오피스의 죽음인가, 자산의 재탄생인가: 맨해튼이 증명한 투자 생존의 조건

팬데믹이 남긴 가장 극적인 유산이 맨해튼 한복판에서 진행되고 있습니다. 텅 빈 오피스 타워들이 주거 공간으로 탈바꿈하고 있는 것입니다. 뉴욕 포스트의 보도에 따르면, 코로나19 이후 뉴욕시의 오피스-주거 전환 물량은 이미 1만6,000가구를 돌파했으며, 불과 1년 사이에 거의 두 배로 뛰어올랐습니다. 2위인 워싱턴 DC의 약 8,500가구와 비교해도 압도적인 격차이며, 시카고와 로스앤젤레스를 합쳐도 뉴욕이 지난 12개월간 홀로 추가한 물량에 미치지 못합니다.

오피스에 호텔, 리테일, 창고까지 포함한 광의의 적응적 재사용(Adaptive Reuse) 물량은 뉴욕시 전체에서 2만6,000가구 이상으로 불어나며, 이 가운데 전직 오피스 빌딩이 차지하는 비중은 약 62%에 달합니다. 전환의 중심은 금융지구에서 미드타운으로 이동했습니다.

한때 금융가의 심장부였던 111 Wall St. 빌딩에서는 1,500가구 이상이, 오랫동안 공실로 방치된 5 타임스스퀘어에는 1,200가구 이상이 계획되어 있습니다. 무엇보다 눈길을 끄는 것은 미드타운 이스트의 전 화이자 본사 프로젝트입니다. 뉴욕시 역사상 최대 규모의 오피스-주거 전환 사업으로, 약 1,600가구와 10만 평방피트의 어메니티 공간을 갖추고 2026~2027년 완공을 목표로 공사가 진행 중입니다. 불과 10년 전만 해도 상상하기 어려웠던 주소들이 이제는 주거 공간으로 바뀌고 있습니다.

그런데 이 전환 붐이 주택난의 해법이 될 수 있을까요? 현장의 답은 냉정합니다. 원격근무 확산으로 오피스 수요가 감소하고, 금리 상승으로 공실 보유 비용이 높아진 반면 도심 주거 수요는 여전히 강합니다. 이 세 축이 맞물리면서 오피스 자산은 전환 없이 생존하기 어려운 상황에 내몰렸습니다.

문제는 비용입니다. 사무용으로 설계된 넓고 깊은 층별 바닥 공간을 주거용으로 쪼개고, 건물 중심부에 수도관을 끌어오고, 심지어 햇빛조차 들어오지 않도록 설계된 외벽에 창문을 새로 뚫어야 하니, 공사비가 신축 수준에 육박하는 것은 어찌 보면 당연한 일입니다. 결국 개발업자들이 이 비용을 감당할 수 있는 유일한 방법은 고가 임대료뿐입니다.

전환된 스튜디오와 원베드룸의 월 임대료는 3,500달러에서 5,500달러 수준이며, 선호 위치나 대형 유닛은 월 6,000달러를 훌쩍 넘어섭니다. 법적 의무에 따라 일부 저가 유닛을 포함하는 프로젝트조차, 전체 공급의 압도적 다수는 중간 소득 세입자가 감당할 수 있는 범위 밖에 있습니다. 결국 이 전환 붐은 주거난 해소가 아니라 고소득층을 위한 새로운 주거 시장을 창출하는 방향으로 귀결되고 있습니다.

그렇다면 이 거대한 전환의 물결이 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇일까요? 그 답은 두 가지 방향에서 찾을 수 있습니다. 첫째, 오피스 재고에서 이탈하는 건물이 늘수록 공실률이 낮아지고 자산 가치의 바닥 다지기가 가능해집니다. 미국 전역의 오피스-주거 전환 물량은 약 9만 가구로, 불과 몇 년 전의 4배 수준까지 급증하며 시장 전체의 새로운 기준이 되고 있습니다. 그보다 더 근본적인 변화는 도심의 풍경이 달라진다는 것입니다. 주중 낮에만 붐비던 미드타운이 야간 인구와 상주 거주자를 확보하면서, 소매상권과 대중교통 이용 패턴이 근본부터 바뀌기 시작하고 있습니다. 도심은 더 이상 '일하는 공간'이 아니라 '사는 공간'으로 확장되고 있습니다.

결국 뉴욕에서 나타나는 변화는 특정 도시의 사례가 아니라, 글로벌 부동산 시장이 공통적으로 겪고 있는 전환 과정으로 보는 것이 타당합니다. 이 흐름이 서울과 무관하다고 보기는 어렵습니다. 현재 서울 주요 업무 권역의 공실률은 3~5% 수준으로 비교적 안정적이지만, 도심권에서만 2028~2029년 사이에 약 335만㎡의 신규 공급이 예정되어 있어 노후 자산의 경쟁력 약화는 서서히 가시화될 가능성이 있습니다.

여기에 1인 가구 비중이 39.9%에 달하고 코리빙 시장이 2017년 대비 4.7배 이상 성장하며 도심형 주거 수요가 확대되고 있다는 점을 감안하면, 맨해튼에서 진행 중인 전환의 흐름이 언젠가 서울 도심에서도 유사한 형태로 나타날 수 있습니다.  

뉴욕의 현재는 서울의 미래를 비추는 거울입니다. 그리고 그 거울 앞에 먼저 서는 투자자가 가장 유리한 자리를 선점하게 될 것입니다.

*글로벌PMC 김용남 대표이사는 중소형 빌딩 자산관리 분야에서 차별화된 전문성으로 주목받고 있다. 2004년 글로벌PMC를 설립한 김 대표는 지난 20년간 빌딩 매입부터 관리, 매각까지 전 과정을 아우르는 종합 솔루션을 구축하며 시장을 개척해왔다. 부동산학 박사(PhD)이자 미국 상업용 부동산 투자분석사(CCIM), 영국 감정평가사(FRICS) 등 국제 자격을 두루 갖춘 최고 전문가다. 한국CCIM협회 및 한국부동산자산관리학회 회장을 역임했으며, 현재는 서울경기부동산자산관리조합 이사장과 한국경제신문 칼럼니스트로 활동하며 전문 지식을 전파하고 있다. 특히 글로벌PMC는 세계적인 부동산 네트워크 'CORFAC International'의 유일한 한국 파트너로서 미국, 일본, UAE 등 글로벌 시장으로 보폭을 넓히고 있다.