[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 올해 재건축·재개발 등 도시정비사업 시장에서는 대형 건설사 간 '소리 없는 전쟁'이 본격화될 것이라는 전망이 나온다. 압구정과 여의도, 성수 등 서울 한강변을 중심으로 대어급 정비사업들이 잇따라 수주전에 돌입하면서, 지난해 10조원대 수주 실적을 기록한 현대건설이 선두 자리를 지켜낼 수 있을지가 업계 최대 관심사로 떠오르고 있다.

◆ 서울 정비사업만 50조…압구정·여의도 본격 레이스

6일 정비업계에 따르면 올해 도시정비사업 시장 규모는 최대 80조원에 달할 것으로 전망된다. 지난해(64조원) 대비 20% 이상 늘어난 수치다. 금리 부담과 프로젝트파이낸싱(PF) 경색으로 자체 개발사업의 불확실성이 커진 가운데, 상대적으로 사업 구조와 수익성이 명확한 재건축·재개발 사업으로 건설사들의 관심이 다시 쏠리고 있다는 분석이다.

정부 정책 기조 속에서 이른바 '똘똘한 한 채' 선호가 강화되면서 서울과 수도권 핵심 입지를 중심으로 정비사업 수요가 집중되고 있다. 이에 대형 건설사들 역시 사업성이 검증된 주요 정비사업지를 중심으로 선택과 집중 전략을 강화하는 분위기다.

올해는 서울 한강변을 따라 다수의 대어급 정비사업지가 시공사 선정에 나설 예정이다. 압구정, 여의도, 성수, 목동 등 상징성과 사업성을 겸비한 지역들이 본격적인 수주 레이스에 돌입하며, 업계에서는 서울 지역 정비사업 규모만 약 50조원에 이를 것으로 추산하고 있다.

대표적인 초대형 프로젝트로는 압구정동 일대 재건축이 꼽힌다. 기존 약 1만 가구 규모의 주거지를 1만4000가구로 재편하는 사업으로, 현대건설이 이미 시공권을 확보한 2구역을 제외한 4·5구역이 올해 시공사 선정 절차에 들어갈 예정이다. 공사비만 약 2조원으로 추정되는 압구정 4구역에는 삼성물산 건설부문, 현대건설, DL이앤씨 등이 유력 후보로 거론된다.

여의도에서는 서울시 신속통합기획 1호 단지인 여의도 시범아파트가 시공사 선정을 앞두고 있다. 재건축을 통해 약 2500가구 규모로 조성될 예정이며, 사업비는 1조5000억원 이상으로 추산된다. 여의도 내에서도 상징성이 큰 단지로 평가받는 만큼 삼성물산, 현대건설, 대우건설 등이 수주전에 관심을 보이고 있다.

지난해 정비업계의 최대 화두였던 성수전략정비구역 1~4지구 재개발도 올해 본궤도에 오른다. 이 중 가장 속도가 빠른 4지구는 이달 입찰을 마감할 예정으로, 롯데건설과 대우건설 간 2파전 가능성이 점쳐진다. 1지구 역시 지난해 12월 30일 열린 현장설명회에 현대건설, GS건설, HDC현대산업개발 등이 참여하며 경쟁 구도가 형성됐다.

업계에서는 지난해에 이어 주요 입지를 중심으로 한 선택과 집중 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 보고 있다. 업황 악화로 자체 개발사업의 변동성이 커진 반면, 수요와 물량이 비교적 확실한 정비사업으로 건설사들의 무게중심이 이동하고 있다는 분석이다. 한 업계 관계자는 "과거처럼 단순 물량 확대보다는 브랜드 가치와 수익성을 동시에 확보할 수 있는 사업지를 선별하는 전략이 강화되고 있다"며 "입지와 상징성이 곧 수주 경쟁력으로 직결되는 흐름"이라고 말했다.

다만 규제 환경은 여전히 변수로 남아 있다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "재건축·재개발 시장은 용적률 인센티브 등 규제 완화의 폭에 따라 방향성이 달라질 수 있다"며 "현 정국의 불확실성을 감안하면 전면적인 규제 완화는 쉽지 않겠지만, 1기 신도시 특별법 후속 조치나 재건축 초과이익환수 기준 조정 등 부분적인 완화 가능성은 열려 있다"고 말했다.

◆ 현대·삼성 양강 구도 속 브랜드·금융 경쟁 격화

지난해 도시정비사업 수주 실적은 대형 건설사 중심으로 역대급 기록을 남겼다. 시공능력평가액 기준 상위 10개 건설사의 지난해 정비사업 수주 총액은 약 48조7000억원으로 추산된다. 역대 최고치를 기록했던 2022년(42조936억원)과 비교해도 16% 이상 많다.

현대건설, 삼성물산, 포스코이앤씨, HDC현대산업개발은 각 사의 연간 최대 정비사업 수주액을 경신했다. 특히 현대건설은 업계 최초로 '정비사업 10조 클럽'에 입성하며 1위를 차지했다. 현대건설은 지난해 11개 사업지에서 10조5105억원을 수주했다. 이는 역대 최대였던 2022년(9조3000억원)을 1조원 이상 웃도는 수준이며, 2021년(6조 612억원) 대비로는 약 73% 증가했다. 7년 연속 정비사업 수주 1위 자리를 지켰다.

삼성물산은 9조2388억원을 수주하며 2위에 올랐다. 전년(3조6398억원) 대비 약 154% 증가한 수치로, 2006년 기록했던 기존 최고치(3조6600억원)도 크게 넘어섰다. GS건설은 6조3461억원으로 3위를 기록했다. 전년 수주액(3조1098억원)과 비교하면 2배 이상 확대된 실적이다.

이 같은 흐름 속에서 올해 역시 현대건설과 삼성물산을 중심으로 한 양강 구도가 이어질 것이란 관측이 나온다. 지난해 1~2위와 3위 사이 약 3조원이 넘는 금액 차이가 벌어져서다. 현대건설 관계자는 "압구정, 성수, 여의도 등 서울 핵심지와 지방 주요 사업장을 중심으로 선별 수주 기조를 유지할 계획"이라며 "사업성과 브랜드 경쟁력을 동시에 확보할 수 있는 정비사업에 집중하겠다"며 자신감을 드러냈다.

조합원들의 선택 기준도 달라지고 있다. 과거에는 공사비 인하나 무상 옵션 제공이 주요 변수였다면, 최근에는 금융 경쟁력과 브랜드 파워가 핵심 판단 요소로 부상했다.

지난해 6월 27일 정부가 발표한 수도권·규제지역 가계부채 관리 강화 방안 이후 분위기가 크게 바뀌었다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고, 갭투자 목적의 주택 구입과 다주택자의 추가 주택 구입 대출을 전면 금지하면서 정비사업장 조합원들의 자금 부담이 커졌기 때문이다. 관리처분인가 이후 이주비 대출과 잔금대출까지 규제 대상에 포함되면서, 시공사의 신용도와 금융 조달 능력이 더욱 중요해졌다는 평가다.

김제경 투미부동산연구소 소장은 "정비사업은 금융권 대출로 사업비를 충당한 뒤 부족분을 조합원이 분담하는 구조"라며 "아무리 공사비를 낮춰도 시공사의 신용등급이 낮으면 금융비용이 올라갈 수밖에 없어 조합 입장에서는 금융 경쟁력을 가장 먼저 따질 수밖에 없다"고 말했다.

브랜드 파워에 따른 수요 차이도 수치로 확인된다. 부동산 정보업체 '리얼투데이'가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 지난해 3분기까지 10대 건설사가 공급한 아파트(특별공급 제외)는 2만6993가구로, 35만36건의 1순위 청약이 접수돼 평균 경쟁률은 12.97대 1에 달했다. 비(非)10대 건설사 공급 물량 4만2895가구에는 14만8149건이 접수돼 평균 경쟁률이 3.45대 1에 그쳤다.

업계에서는 수도권 주요 지역일수록 하이엔드 브랜드가 아니면 입찰 자체가 어려워지는 사업지가 늘어날 것으로 보고 있다. 한 정비업계 관계자는 "조합원들의 눈높이가 높아지면서 브랜드는 선택사항이 아니라 기본 조건이 되고 있다"며 "대형 건설사 내부에서도 브랜드 경쟁력을 어떻게 더 끌어올릴지에 대한 고민이 더욱 깊어질 것"이라고 말했다.

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