사업주체 부도·파산·사업포기 등에 따른 분양사고액 증가...지난해 4344억원
수도권 전세사기 여파로 HUG 영업이익 적자 지속...건설경기 침체 리스크 가중
[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 건설경기 침체로 건설사들의 법정관리(기업 회생) 신청이 늘어나면서 주택도시보증공사(HUG)의 재정 건전성을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 2022년 하반기 수도권 전세사기의 여파로 이미 HUG의 재정 상태가 약화된 상황에서 경기가 회복될 때까지 위험 노출이 쉽게 줄어들지 않을 것으로 관측된다.
28일 업계에 따르면 최근 HUG는 울산 '태화강 유블레스 센트럴파크', 광주 '신창 유탑 유블레스 리버시티' 사업장의 분양계약자들을 대상으로 향후 분양보증을 이행하겠다고 전했다. 울산 사업장은 유탑건설이 시공을 맡고 있다. 광주 사업장은 유탑건설과 유탑엔지니어링이 시공사다.
지난 2일 유탑그룹 계열사 3곳(유탑건설·유탑엔지니어링·유탑디앤씨)이 자금난으로 법정관리를 신청하면서 이 사업장들도 보증사고가 발생한 것으로 처리됐다. HUG 분양보증 약관은 시공사, 시행사, 신탁사 등 사업주체가 회생절차를 밟는 경우를 보증사고로 규정하고 있다.
앞서 HUG는 지난 6월 강릉 '영무예다음 어반포레'와 양주 '영무예다음 더퍼스트' 사업장을 분양보증 사고 처리한 바 있다. 시공사인 영무토건이 올해 5월 법정관리를 신청하면서다. 지난 1월에는 익산 '제일오투그란데' 사업장을 분양보증 사고 현장으로 분류했다. 해당 사업의 시공을 맡은 제일건설이 같은달 회생절차를 신청했기 때문이다. 아직까지는 사업에 참여하는 한 기업에 문제가 생기더라도 다른 참여 주체가 사업을 계속 이끌어가는 경우가 더 많다. 다만 당장 보증사고 처리되지 않은 사업장이라도 향후 잠재적 리스크가 현실화할 수 있다는 우려가 제기되는 상황이다.
HUG의 분양보증 상품은 사업주체가 부도 등 사유로 분양계약을 이행할 수 없을 때 공사가 대신 분양이행 혹은 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 것이다. 분양보증 사업장에서 보증사고가 발생할 시 HUG는 분양보증 사업장에서 보증사고가 발생할 시 HUG는 우선 분양계약자들에게 계약금 및 중도금을 제공한 후 사업장을 매각해 손실을 메꾼다. 현행 주택법에서는 일반분양이 30가구 이상인 선분양 방식 주택 사업은 무조건 HUG 분양보증에 가입하도록 하고 있다.
HUG에 따르면 시공사의 부도·파산 등으로 공사중단 상태가 3개월 이상 지속돼 분양사고 처리된 경우의 총 사고금액은 2023년 2237억원에서 2024년 4763억원으로 증가했다. 최근 10년간 같은 사유로 분양보증이 개시된 적이 한 건도 없었지만 건설업황 부진이 본격화된 2023년부터 사고 사례가 등장하기 시작했다. 사업주체의 부도·파산·사업포기가 발생한 분양사고의 총 사고금액은 지난해 4344억원으로 나타났다. 2023년 사고금액과 합산하면 1조1182억원에 달한다. 2021년, 2022년 합산액이 0원이었던 것과 비교하면 금액이 크다.
시공사를 비롯한 사업주체의 경영 악화로 인해 사업에 대한 부담이 HUG로 전가되는 사례는 당분간 줄지 않을 것으로 보인다. HUG는 기본적으로 분양보증 심사 과정에서 신용도와 경영안전성 등 지표를 통해 부실 가능성이 높은 기업을 배제한다. 그러나 최근에는 재무구조가 비교적 안정적이던 건설사들마저 지방 부동산 경기 둔화의 직격탄을 맞으면서 HUG의 위험 부담이 한층 커졌다는 분석이다. 올해 지난해 국토교통부 시공능력평가순위 58위 신동아건설을 비롯해 삼부토건(71위), 대우조선해양건설(83위), 대흥건설(96위) 등 100위권 내 중견건설사가 법정관리를 신청한 바 있다.
일각에서는 HUG의 재정 체력을 우려하는 목소리가 나온다. 보증사고 발생 시 이에 따른 분양이행은 즉시 진행되지만 채권 회수 시점은 불확실하다. 사고 발생 사업장이 금방 매각되면 손실을 회수할 수 있지만 경기 부진으로 매수자를 단기간 내 구하기 어렵다. 매각이 이뤄지지 못한 사업장은 공사가 중단된 채 방치된다. 방치 기간이 길어질수록 사업성이 떨어지면서 재매각 가능성이 더욱 낮아진다. 국회 국토교통위원회 소속 엄태영 국민의힘 의원실에 따르면 2020년부터 올해 6월까지 보증사고 사업장 45곳 중 공사가 재개됐거나 사업장이 매각된 곳은 16곳에 불과하다.
올해 6월 기준 HUG의 영업이익은 -1406억원으로 적자다. 수도권 전세사기 여파로 2023년, 2024년 HUG가 대위변제 부담을 무더기로 떠안으면서 자본이 크게 감소한 영향이 지속되고 있다. 올해 상반기 보증잔액 대비 사고금액을 나타내는 지표인 사고율은 0.8%로 나타났다. HUG가 재정 상황이 안정적인 기관으로 꼽히던 2020년(0.2%), 2021년(0.2%) 대비 악화됐다. 현재 전세사기 관련 보증금 대위변제에 비하면 분양보증 등 기업 대상 상품에서의 부담은 상대적으로 제한적이다. 그러나 이미 재정 여력이 약화된 상황에서 추가 손실 요인이 발생할 경우 HUG의 리스크가 한층 가중될 수 있다는 지적이다.
HUG 관계자는 "시공사가 회생절차에 들어간다고 하더라도 분양보증 사고처리는 사업주체 기준이라 사업주체가 정상적으로 사업을 영위하고 있으면 보증사고로 처리되지 않기 때문에 시공사의 회생신청이 기관의 재정 부담에 곧바로 영향을 미치는 구조는 아니다"면서도 "다만 보증사고 발생 시 분양계약자들의 재산권과 주거 안정을 위해 보증이행 절차를 신속하게 진행할 것이며 보증사고 예방을 위한 리스크 관리에도 만전을 기하겠다"고 말했다.
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