[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 다주택자들의 주택 처분이 가속화되면서 최근 서울 아파트 매매의 대다수가 중저가에 집중된 것으로 나타났다. 양도소득세 부담을 줄이려 외곽 지역 매물부터 우선 정리한 데다, 강력한 대출 규제로 고가 주택 매수세가 꺾인 결과다.

18일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 올 2월부터 5월 16일까지 신고된 서울 아파트 매매 계약 가운데 15억원 이하 거래가 전체의 81.6%를 차지했다. 지난해 11월부터 올해 1월까지 비중(78.2%)보다 3.4%포인트(p) 늘어난 수치다. 고가 아파트로 분류되는 15억~25억원 거래 비중은 15.1%에서 13.2%로, 25억원 초과는 6.0%에서 4.7%로 줄었다.

15억원 이하 중에서도 6억원 이하 비중이 20.7%에서 23.6%로, 6억~9억원 이하 역시 26.3%에서 28.7%로 각각 늘었다. 동일하게 최대 6억원까지 대출이 가능한 9억~15억원 이하 구간은 31.2%에서 29.2%로 감소했다. 중저가 위주로 손바뀜이 일어나면서 이 기간 서울 아파트 평균 거래가는 10억9846만원을 기록, 직전 3개월 평균(11억8834만원) 대비 약 8000만원 낮아졌다.

중저가 쏠림 현상은 정부의 대출 규제와 다주택자의 절세 전략이 맞물려 발생했다. 이재명 대통령이 지난 1월 23일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 언급한 뒤, 서울 아파트 매물은 5만6219건에서 두 달 만에 8만80건까지 42.4%나 급증했다.

지난해 10·15대책으로 서울 전역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶인 점도 영향을 미쳤다. 15억원 초과 주택은 담보대출 한도가 2억~4억원이지만 15억원 이하는 최대 6억원까지 가능해 매수자들의 접근성이 높았다.

전문가들은 다주택자들이 양도세 부담을 덜기 위해 강남권 고가 주택보다는 비강남권 중저가 주택부터 팔아 주택 수를 줄인 것으로 분석하고 있다. 강남 자산가들의 경우 높은 세금 부담 탓에 매도 대신 자녀 증여를 택하는 사례가 많았다.

특히 노원구 등 외곽 지역의 거래가 활발했다. 지난 9일 토지거래허가 신청분까지 무주택자에게 세를 낀 주택 매수가 허용되면서 30대 무주택자들의 수요가 몰렸다. 지난달 노원구 계약 물량은 920건으로 서울시 구별 평균인 290건을 세 배 이상 웃돌았다.

올 1월 23일부터 5월 11일까지 서울 전체 토지거래허가 신청 건수는 2만9655건이었으며, 이 중 노원구가 3507건으로 가장 많았다. 뒤이어 강서구 1975건, 송파구 1916건, 성북구 1863건 순이었다. 강남구와 서초구는 각각 1341건, 1013건에 그쳤다.

그러나 10일 양도세 중과가 전격 시행되면서 시장은 급격히 얼어붙었다. 올 4~5월 일평균 35~36건에 달하던 노원구의 허가 신청은 중과 시행 직후 10건대 수준으로 떨어졌다. 강남구 역시 일평균 17~23건에서 한 자릿수로 급감했다.

서울 아파트 전체 매물 건수도 유예 종료일인 9일 6만8495건에서 17일 기준 6만3360건으로 5000건 이상 줄어들며 소강상태에 접어들었다. 세금 부담이 커진 다주택자들이 매물을 일부 거둬들였고, 매수자들 역시 급매물 소진 이후 호가가 오르자 관망세로 돌아서며 거래 절벽이 이어지고 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "하위 지역의 경우 추가적인 급매물 출회를 기다리며 관망했던 수요자들이 다시 매수에 나서면서 가격 상승폭이 다시 확대되는 모습을 보이고 있다"며 "수요자들을 중심으로 보유세나 비거주 1주택 세금 규제 강화 등 불확실성으로부터 상대적으로 자유롭고, 전월세 매물 부족현상은 지속될 것으로 예상된다"고 말했다.

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