[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 시장금리 상승 여파로 고정형 주택담보대출 최고 금리가 7%를 넘어선 가운데, 다음 달부터 주택금융신용보증기금(주신보) 출연 요율 개편까지 예정되면서 실수요자들의 자금 부담이 한층 가중되고 있다.

특히 5억원 이상 고액 차주를 대상으로 적용되는 금리가 최대 0.25%p(포인트) 인상될 예정인 데다, 제도 개편 과정에서 발생한 법안 시행 공백에 따른 이자 전가 가능성까지 제기되며 부담 확대 우려가 커지고 있다.

이에 따라 봄 이사철을 앞두고 내 집 마련을 계획하던 수요자들은 금융비용 상승이라는 이중 부담에 직면하게 됐다는 분석이 나온다.

◆ 3년여 만에 주담대 금리 최고 7% 돌파...대출이자 부담 껑충

30일 금융권에 따르면 이란 전쟁 장기화와 조달 금리인 은행채 금리 상승 등으로 주택담보대출(주담대) 최고 금리가 7%를 넘어선 가운데, 주신보 출연 요율도 일정 부분 오르면서 신규 차주들의 부담이 가중될 것으로 예상된다.

시중은행들은 다음 달 1일 주신보 출연 요율 산정 기준 변화에 맞춰 주담대 금리를 조정할 계획이다. 기존에는 고정, 변동금리나 분할, 일시 상환 등 대출 형태에 따라 0.05~0.3%의 요율이 적용됐다. 하지만 정부가 가계부채 관리와 고액 대출 억제를 위해 이를 금액 기준으로 전면 개편했다. 구체적으로 1억2450만원 이하 연 0.05%, 1억2450만~2억4900만원 0.13%, 2억4900만~4억9800만원 0.27%, 4억9800만원 초과 0.3% 등이 적용된다.

문제는 은행의 법적 비용을 대출 금리에 반영하지 못하게 하는 법안이 국회를 통과했음에도, 오는 7월 시행되기 전까지 최소 3개월의 정책 공백이 발생한다는 점이다. 당장 대출을 받아야 하는 신규 차주들은 고스란히 추가 금리를 떠안아야 할 판이다. 2억원 초과 신규 주담대 차주들의 금리가 0.1~0.2%p가량 오를 가능성이 있다며 인상 작업을 준비 중이라는 것이 은행권의 설명이다.

이러한 제도적 엇박자와 옥죄기식 규제에 일선 현장과 업계 일각에서는 볼멘소리도 터져 나온다. 고액 대출에 높은 요율을 부과한다고 해서 은행의 수익성이 개선되는 구조가 아니기 때문이다. 대출 심사에 들어가는 제반 비용과 인건비는 2억원이나 5억원이나 동일한데, 고액 대출 취급 유인만 사라져 영업 측면에서는 오히려 손실이라는 것이 대출 담당 창구의 의견이다. 결국 은행보다는 금액을 불문하고 과도한 대출을 이용한 주택 갈아타기를 원천 차단하겠다는 당국의 의지가 더 반영된 결과라는 것이다.

또한 3개월의 법 시행 공백기에 대해 금융당국이 선제적인 행정지도로 소비자에게 전가되는 이자를 막아야 한다는 목소리도 나오지만, 무리한 시장 개입은 부작용을 낳을 수 있다는 우려도 만만치 않다. 금융지주 주주의 상당수가 외국인인 상황에서 금융기관의 이익을 강제로 통제할 경우, 자칫 외국인 자본 이탈과 환율 상승 등 거시 경제 전반에 엉뚱한 파장을 미칠 수 있다는 지적이다.

실제 은행 창구에서 체감하는 실수요자들의 위기감은 표면적인 금리 인상 수치 그 이상이다. 일선 은행 영업점에서는 7%대 최고 금리에 대한 이자율 민원보다, 깐깐해진 규제로 인해 필요한 만큼의 대출 한도조차 아예 나오지 않는 현 상황에 당혹감을 표하는 고객들이 훨씬 많은 것으로 전해진다.

이미 주담대 금리는 가파른 우상향 곡선을 그리고 있다. KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협은행 등 5대 시중은행의 27일 기준 주담대 혼합형(고정) 금리는 연 4.410~7.010%를 기록했다. 최고 금리가 7%를 넘어선 것은 2022년 10월 이후 3년 5개월 만이다. 지난해 말과 비교하면 상단과 하단이 각각 0.78%p, 0.48%p 급등했다.

이 같은 고금리 현상에 대해 전문가들은 단순한 지정학적 리스크를 넘어선 자본 시장의 구조적 문제라고 진단한다. 자금의 흐름이 상장지수펀드(ETF)나 직접 투자 등으로 쏠리면서 대출의 재원이 되는 은행의 예적금이 부족해진 것으로, 조달 금리인 은행채 금리 등이 오르니 주담대 금리도 자연스럽게 올라갈 수밖에 없는 구조라는 것이다.

당분간 금리 하락을 기대하기도 어려울 전망이다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "지정학적 리스크 등은 이미 시중 금리에 상당 부분 선반영된 측면이 있어 여기서 급격히 더 오르기는 쉽지 않겠지만, 반대로 하반기 금리 인하를 기대하기도 어려운 상황"이라고 내다봤다.

◆ 매수 심리에 영향...세금 인상과 맞물려 관망세 확대 관측

대출 문턱이 높아지고 이자 부담이 불어나면서 부동산 시장의 매수 심리 역시 꽁꽁 얼어붙을 전망이다. 특히 주택 가격대와 지역에 따라 금리 인상 체감도가 극명하게 갈릴 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "수도권은 담보대출 금리에 대한 민감도가 높아 이번 조치가 강력한 수요 억제 요인으로 작용할 것"이라며 "특히 고가 주택을 중심으로 매수 심리가 크게 둔화하겠지만, 대출을 많이 내지 않아도 되는 중저가 주택은 상대적으로 영향을 덜 받을 것"이라고 분석했다.

전문가들은 신규 진입자들에게 한층 보수적인 자금 계획을 주문했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "변동 금리 상승은 기존에 이른바 '영끌' 대출을 받은 주거 취약 계층에게 심각한 타격을 주어 이들이 버티지 못하고 내놓는 매물이 늘어날 수 있다"며 "새로 내 집 마련을 계획하는 사람들은 섣부른 대출보다는 자기 자본 비중을 늘리는 전략을 구사하는 것이 바람직하다"고 조언했다.

윤수민 위원 역시 "이자뿐만 아니라 보유세 등 주택 보유에 따른 제반 비용이 전반적으로 높아지는 시점"이라며 "본인의 소득으로 이를 얼마나 감당할 수 있는지 객관적으로 판단하는 것이 매우 중요해졌으며, 소득이 정체되는 4050세대 등은 적극적인 대출 활용이 한층 힘들어질 것"이라고 덧붙였다.

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