′분양보증 약관 개정′ HUG, 시공사 회생절차 돌입해도 신속 사업 지원

기사입력 : 2025년09월16일 07:30

최종수정 : 2025년09월16일 07:30

사고사업장 양도 시 보증채권자에 대한 이행방법 선택 통보 유보 가능
계속사업 중단 시 보증채권자에 대한 이행방법 통지기한 '3개월' 설정
분양이행 시 신규 입주예정일 산정 기준에 '승계시공자 착공 준비 기간' 등 포함

[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 건설업 침체로 시행사의 회생절차 개시와 시공사의 사업 중단 사례가 속출하는 가운데, 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증 약관 개정에 나섰다.

보증사고의 정의, 사고 발생 시 사업장 양도 방법, 분양계약 이행이 불가할 시 보증채무 이행방법 통지 기간, 분양이행 시 신규 입주 예정일 산정 기준 등을 명확히 규정한 것이다. 이번 개정에 따라 분양보증을 이용하는 기업이 회생절차 개시 등으로 사업 진행에 어려움을 겪더라도 HUG가 보다 신속하게 분양이행을 실시하고 수분양자, 분양권 양수자 등 채권자의 혼란을 방지할 수 있을 전망이다.

16일 업계에 따르면 HUG는 최근 주택분양보증약관, 주상복합주택분양보증약관(건분법이적용되는시설용 포함), 오피스텔분양보증약관 등의 개정을 사전 예고했다. 지난 12일부터 개정안에 대한 기관, 개인 의견을 접수 중이며 오는 17일 접수를 마감할 예정이다. 통상 예고기간은 20일 가량 진행되나 개정안을 신속히 이행하기 위해 기간이 짧게 설정됐다. 오피스텔분양보증은 2019년, 주택분양보증약관과 주상복합주택분양보증약관은 2021년 이후 첫 개정이다.

약관마다 세부 내용은 다르지만 이번 개정을 통해 공통적인 내용 네 가지가 각 약관에 추가됐다. 개정안은 사업주체가 회생절차를 밟는 경우를 보증사고로 규정한다. 현행안은 '사업주체에게 부도·파산·사업포기 등의 사유가 발생한 경우'를 보증기간 내 정상적인 주택분양계약 이행을 기대하기 어려운 상태로 정의한다. 개정안은 현행안에 '회생절차 개시'를 사유 중 하나로 추가했다.

이번 개정에는 보증사고 발생 후 사업주체의 사업장 양도가 신속히 이뤄질 수 있도록 하는 내용이 포함됐다. HUG는 현행안에 따라 보증사고 발생 시 보증채권자에게 보증채무 이행방법(해당 주택의 분양이행 혹은 납부한 계약금 및 중도금의 환급이행) 선택을 지체 없이 서면으로 통보한다. 다만 개정안에서는 보증사고가 발생한 사업주체가 사업장을 다른 사업자에게 양도하고자 하는 경우 통보를 유보할 수 있도록 한다. 또 양도가 가능한 경우 서면 통보 없이 양도를 진행할 수 있도록 한다.

개정안에는 회생절차 개시를 신청한 사업주체가 관련 규정에 따라 사업을 계속 진행하던 중 다시 주택분양계약을 이행할 수 없는 상황에 처한 경우 보증이행방법을 결정하는 기간에 대한 내용도 담겼다. 사업주체가 계약 이행 불가 사유를 보증채권자에게 통지하고 그 통지일로부터 3개월 이내에 보증채무 이행방법을 알리는 방식이다. 현행안에서는 HUG가 보증사고일로부터 3개월, 사업주체가 회생절차 개시를 신청한 경우에는 개시 신청일로부터 6개월 이내에 보증채무 이행방법을 결정하고 이를 보증채권자에게 서면으로 알릴 것을 규정하고 있다. 그러나 회생절차를 밟고 사업을 지속 추진하기로 결정한 후 사업주체의 문제가 발생할 경우에 대한 규정이 부재했는데 이번 개정은 이 부분을 보완한 것이다.

개정안에는 분양이행 시 신규 입주 예정일 산정 기준이 추가됐다. 사업장에 문제가 발생해 분양이행이 개시될 경우 HUG는 신규 입주예정일을 보증채권자에게 통보한다. 현행안에 따라 기존 입주예정일에 보증채무 이행방법을 결정하는 데 걸린 시간 등을 더하는 식으로 신규 입주예정일을 정하고 있다. 개정안에서는 승계시공자의 선정 및 계약체결시까지의 기간, 승계시공자의 착공 준비 기간, 계속사업 진행 시 계속사업 승인일로부터 중단일까지의 기간 등을 더할 수 있다는 내용이 신설됐다.

이번 개정은 건설업 침체로 회생절차를 밟는 기업이 늘어난 것과 관련이 깊다. 실제 국회 국토교통위원회 소속 박용갑 더불어민주당 의원실에 따르면 HUG 주택분양보증 사고건수는 2017~2021년 5년간 11건(4360억원)에 불과했다. 그러나 ▲2023년 24건(1조1210억원) ▲2024년 16건(9107억원) ▲2025년 1~7월 2건(1196억원) 등 최근 2년 6개월간 총 42건(2조1513억원)으로 증가했다. 올해 들어 건설사 13곳이 법정관리를 신청한 가운데, HUG는 사업장에 혼란이 가중되는 것을 방지하기 위해 개정에 나선 모습이다.

HUG 관계자는 "분양보증 사고 발생 사례 중 주채무자의 기업회생으로 인한 사고가 가장 잦다"며 "현재도 기업회생을 보증사고로 처리하고 있으나 약관에 관련 개념과 내용을 더욱 명확히 표시하고자 개정하게 됐다"고 말했다. 이어 "이번 개정으로 향후 보증 채무자와 채권자가 약관을 더 확실히 해석할 수 있을 것으로 기대한다"고 덧붙였다.

blue99@newspim.com

[관련기사]

[관련키워드]

HUG 주택도시보증공사 보증사고 건설 분양보증

GAM - 해외주식 투자 도우미

[월가 콜] 투자의견·목표가 하향...넷플릭스·테슬라·뉴몬트(10/22)

분석 개시·의견 재확인...브로드컴·마이크론·서던컴퍼니(10/22)

[홍콩 대장주] 메이퇀 ③ 신성장 동력의 '폭발적 성장'

[홍콩 대장주] 메이퇀② 실적은 고속 상승, 밸류는 역대 저점

[뉴스핌 베스트 기사]

사진

재정난 佛 시위가 한국에 던지는 경고는? [세종=뉴스핌] 김범주 기자 = 프랑스 주요 도시들이 대규모 시위에 이어 폭력사태로 혼란에 빠졌다. 열악한 교육 환경에 반발한 고등학생들의 시위에 생활비 상승과 공공서비스 축소, 불평등에 불만을 품은 노동자들이 가세하면서 사회적 혼란이 확산하고 있다. 여기에 정부의 긴축 기조에 대한 반발까지 겹쳤다. 그 배경에는 누적된 재정적자가 자리하고 있다. 프랑스 정부가 2027년 예산안에 약 540억 유로 규모의 지출 절감 방안을 담겠다고 밝힌 것이 '저항의 방아쇠'를 당겼다. 그러나 이 같은 조치가 없다면 내년 재정적자가 국내총생산(GDP)의 6.5% 안팎까지 불어날 것이라는 게 프랑스 정부의 추산이다. 한국 경제는 이와 전혀 다른 흐름을 보이고 있다. 반도체 호황에 힘입어 월간 수출액은 사상 처음 1200억달러를 넘어섰고, 세수는 정부 예상보다 63조원 넘게 더 걷힐 전망이다. 하지만 연초 한국은행 분석에 따르면 반도체 등 정보기술(IT) 부문을 제외한 성장률은 1%대에 그쳤다. 특정 산업의 호황에 기댄 세수 증가를 바탕으로 재정지출을 늘리는 것이 지속 가능한지 따져봐야 한다는 지적이 나오는 이유다. 지난 17일(현지시간) 프랑스 파리에서 생활비와 유가 상승에 항의하는 시위가 벌어지는 가운데, 복면을 쓴 한 시위자가 불타는 자전거 앞을 지나가고 있다. [사진=로이터 뉴스핌] ◆ 실적 따라 출렁이는 법인세…의무지출은 계속 불어나 22일 관세청에 따르면 9월 수출 확정치는 1211억달러로 전년 동월 대비 83.7% 늘었다. 월간 기준 사상 최대 기록이다. 이 가운데 반도체 수출이 605억달러로 전체의 절반을 차지했다. 반도체 호황에 나라 곳간도 두둑해졌다. 올해 국세수입은 추가경정예산 대비 63조2000억원 더 걷힐 것으로 전망된다. 내년 세입 전망은 더 낙관적이다. 2027년 국세수입 예산안은 584조4000억원으로 올해 본예산보다 194조2000억원 늘었다. 특히 법인세는 216조7000억원으로 올해 추경 기준보다 115조4000억원 많다. 문제는 법인세가 경기와 기업 실적에 민감한 세목이라는 점이다. 실제 법인세 수입은 2022년 103조6000억원에서 2023년 80조4000억원, 2024년 62조5000억원으로 2년 만에 41조1000억원 줄었다. 반도체를 비롯한 기업 실적 악화와 세제 변화 등이 맞물리며 대규모 세수 결손으로 이어졌다. 반도체 밖으로 눈을 돌리면 성장 동력도 뚜렷하지 않다. 한국은행이 올해 초 제시한 IT 부문 제외 성장률은 1.4%에 그쳤다. 반도체 기업들이 수출 기록을 갈아치우는 동안 청년 취업자는 47개월째 감소했다. 수출과 세수는 호황인데 일자리와 내수는 좀처럼 살아나지 않는 양극화가 이어지고 있다. 세수는 경기 흐름에 따라 급변할 수 있지만, 한번 늘린 지출은 다시 줄이기 어렵다. 호황기에 늘어난 세입을 토대로 장기간 이어가야 하는 사업을 확대하면, 경기 하강기에 재정 부담이 커질 수 있다는 우려가 나오는 이유다. 장기 전망도 밝지 않다. 국회예산정책처의 '2025~2072년 장기재정전망'에 따르면 GDP 대비 의무지출 비율은 2025년 13.9%에서 2072년 21.6%로 오를 것으로 추계됐다. 의무지출에는 연금과 복지급여, 지방이전재원, 이자지출 등이 포함된다. 전체 정부 지출에서 의무지출이 차지하는 비중도 같은 기간 54.4%에서 64.3%로 높아질 전망이다. 정부가 쓰는 돈 100원 가운데 64원 이상을 법률과 기존 제도에 따라 지출해야 하는 상황이 올 수 있다는 뜻이다. 정부가 지난해 9월 발표한 장기재정전망에서도 GDP 대비 국가채무비율은 2035년 71.5%에서 2055년 126.3%까지 오를 것으로 추계됐다. 현행 제도와 일정한 경제·인구 가정을 전제로 한 전망치지만, 장기적으로 국가채무 부담이 커질 가능성을 보여준다. 다만 한국과 프랑스의 국가채무비율은 통계 범위가 다르다. 한국의 장기전망은 국가채무(D1)를, 프랑스는 일반정부부채(D2)에 해당하는 범위를 쓴다. 숫자만 단순 비교해 한국의 재정 상황이 프랑스보다 나빠질 것이라고 판단하기는 어렵다. 지난 17일(현지시간) 프랑스 파리 시위 현장. [사진=로이터 뉴스핌] ◆ 위기 때 늘린 지출, 끝내 되돌리지 못한 프랑스 재정 측면에서 프랑스 위기를 들여다보면, 경기침체기에 늘린 지출을 이후 충분히 줄이지 못한 구조적 문제가 드러난다. 경제협력개발기구(OECD)의 '2026년 프랑스 경제보고서'에 따르면 2008~2009년 글로벌 금융위기 당시 프랑스와 유로존은 GDP 대비 기초재정지출을 비슷한 폭으로 늘렸다. 하지만 2019년까지 유로존이 증가분의 약 4분의 3을 되돌린 반면, 프랑스는 절반가량을 줄이는 데 그쳤다. 그 결과 2019년 프랑스의 GDP 대비 기초재정지출은 금융위기 이전보다 2.1%포인트(p) 높은 수준에 머물렀다. 여기에 고령화에 따른 사회보장 지출 증가와 코로나19·에너지 위기 대응 과정에서 불어난 재정 부담이 더해졌다. 올해 2분기 말 프랑스 정부부채는 3조5955억유로로 GDP의 119%에 달했다. 전 분기보다 1.5%p 높아진 수치다. 지출을 줄여야 할 필요성은 커졌지만 교육·복지·생활비 지원 등 공공서비스 확대 요구도 계속되고 있다. 긴축을 둘러싼 갈등이 쉽게 풀리기 어려운 배경이다. 장영욱 대외경제정책연구원 북미·유럽팀장은 "프랑스 사태는 공공서비스에 대한 불만, 생활비 부담, 사회적 불평등 등 여러 문제가 복합적으로 작용한 결과"라며 "다만 장기간 누적된 재정적자가 정부의 대응 여력을 제약하고 있다고 본다"고 말했다. '제28회 반도체대전(SEDEX 2026)'이 열린 지난 14일 오전 서울 강남구 코엑스에서 삼성전자 부스를 찾은 관람객들이 차세대 고대역폭 메모리(HBM)인 HBM4E(7세대)를 관람하고 있다.[사진=뉴스핌DB] ◆ 반도체가 벌어준 '골든타임' 고령화는 한국에 더 큰 부담이 될 전망이다. OECD에 따르면 생산가능인구(20~64세) 100명당 65세 이상 인구는 2024년 한국이 29.3명으로 프랑스(40.2명)보다 적었다. 그러나 2054년에는 한국 84.5명, 프랑스 53.4명으로 역전된다. 국제통화기금(IMF)도 2025~2030년 한국의 GDP 대비 연금 지출이 0.7%p 늘어 프랑스(0.1%p)의 7배에 이를 것으로 내다봤다. 고령화로 재정 여력이 빠르게 소진될 수 있다는 의미다. 전문가들은 한국과 프랑스의 재정 여건과 사회·정치적 환경이 다르다는 점을 인정하면서도, 한번 늘린 지출의 지속 가능성과 향후 구조조정에 따르는 사회적 비용을 함께 고려해야 한다고 경고한다. 김학수 한국개발연구원(KDI) 선임연구위원은 "한번 늘린 지출을 앞으로 들어올 세수로 감당할 수 있느냐가 논의의 핵심"이라며 "정부가 구상 중인 미래대응기금이 대안이 될 수 있지만, 일반회계에서 100조원 적자가 나는 상황에서 그만큼을 기금에 넣는 게 바람직한지는 정부의 설명이 있어야 한다"고 지적했다. 익명을 요구한 한 경제학자는 "장기적인 재정위기로 가는 길을 택했다기보다는 새로 생긴 세원을 두고 사회적 논의를 시작했다는 점에 의미가 있다"며 "되돌릴 수 없는 지출에 세수를 모두 쓰는 것보다는 낫다"고 말했다. 한 정부 관계자는 "반도체가 한국 경제에 시간을 벌어주고 있는 것은 사실"이라며 "그 시간을 미래에 쓸 돈을 마련하는 데 쓸지, 미래에도 계속 돈을 써야 하는 구조를 만드는 데 쓸지 논의가 필요한 시점"이라고 말했다. wideopen@newspim.com 2026-10-23 06:00

사진

서울 집값 다시 불 붙었다…1년새 15.5%↑ [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 지난 8월 서울 아파트 매매 실거래가가 1년 전보다 15.5% 올랐다. 이는 2021년 11월 이후 57개월 만에 가장 높은 전년 동월 대비 상승률이다. 매맷값은 동북권(강북·도봉·노원·성북·중랑·동대문·성동·광진구)에서 높게 올랐으며 전셋값은 서남권(강서·양천·영등포·구로·금천·동작·관악구)에서 큰 오름폭을 보였다. 반면 동남권은 매맷값과 전셋값이 모두 하락했다. 22일 서울시의 한국부동산원 아파트 가격동향조사 통계 분석에 따르면 올해 8월 서울 아파트 매매 실거래가는 전월 대비 0.72% 상승했다. 권역별로는 서초·강남·송파·강동구가 속한 동남권이 전월 대비 0.29% 하락한 반면 나머지 권역은 모두 올랐다. 특히 동북권은 1.54%, 도심권(종로·중·용산)은 1.06% 오르며 높은 상승률을 나타냈다. 올해 1월과 비교하면 서울 전체 아파트 가격은 8.3% 올랐다. 권역 중에는 동북권이 11.5%, 서남권이 8.4%로 상대적으로 오름폭이 컸다. 면적별로는 모든 구간에서 가격이 올랐다. 특히 전용면적 85㎡ 초과 135㎡ 이하인 중대형 아파트가 전월 대비 1.32%로 가장 큰 오름폭을 기록했다. 8월 아파트 전세 실거래가는 전월 대비 0.30%, 전년 동월 대비 11.31% 상승했다. 권역별로는 서남권이 1.30%, 서북권(은평·서대문·마포)이 0.17% 올랐다. 반면 도심권(-0.35%)과 동북권(-0.10%), 동남권(-0.08%)은 하락했다. 면적별로는 135㎡ 초과 대형 아파트가 전월 대비 2.41% 올라 가장 큰 오름폭을 보였다. 중대형 아파트도 1.50% 오르는 등 면적이 큰 아파트가 전셋값 상승을 이끌었다. 아파트 매매거래량은 감소세를 보였다. 서울시에 따르면 이달 16일 기준 9월 서울 아파트 거래량은 전월 대비 18.3% 감소한 2923건으로 집계됐다. 다만 부동산 거래 신고 기한이 계약일로부터 30일 이내인 만큼 9월 계약분 신고는 앞으로 늘어날 수 있다. 아파트 거래량은 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 거래가 몰린 5월(8987건) 이후 대체로 3000~5000건대를 기록하고 있다. 실거래가 구간별로 보면 15억원 이하 거래 비중은 5월 72.3%에서 8월 79.5%로 확대됐다. 다만 9월에는 78.1%로 소폭 축소됐다. 자치구별로는 노원구가 332건으로 가장 많은 거래량을 기록했다. 노원구의 15억원 이하 거래 비중은 99.7%, 도봉·강북·금천구는 100%로 나타나 외곽지역의 중저가 실수요 거래가 두드러졌다. 서울시는 "4~5월 고가주택 절세 거래 증가로 15억원 이하 거래 비중이 일시 축소됐다"며 "이후 중저가 실수요 유입으로 8월까지 확대가 이어지다 비중이 다소 줄었다"고 분석했다. 9월 아파트 전세거래량은 6454건으로 전월(7862건) 대비 17.9% 줄었다. 월세 거래량도 7750건으로 한 달 전보다 6.4% 감소하며 전월세 거래가 모두 위축됐다. 전년 동월과 비교하면 전세와 월세 거래량은 각각 46.9%, 19.8% 줄어 가을 이사철에도 거래 위축이 두드러졌다. 전월세 거래 비중은 월세가 54.6%, 전세가 45.4%를 기록했다. 7~8월 전월세 거래 비중이 5대 5 수준을 유지하다 월세 비중이 다시 커졌다. 전세거래 중 갱신계약 비중은 9월 56.7%로 전월(57.9%) 대비 소폭 감소했고, 계약갱신요구권 사용 비중은 52.1%를 기록해 한 달 전(49.8%)보다 늘었다. donglee@newspim.com 2026-10-22 09:15