[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 서울 부동산 시장에서 매매 매물은 빠르게 쌓이는 반면, 전세·월세 매물은 크게 줄어드는 '매물 잠김' 현상이 나타나고 있다. 다주택자들이 세 부담을 이유로 주택을 임대차로 내놓기보다 매도에 나서고, 입주 물량 감소까지 겹치며 임대차 공급이 줄어든 영향으로 풀이된다.

전·월세 공급 감소는 가격 상승으로 이어지며 주거비 부담을 키우는 모습이다. 일각에서는 전·월세 가격 상승에 밀린 수요가 매매시장으로 유입되면서, 오히려 집값 하방을 지지하는 요인으로 작용할 수 있다는 분석도 나온다.

◆ 전·월세 물건 감소 속 가격 상승…수급 불균형 심화

20일 업계에 따르면 매수 심리 위축으로 매매 매물은 계속해서 쌓여가는 반면 실거주 수요가 몰리는 임대차 시장은 물건을 찾기 힘든 수급 불균형 현상이 지속되며 시장 변동성이 확대될 것으로 관측된다. 

서울 아파트 시장은 매매와 임대차 간 수급이 극명하게 엇갈리는 양상을 보이고 있다. 매수 심리 위축 속에 매매 매물은 빠르게 증가하고 있지만 전세와 월세 매물은 동반 감소하며 '매물 잠김' 현상이 뚜렷해지고 있는 것이다. 

실제 올해 1월 1일 대비 3월 19일 기준 서울 아파트 매매 매물은 5만7001건에서 7만8459건으로 37.6% 증가했다. 같은 기간 전세 매물은 2만3060건에서 1만7136건으로 25.7% 감소했고, 월세 역시 2만1364건에서 1만5846건으로 25.8% 줄었다.

이전과 다른 양상이다. 2024년에는 같은 기간 매매 매물이 10.2% 증가하는 동안 전세와 월세는 각각 3만4822가구에서 3만2160가구로 7.6%, 1만9358가구에서 1만8504가구로 4.4% 줄어드는데 그쳤다. 2025년에도 매매는 3.9% 늘어난 반면 전세와 월세는 각각 9.1%, 7.1% 감소한데 그쳤다. 하지만 올해 들어서는 매매 증가 폭이 크게 확대되는 동시에 임대차 물건 감소 폭도 20%를 넘어서며 수급 불균형이 더욱 뚜렷해졌다.

임대차 시장의 불균형은 가격에도 그대로 반영되고 있다. 공급 부족이 가격을 밀어 올리는 구조가 고착화되는 모양새다. 

지난달 기준 서울 아파트 평균 월세는 151만5000원까지 치솟으며 사실상 '월세 150만원 시대'에 진입했다. 2017년 11월 89만1000원이었던 서울 아파트 평균 월세가격은 같은 해 12월 106만4000원으로 오른 이후 완만한 상승세를 이어가며 2022년 들어 120만원대를 넘어섰다. 이후 상승 흐름이 지속되면서 최근에는 150만원대까지 올라서는 등 주거비 부담이 크게 확대됐다.

전세가격 역시 상승세를 보이고 있다. 2017년 11월 3억8987만원 수준이던 서울 아파트 평균 전세가격은 같은 해 12월 4억3736만원으로 오른 이후 상승 흐름을 이어갔다. 이후 2021년과 2022년을 거치며 6억원대까지 치솟았다가 조정기를 겪으며 5억원 초반까지 내려왔지만 꾸준히 오르면서 올해 2월 기준 5억9823만원대까지 회복한 모습이다.

◆ 임대차 수요, 매매 돌아서나…집값 하방 지지 변수

시장에서는 이 같은 수급 불균형이 단기간에 해소되기 어려울 것으로 보고 있다. 현재 정부가 부동산을 통한 자산 증식을 억제하는 기조 아래 세제 규제를 강화해 매물 출회를 유도하는 데 방점을 두고 있는 만큼, 임대차 시장의 공급 부족 현상은 당분간 이어질 가능성이 크기 때문이다.

일각에선 전·월세 가격 상승이 임차인의 주거비 부담을 크게 키우면서 일부 임대차 수요가 매매시장으로 이동할 것이란 전망이 나온다. 이럴 경우 현재 적체된 매매 물량은 일부 해소될 수 있지만 동시에 집값 하락 압력을 완충하는 요인으로 작용할 수 있다.

정부가 집값 안정을 위해 세금 규제를 강화하고 있지만, 임대차 시장 불안이 매매 수요를 자극하는 구조가 형성될 경우 정책 의도와 달리 가격 하방이 제한될 가능성이 있다. 특히 임대차 공급 부족과 매매 수요 유입이 맞물리면 시장 전반의 가격 조정이 지연되며 국지적인 가격 상승 압력으로 이어질 것으로 보인다. 

업계 관계자는 "전·월세 물건이 줄어들고 주거비 부담이 커진다면 일부 수요는 매매로 이동할 것으로 예상된다"면서 "현재처럼 임대차 시장이 타이트한 상황이 지속되면 (영향력이) 크진 않겠지만 매매시장 하방을 지지하는 요인으로 작용할 가능성이 있다"고 말했다.

min72@newspim.com