[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 정부가 지역주택조합(지주택) 사업의 승인 요건을 기존 토지 소유권 95% 확보에서 80%로 완화하면서, 건설사들도 사업 참여 여부를 두고 셈법이 복잡해지는 분위기다.

고질적인 사업 지연 요인으로 꼽혀온 이른바 '알박기' 문제를 완화해 사업 속도를 높일 수 있다는 기대가 제기된다. 반면, 미확보 지분 20%에 대한 추가 매입 리스크와 이에 따른 자금 조달 부담이 시공사에 전가될 수 있다는 점에서 신중론도 적지 않다.

◆ 서희·코오롱 등 지주택 강자들, 사업 속도 개선 기대

22일 건설업계에 따르면 정부가 최근 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'을 통해 사업계획 승인 요건인 토지 소유권 확보 기준을 80%로 완화하면서, 관련 건설사들의 수익성 셈법이 엇갈리고 있다.

이번 조치의 대표적 수혜 기업으로는 서희건설이 거론된다. 서희건설은 사업 포트폴리오의 상당 부분을 지주택 사업에 의존하고 있는 가운데, 2025년 사업보고서 기준 전체 매출의 약 88%가 지주택 도급공사에서 발생한 것으로 나타났다.

서희건설은 이천안흥·평택진위·평택화양·남양주오남3단지 등 전국 각지에서 10곳 안팎의 지주택 현장을 동시에 진행 중이다. 따라서 95%라는 문턱에 걸려 멈춰있던 사업장들이 대거 사업승인 단계로 넘어갈 수 있는 길이 열린 셈이다. 특히 서희건설은 특히 지주택 전담 대행사(시티하우징)를 보유하고 있어 행정 절차 간소화에 따른 효율성이 극대화될 전망이다.

코오롱글로벌 역시 부산 장전동·온천장, 양평 덕평지구 등 지주택 현장을 다수 확보하고 있는 건설사다. 사업비 4061억원에 달하는 김해 율하지역주택조합 사업장이 대표적이다. 코오롱글로벌은 이번 개정안으로 사업 기간이 단축되면 브릿지론 등 금융비용 절감 효과와 함께 조기 기성 수급을 통한 재무 건전성 강화가 가능하다.

◆ 속도는 빨라지지만…리스크 증가에 시공사 셈법 복잡

업계 내부에서는 이번 조치가 양날의 검이라는 지적이 나온다. 토지 확보 기준이 80%로 낮아지면 인허가 단계는 빨라지지만, 나머지 20%에 대한 매도청구권 행사와 수용 과정에서의 리스크는 시공사가 지게 되기 때문이다. 기존 5% 수준이었던 잔여 토지 매입 부담이 20%로 커지면서 자금 조달 구조가 더욱 까다로워질 수 있다는 것이다.

승인 이후 시공사가 자금 조달을 책임지는 구조에서 20%의 토지 비용은 공사비 상승과 분양가 압박으로 이어질 가능성이 높다. 강제수용 방식이 병행되지 않는다면 80% 확보 이후의 협상 과정이 오히려 더 긴 소모전이 될 수 있다는 분석이다.

이번 개정안의 또 다른 핵심인 공사비 검증 의무화는 업계에 상당한 압박으로 작용할 전망이다. 그동안 지주택 사업은 불투명한 추가 분담금 산정으로 인해 조합과 시공사 간의 법적 분쟁이 끊이지 않았다. 검증 절차가 강화되면 건설사의 원가 구조가 투명하게 드러나게 되며, 이는 이익률 방어에 치명적일 수 있다.

지주택보다는 재개발·재건축과 우량 자체사업에 집중해온 건설사들은 이번 조치에도 불구하고 관망세를 유지하는 분위기다. 지주택의 리스크가 완전히 해소되지 않는 한 무리한 사업 다각화보다는 기존의 선별 수주 원칙을 고수한다는 방침이다.

◆ 자체 리스크도 골치…"강남권·대형사 중심으로 수혜 먼저 갈 듯"

건설사들 입장에서도 수혜 전망에 앞서 회사 별로 풀어야 하는 내부 리스크에 직면한 상태다. 서희건설의 경우 지난해 연결 매출은 1조1001억원으로 전년(1조4736억원) 대비 25% 급감했다. 수주잔고 내 기존 대형 현장들이 마무리 단계에 접어들면서 매출 공백이 발생했기 때문이다.

또한 지난해 8월 부사장의 지주택 현장에서의 횡령·배임 혐의 기소로 코스닥 상장적격성 실질심사 대상에 오른 상태다. 지난 11월 코스닥시장 기업심사위원회의 심의·의결을 거쳐 5개월의 개선 명령을 받은 가운데, 내달 12일 심사 기한을 앞두고 있다. 만약 상장 폐지가 결정될 경우 맡고 있는 아파트 사업이 멈춰서는 등 타격을 받을 가능성을 두고 있다.

코오롱글로벌의 경우 지난해 2004억원의 당기순손실을 기록했다. 다만 회사 측에서는 충당금을 선반영하는 이른바 '빅배스' 차원이라는 설명이다. 실제로 진행 중인 현장들의 분양률은 높은 수준을 유지하고 있어 손실 전환 가능성은 제한적이라는 것이다.

한 건설업계 관계자는 "제도 완화의 실질적인 혜택은 서울 강남권처럼 입지가 검증된 사업장을 중심으로 대형사들에 먼저 돌아갈 가능성이 높다"며 "중견사들은 리스크 계산이 끝나야 움직일 것"이라고 말했다.

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