[세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 둘러싼 논쟁이 올해 세법 개정의 최대 쟁점으로 부상하고 있다.

1세대 1주택 장기 거주자의 세 부담을 덜어주는 장치라는 시각과 고가 주택 보유자에게 연간 수조원의 세제 혜택을 몰아주는 구조라는 비판이 맞서고 있다.

20일 재정경제부에 따르면 양도소득세는 개인이 부동산, 주식, 파생상품 등 과세대상 자산을 유상으로 양도해 얻는 이익에 부과되는 세금이다. 등기·등록 여부와 관계없이 매매, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 사실상 자산이 이전되면 양도로 본다.

우리나라는 아직 실현된 자본이득에 대해서만 소득세를 매기며, 부동산매매업자처럼 부동산을 반복적으로 판매하는 사업자의 이익은 양도소득이 아닌 사업소득으로 분류된다.

양도소득세 과세대상 자산에는 토지·건물(무허가·미등기 건물 포함)과 지상권·전세권·등기된 임차권처럼 부동산과 관련된 권리, 영업권·회원권·과점주주 주식, 부동산 과다 보유 법인의 주식 등 기타 자산이 포함된다.

장기보유특별공제는 이런 양도소득에 대한 세 부담을 조정하기 위해 도입된 제도다. 양도차익이 특정 시점에 한꺼번에 실현되면서 세 부담이 과도해지는 걸 방지하고, 물가상승 때문에 생긴 명목상의 이익에 과세하는 부분을 조정하겠다는 취지다.

기본 구조는 단순하다. 자산을 일정 기간 이상 보유하면, 양도차익에서 일정 비율을 먼저 빼 준 뒤 남은 금액을 과세표준으로 삼는다. 그만큼 과세대상 소득이 줄어들어 세 부담이 경감되는 셈이다.

문제가 되는 지점은 공제율과 대상 범위다. 1세대 1주택의 경우 지난 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 보유기간과 거주기간을 모두 반영해 최소 20%에서 최대 80%까지 공제할 수 있다.

보유기간 3~4년에는 12%, 4~5년 16%, 5~6년 20%, 10년 이상이면 40%까지 공제율이 올라간다. 거주기간도 구조가 비슷하다. 2~3년(3년 이상 보유 한정) 거주 시 8%에서 시작해, 3~4년 12%, 5~6년 20%, 10년 이상 거주하면 40%까지 적용된다.

실제 세금 계산 때는 보유 공제율과 거주 공제율을 합산해 적용하는데, 보유 10년·거주 10년이면 양도차익의 80%를 과세표준에서 제외할 수 있다. 일반 건물·토지와 일부 조합원 입주권(승계 취득분 제외)에는 보유기간에 따라 연 2%씩 쌓여 최대 30% 수준의 공제가 적용된다.

이처럼 공제율이 '시간'에 따라 누진적으로 올라가는 구조는 장기 실거주 1주택자의 세 부담을 줄이는 기능을 한다. 장기간 같은 집에서 살다가 일시적으로 양도차익이 많이 발생하더라도, 상당 부분을 공제를 통해 조정할 수 있기 때문이다.

반면 고가 주택을 오래 보유한 자산가에게 세제 혜택이 집중된다는 비판도 꾸준히 제기돼 왔다. 특히 서울·수도권 집값이 급등한 시기에는 장특공제로 인해 고액 양도차익에 대한 실질 세율이 크게 낮아졌다는 지적이 이어졌다.

실제로 최근 5년(2020~2024년)간 장특공제 감면액(고가주택·기타주택)은 2020년 10조6000억원, 2021년 9조6000억원에 달했다. 이 기간 부동산 시장 과열과 거래 급증이 겹치면서, 장기간 보유한 주택·토지 매각이 늘어난 결과로 풀이된다.

이후 2022년에는 4조2000억원, 2023년 4조5000억원으로 감면액이 절반 이하로 감소했다. 거래량 급감과 가격 조정으로 양도 자체가 줄어들고, 고가 주택의 매각이 위축된 영향이 반영된 것으로 해석된다. 2024년에는 다시 8조1000억원으로 반등했다.

지난해 수도권을 중심으로 부동산 가격이 높은 수준을 유지한 점을 고려하면, 감면 규모는 8조원을 웃돌았을 것으로 추정된다.

이재명 대통령은 장특공제를 손질하겠다는 입장을 연달아 밝히고 있다. 이 대통령은 최근 SNS와 공개 발언을 통해 "'장기보유특별공제 폐지가 1주택자에게 세금폭탄을 안긴다'는 주장은 논리 모순이자 명백한 거짓 선동"이라고 했다.

그는 "양도세 장기보유특별공제는 '거주 여부와 무관하게' 오로지 장기보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도"라며 "장기거주에 대해 양도세를 깎아주는 제도는 따로 있다"고 강조했다.

이는 이 대통령이 과거부터 제기한 "자기가 살지도 않으면서 투기·투자용으로 오래 들고 있는 자산에 세금을 왜 깎아주느냐"는 문제의식을 다시 확인한 셈이다.

정책 방향에 대해서도 '단계적 폐지'라는 키워드를 공개적으로 언급했다.

이 대통령은 장특공제 폐지가 부동산 시장에 충격을 줄 수 있다는 우려에 "점진적, 단계적으로 폐지해 팔 기회를 주면 해결될 것"이라며 "예를 들어 (장특공제를) 폐지하되 6개월간은 시행유예, 다음 6개월간은 절반만 폐지, 1년 후에는 전부 폐지하는 방식"을 제시했다.

이 대통령의 발언에 대해 정치권의 반응은 엇갈린다. 여권과 일부 시민단체는 장특공제가 고가 주택을 중심으로 상당한 세 부담을 덜어 주는 만큼, 조세 형평성과 자산 불평등 완화 차원에서 손질이 불가피하다고 본다.

반면 야당과 부동산 시장 일각에서는 서울 아파트 평균 가격이 이미 12억원 안팎인 점을 들어, 장특공제 축소가 사실상 수도권 1주택자의 세 부담을 키우는 방향으로 작동할 수 있다고 우려한다.

다만 세제당국은 장특공제와 관련해 신중히 접근하겠다는 입장이다. 더불어민주당도 이날 장특공제와 관련해 "세제 개편은 검토한 바 없다"고 선을 그었다.

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