강남권·마용성·노도강·금관구 모두 중위가격·거래량 하락
경기도, 지역별 차이...인천, 거래 위축·가격 하향 조정
[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 6.27 가계부채 관리 강화 대책 발표 이후 수도권 아파트 시장에서는 거래량 감소뿐만 아니라, 거래되는 가격대와 면적 모두 축소되는 흐름이 나타났다. 대출 제한에 따라 자금 부담이 확대되면서 거래 가능한 아파트의 조건 자체가 변화했고 이에 따라 수요자들의 선택 기준 또한 달라진 상황이다.
21일 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 대책 발표 이후 수도권 아파트의 중위 거래가격은 대책 전보다 약 1억6000만원 하락한 것으로 나타났다. 전용면적은 9㎡ 줄었다. 거래량도 대책 전 대비 73% 감소하며, 시장은 빠르게 관망세로 전환된 모습이다.
지난달 10일부터 이달 15일까지의 실거래가를 분석해 대책 발표 전후의 흐름을 비교한 결과 발표 전 수도권 아파트의 중위 거래는 6억6000만원, 전용면적 84㎡였다. 그러나 발표 이후 중위 거래가격이 5억원, 전용면적은 75㎡로 작아졌다. 같은 기간 거래량도 2만474건에서 5529건으로 급감하며 거래시장이 급속히 위축됐다.
서울은 가격·면적·거래량 모두 줄며 정체 흐름이 뚜렷했다. 대책 전 7150건이었던 거래량은 1361건으로 줄었다. 중위 거래가격은 10억9000만원에서 8억7000만원으로 약 2억2000만원 낮아졌다. 거래된 전용면적도 84㎡에서 78㎡로 줄며 더 작은 면적대 아파트의 거래가 늘어난 경향을 보였다.
특히 고가 단지가 밀집된 강남권에서는 대출 규제 영향이 직접적으로 반영되며 고가·대형 평형의 거래가 크게 위축된 모습이다. 강남구는 중위 거래가격이 29억원에서 26억원으로 약 3억원 낮아졌다. 서초구는 23억7500만원에서 19억6500만원으로 낮아졌다. 거래량은 134건에서 13건으로 급감했다. 송파구는 상대적으로 조정폭이 적었다. 중위가격이 16억5000만원에서 16억2000만원으로 소폭 하락하고 거래량은 339건에서 118건으로 줄었다. 거래된 면적은 대책 전후 모두 85㎡로 유지되며, 거래시장은 정체기를 보이고 있지만 일정 수준의 수요가 중형 평형을 중심으로 유지되고 있는 모습이다.
마용성 지역도 예외는 아니었다. 최근 몇 년간 고급 주거지로 부상했지만 대책 이후엔 거래량과 거래가격 모두 조정을 보였다. 전용면적은 대책 전후 모두 85㎡ 수준으로 유지되었음에도 불구하고 마포구의 중위가격은 15억2750만원에서 12억2000만원으로 낮아졌다. 용산구는 18억500만원에서 15억4000만원으로 낮아졌다. 성동구는 15억8000만원에서 14억600만원으로 중위가격이 낮아졌다.
6.27대책 이후 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로) 등 중저가 지역에서 '풍선효과'가 나타날 것으로 예상했지만 실제로는 가격이 오르기보다는 대부분 지역에서 중위 가격이 낮아졌고 거래량 역시 둔화되며 관망 흐름이 이어졌다. 결국 중저가 지역에서도 뚜렷한 상승세보다는 제한된 자금 여건 속에서 차선의 평형과 가격대를 택하는 수요자 중심의 조심스러운 거래가 주를 이뤘다고 할 수 있다. 노원구는 거래된 면적이 59㎡로 유지된 반면, 중위가격은 5억9500만원에서 5억1900만원으로 낮아졌다. 강북구는 대책 후 거래는 전용85㎡, 6억9000만원 수준을 보였다. 금천구는 거래면적이 60㎡로 동일했으나 중위가격은 5억8,250만원에서 5억4500만원으로 조정됐다. 구로구는 거래면적이 78㎡에서 74㎡로 줄고, 중위가격도 7억1900만원에서 6억5000만원을 나타내며 거래 축소와 가격 조정이 함께 나타났다.
경기도는 지역별로 상반된 흐름이 관측됐다. 전체 중위 거래가격은 5억5000만원에서 4억4500만원 전용면적은 78㎡에서 75㎡로 줄었다. 수원시 영통구, 성남시 분당구, 용인 수지구 등은 서울 접근성과 직주근접 선호로 가격 상승을 주도했던 지역들이지만 이번 대책 이후 거래 급감과 동반된 가격 하락을 보였다.
과천시는 거래량 자체는 극히 적었다. '센트럴파크푸르지오써밋'(27억원), '과천푸르지오써밋'(20억8500만원) 등 고가 신축 단지의 단일 거래가 중위가격을 끌어올렸다. 이는 시장 전반의 흐름을 대표하기보다 거래 수가 적은 상황에서 고가 단지 중심의 일부 수요가 반영된 결과로 해석된다. 또 여주시, 안성시 등 상대적으로 저가 단지 중심 지역은 금융 규제의 영향에서 벗어나 있었던 만큼 가격이나 면적의 뚜렷한 변화 없이 안정적인 거래 흐름을 유지한 모습이다. 이처럼 지역별 반응은 규제 강도, 가격대, 수요층의 자금 여력에 따라 차별화 양상을 보이고 있다.
인천은 대책 전 2003건이던 거래량이 804건으로 줄었다. 중위 거래가격도 3억7900만원에서 3억6000만원으로 소폭 하락했다. 연수구, 남동구 등 주요 지역에서도 가격 조정이 관측됐다. 계양구·부평구·서구 등은 전용면적 변화 없이 같은 면적의 가격대가 하향 조정되는 양상을 보였다.
6.27 대책 이후 수도권 아파트 시장은 단기간 내 거래량, 면적, 가격 모두 하향 조정되는 흐름 속에 빠르게 관망 국면으로 접어들었다. 거래 가능한 아파트의 조건 자체가 바뀌며 중소형·실현 가능한 가격대 중심의 거래가 증가했다. 직방 관계자는 이를 두고 심리적 위축이라기보다 자금 여건과 대출 가능 범위에 따른 '선택 구조의 재편'이라 볼 수 있다고 분석했다. 다만 거래 자체가 급감한 상황에서 나타난 현상이기에 현재의 조정 흐름이 일시적 착시인지 구조적 전환의 신호인지는 좀 더 시간을 두고 관찰할 필요가 있다고 조언했다. 또 향후 금리·대출 규제 변화, 추가 정책의 방향성에 따라 수요자의 선택 기준과 거래 흐름 역시 다시 조정될 여지가 있으며, 당분간은 제도 변화에 대한 적응과 관망이 병행될 것으로 전망했다.
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