행정명령 막상 열어보니 온건, 예외도
밸류에이션 매력 부각, '17년 이후 최저
"자산가치 대비로 보면 20% 할인 거래"
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[서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 최근 도널드 트럼프 미국 대통령이 유발한 '정책 공포감'으로 인해 주가가 급락한 미국 최대 단독주택 임대 리츠인 인비테이션홈스(INVH)를 둘러싸고 월가에서 저점매수론이 나온다.
트럼프 대통령이 '대형 기관투자자의 단독주택 추가 매입 금지'를 의도한 행정명령 내용이 예상보다 온건한 것으로 평가됐고 추가 입법 조치는 난항이 예상됐다. 월가의 일부 전문가는 투자자들의 반응이 성급했다고 판단한다.
◆행정명령, 열어보니 온건
인비테이션홈스의 주가는 이달 7일 트럼프 대통령이 '대형 기관투자자의 단독주택 추가 매입을 즉시 금지하겠다'고 발언하자 당일 6% 급락해 1년 최저치로 밀렸다. 그 뒤 반등을 시도했지만 2주 넘게 연초 이후 마이너스권에 머문다.
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하지만 관련 행정명령 내용을 들여다보면 투자자들의 반응이 조급했다는 설명이 따른다. 행정명령은 기관의 매입을 전면 금지하거나 매각을 강제하지 않는다. 연방기관이 대형 기관투자자의 주택 매입에 금융 지원·보증·보험·증권화를 제공하지 못하도록 지시하는 데 그친다.
관련 조처의 영향력은 제한적인 것으로 평가된다. 인비테이션홈스를 포함한 대형 단독주택 임대 리츠는 이미 민간 부채·사모펀드·자체 자금에 의존하고 있어 연방 지원 채널에 따른 즉각적인 영향이 크지 않다는 평가가 많다. 민간 자본을 활용한 거래는 여전히 가능하다.
대형 투자자가 주택 시장을 잠식한다는 비판도 사실과 다르다는 지적이 나온다. 미국 전체 단독주택 8500만채 중 임대 물량은 약 1400만채다. 1000채 이상 보유한 대형 투자자는 이 임대 물량의 3%에 불과하다. 인비테이션홈스의 점유율은 1% 미만이고 시장 대다수는 10채 이하를 보유한 소규모 개인 투자자들이다.
◆BTR 예외, 입법은 먼 길
인비테이션홈스의 최근 매입 활동도 미미하다. 작년 1~9월 기준 약 2000채를 매입하고 1000채를 매각해 순증 규모가 크지 않다. 현재 매입하는 주택은 대부분 풀티홈즈 같은 대형 건설사가 공급하는 신축 물량이다. 따라서 기존 주택 신규 매입 금지가 시행되더라도 사업에 미치는 영향은 제한적이다.
더 중요한 것은 임대 목적으로 계획·허가·자금조달·건설된 BTR(Build-to-Rent) 단지에 대한 명시적 예외 조항이 들어갔다는 점이다. 명령의 타깃은 '일반 가정이 구매할 수 있는' 기존 주택을 기관이 사들이는 행위인데 처음부터 임대 전용으로 기획·건설된 BTR은 애초에 매매 시장에 나올 물건이 아니어서 규제 논리에서 벗어난다.
트럼프 대통령이 별도 요구한 의회 입법은 난항이 예상된다. 이미 앞서 미국 전역에서 투자자 주택 매입을 제한하는 법안이 논의됐다가 대부분 통과에 실패했고 연방의회에 제출된 유사 제안도 무산된 전례가 있다.
◆"밸류 매력 부각"
정책 공포감이 부른 매도세가 앞서간 측면이 있었던 까닭에 인비테이션홈스의 밸류에이션은 되레 부각됐다는 설명이 나온다. 인비테이션홈스의 주가는 현재 올해 예상 연간 AFFO 를 기준으로 한 PER로 봤을 때 16배다. 리츠 평균 20배와 큰 괴리를 보인다. 2017년 기업공개(IPO) 이후 최저치다.
*보통 AFFO는 순이익에 감가상각비를 더하고 부동산 매각 차익을 뺀 FFO에서, 건물 유지에 반복적으로 들어가는 지출을 한 번 더 차감한 수치로 통한다. 유지보수비까지 빼서 실제로 주주에게 나눠줄 수 있는 현금으로 리츠의 실질적인 현금창출 여력을 보여주는 지표로 통용된다.
자산 가치 관점에서 할인폭은 더 두드러진다. 포트폴리오 내 주택당 시장가치는 약 28만달러(현재 기업가치 247억1000만달러를 보유주택수 8만6139채로 나눈 값)로 평가되지만 회사가 최근 매각한 주택들은 1채당 35만달러를 초과(3분기 약 38만6000달러)한다. 35만달러를 기준으로 해도 자산가치 대비 20% 할인된 가격에 주식이 거래되고 있다고 할 수 있는 셈이다.
▶②편에서 계속
bernard0202@newspim.com
