 송파한양2차 아파트 단지 사이로 롯데타워가 보인다. 2025.07.16 chulsoofriend@newspim.com

정비사업 과정에서 가장 중요한 단계 중 하나로 꼽히는 시공사 선정을 앞두고 있음에도 단지 내부에는 차분한 분위기가 감돌았다. 지난해 12월 정비계획 결정안이 가결되 건설사 현수막이 단지를 꽉 채웠던 것과는 사뭇 다른 느낌이었다. 입찰공고가 올라오기 전부터 다수의 건설사가 관심을 보이자 과열 경쟁을 우려한 송파구청이 지난달 조합에 공문을 보낸 영향으로 보인다.

송파구청 관계자는 "시공자 선정과 관련해 개별홍보 행위 위반 우려에 대한 민원이 있어 공정하고 투명한 입찰 진행을 위한 단속·관리를 철저히 해달라"며 "입찰에 참여할 건설사들이 관계 법령 및 관련 기준을 위반할 시 입찰 무효, 수사기관 고발 등 강력히 조치할 것을 안내해달라"고 요청한 바 있다.

이 단지는 8·9호선 석촌역과 3·5호선 오금역까지 버스로 10분 안에 도착할 수 있어 교통이 편리하다는 평가를 받는다. 인근에 석촌호수와 올림픽공원 등 녹지 공간도 풍부하다. 가락중·석촌중·잠실여고 등 학군이 양호하다.

시공사 선정에 출사표를 낸 곳은 GS건설과 포스코이앤씨, HDC현대산업개발 세 곳이다. GS건설은 이달 12일 같은 송파구 내 잠실우성1·2·3차 재건축 사업권을 따내며 잠실 생활권에서의 브랜드 파워를 입증했다. 포스코이앤씨 또한 입찰 참여를 적극적으로 검토 중이다. 하이엔드 브랜드 '오티에르'(ATIER)를 앞세웠다. 송파구에선 처음이다. 

입찰 의사를 가장 빨리 밝힌 회사는 HDC현대산업개발이다. 글로벌 건축설계 그룹 'SMDP'과 손잡고 랜드마크 건설을 약속한 데 이어 입지적 특성과 시장 흐름을 반영해 단순 시공이 아닌 디벨로퍼형 설계 전략도 제시했다. HDC현산 관계자는 "지역의 가치를 극대화하는 디자인 솔루션을 제시하는 SMDP와 HDC현산이 큰 시너지를 발휘할 것으로 기대된다"고 말했다.

현재 세 회사는 카카오톡에 각 브랜드별 홍보 채널을 만들어둔 상태다. 모두 최종 입찰을 한다면 2017년 현대·대우·GS건설이 맞붙었던 경기 과천시 과천주공1단지 재건축 이후 8년 만의 '빅매치'가 된다. 지난달 용산구 용산정비창 전면1구역 재개발에서 포스코이앤씨와 HDC현산이 붙어 HDC현산이 승기를 거머쥐었던 만큼, 포스코이앤씨의 반격이 이어질지에도 관심이 모인다.

조합원 또한 기대감을 숨기지 않는 모습이다. 이날 만난 조합원 A씨는 "예단할 순 없지만 경쟁입찰 성사에 무리는 없을 것이라 생각한다"며 "신통기획이라 사업 속도도 상대적으로 빠른 편이라는 이점이 있지 않냐"고 말했다. 또 다른 조합원 B씨는 "재건축 시 1000가구 이상 대단지로 거듭나는 점과 송파동 일대가 줄줄이 정비사업을 하고 있어 가치가 크게 오를 것으로 보고 있다"고 말했다.

조합 관계자는 "올해 시공사 선정을 마치면 내년 말 사업시행계획인가를 신청하고, 2027년 말 관리처분계획인가 신청에 나선 이후 2028년 상반기 이주를 개시하는 것이 목표"라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 송파구 송파한양2차 재건축 조합사무실은 단지와 멀지 않은 곳에 위치해 있다. 2025.07.16 chulsoofriend@newspim.com

◆ 분양가·공사비가 관건… 업계 "사업성은 충분"

시공사 선정 이후에는 분양가가 핵심이 될 전망이다. 비례율과 종전자산 추정액을 고려한 조합원 추정 분양가는 ▲59㎡(이하 전용면적) 11억5900만원 ▲74㎡ 13억9100만원 ▲84㎡ 15억1400만원 ▲104㎡ 17억4400만원 ▲114㎡ 18억3200만원 ▲130㎡ 19억9100만원 ▲155㎡ 22억6400만원이다.

인근 송파동부센트레빌(206가구) 84㎡가 지난달 16억8000만원(8층)에 거래된 것과 비교하면 비슷한 가격이다. 다만 아직 추정치이므로 관리처분계획인가 때 개별 물건에 대한 종전자산 감정평가가 이뤄진 이후 분양가와 조합원 분담금이 모두 달라질 수 있다.

공사비 인상 가능성도 있다. 주거환경연구원이 지난해 시공사를 선정한 정비사업장 65곳을 조사한 결과 평균 공사비는 3.3㎡당 842만7000원으로 전년(750만6000원) 대비 12.3% 상승했다. 이 단지 사업비로 책정된 금액은 지난해 3.3㎡당 평균치보다 약 50만원 낮다. 

물가와 원자잿값이 동반 상승하며 공사비는 꾸준히 오르고 있다. 한국건설기술연구원이 매달 발표하는 건설공사비지수는 지난 5월 기준 전년 동월 대비 0.6% 증가한 131.01포인트(p)다. 기준선이 되는 2020년 1월보다는 30% 이상 높아진 셈이다. 

이윤홍 한양대학교 교수는 "수도권 인기 지역을 제외하고는 집값이 떨어지고 있고, 공사비가 상승한 상황에서 사업성이 확보되는 사업장을 찾기가 힘들다"며 "공사비가 안정화 없이는 개발사업 추진이 점점 힘들어질 것"이라고 말했다.

사업성은 높다는 평가가 주를 이룬다. 편리한 교통과 문화·관광 시설이 집결된 입지라 상승이 기대된다는 의견이 많다. 김제경 투미부동산연구소 소장은 "송파구는 잠실 마이스(MICE) 조성사업을 통해 스포츠와 엔터테인먼트를 아우르는 시설이 들어설 예정인데다 가락시장 현대화 등을 통해 지면에 녹지공간이 조성되는 등 최적의 주거환경을 갖춘 주택단지로 거듭날 것"이라고 설명했다.

송파한양2차는 재건축 기대감을 바탕으로 매매가 상승 곡선을 그리고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 126㎡는 5월 20억2000만원(8층)에 손바뀜하며 최고가를 다시 썼다. 108㎡는 이달 21억5000만원(1층)에 팔리면서 직전 신고가를 뛰어넘었다.

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