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[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 아파트 분양가가 최근 5년간 80% 넘게 상승한 것으로 나타났다. 강남권을 중심으로 한 고분양가 단지가 평균 분양가 상승을 주도한 데다 공사비와 택지비 부담까지 확대되면서 서울 신축 아파트의 가격 상승 압력은 당분간 이어질 것으로 전망된다.

◆ 신축 사려면 18억…서울 아파트 분양가 5년새 8억↑

11일 챗GPT에 주택도시보증공사(HUG)의 지역별 민간아파트 평균 분양가격 자료 분석을 의뢰한 결과, 2021년 3012만원이던 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 올 1~4월 5457만원으로 81.2% 올랐다.

2022년(2965만원)으로 전년 대비 1.6% 낮아졌으나 1년 후 3186만원으로 7.5% 반등한 이후 2024년(4177만원)으로 31.1% 급등했다. 지난해에는 4641만원으로 11.1% 뛰었다. 올해 4개월 평균을 지난해 연평균과 비교하면 17.6%나 올랐다.

이른바 '국민평형'으로 불리는 전용 84㎡로 환산하면 차이가 더 뚜렷하다. 2021년 10억902만원에 분양했던 국평 아파트는 2024년 13억9930만원, 2025년 15억5474만원을 거쳐 올해 18억2810만원까지 높아졌다. 

최근 더욱 가팔라진 서울 분양가 상승 흐름에는 일부 고분양가 단지 공급 영향이 크게 작용했다. 지난달 서울 동작구에서 공급된 '써밋 더힐'(432가구)와 '아크로 리버스카이'(285가구)의 전용 84㎡ 기준 분양가가 각각 29억원대와 27억원대에 책정됐다. 평균보다 9억~11억원 높은 금액이다. 

 고가 단지가 분양시장에 나오면서 월별 평균 분양가를 밀어올리는 효과가 나타난 셈이다. 김선아 리얼하우스 팀장은 "자재비와 인건비 부담이 누적된 상황에서 핵심 입지의 고분양가 단지 영향이 반영되면서 분양가 상승 압력은 이어질 가능성이 크다"고 말했다.

◆ AI가 본 분양가 급등 이유…"비싸도 살 수밖에 없는 구조"

본지는 챗GPT와 제미나이, 클로드, 퍼블렉시티의 네 가지 생성형 AI에 '서울 아파트 분양가 상승 원인이 무엇이냐고 생각하냐'고 물었다. 이들 AI는 분양가 상승이 공통적으로 하나의 요인으로만 설명하기 어렵다고 봤다. 서울 내 신축 공급 부족과 정비사업 중심의 공급 구조, 공사비·금융비용 상승, 핵심 입지 수요 쏠림이 동시에 맞물리면서 분양가를 밀어올리고 있다는 분석이다.

챗GPT) 서울의 높은 땅값과 신축 희소성이 핵심 원인이다. 서울은 새 택지가 거의 없어 분양 물량 상당수가 재건축·재개발 등 정비사업에서 나온다. 이 과정에서 토지비와 금융비용, 인허가 지연 비용, 조합원 보상 부담 등이 분양가에 반영된다. 핵심 입지 신축 아파트에 대한 수요가 여전히 강해 높은 분양가도 시장이 일정 부분 받아들이는 구조가 형성됐다.

제미나이) 고금리 장기화에 따른 PF(프로젝트 파이낸싱) 금융비용 증가와 원자재·인건비 상승이 주된 이유다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 지역에서 분양가상한제 적용이 풀리면서 가격을 제어하던 장치가 약해졌다. 신축 공급 부족에 따른 불안 심리가 핵심지 수요를 더 자극하고 있다.

클로드) 공사비 상승, 규제 완화, 서울 신축 희소성이라는 세 가지 원인이 맞물렸다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 인건비와 자재비, PF 금융비용이 크게 올랐다. 분상제 완화와 HUG 심사 기준 변화로 시장 가격을 더 반영할 수 있는 여지가 커졌다. 서울 선호 수요는 여전히 강하지만 공급 가능한 택지는 줄어드는 구조가 고분양가를 떠받치고 있다.

퍼블렉시티) 원가 상승과 공급 부족, 입지 좋은 단지로의 수요 집중이 주요 원인이다. 공사비와 인건비, 원자재 가격이 동시에 오른 상황에서 서울 신규 공급은 제한적이고, 재건축·재개발 중심의 공급 구조가 분양가 상승 압력을 키웠다.

AI들이 공통적으로 꼽은 서울 분양가 상승 원인은 크게 ▲서울 신축 공급 부족과 희소성 ▲공사비·인건비·자재비 등 원가 상승 ▲핵심지 신축 아파트로의 수요 쏠림 ▲PF 금융비용과 정비사업 사업성 부담 ▲분상제 완화와 HUG 심사 기준 변화다.

◆ 공사비도 땅값도 우상향…"분양가 더 오를 것"

실제로 공사비는 꾸준히 오르고 있다. 지난 4월 기준 건설공사비지수는 136.88로 전년 동월 대비 4.44% 뛰었다.

건설공사비지수는 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등 직접공사비의 가격 변동을 보여주는 지표로 기준선은 100이다. 지난해 8월 130.91로 130선을 넘긴 이후 올해 들어 상승세를 이어가며 8개월 연속 우상향 그래프를 그리는 모습이다. 

공사비가 오르면 사업 시행자 입장에서는 분양가를 낮추기 어려워진다. 정비사업 비중이 높은 서울에서는 공사비 인상이 조합원 분담금과 일반분양가 책정에 직접적인 압력으로 작용할 수 있다.

공사비 못지않게 땅값 부담도 크다. HUG가 집계하는 지역별 민간아파트 분양가 중 대지비 비율을 보면 지난해 전국은 39%였으나 서울은 65.2%로 평균을 크게 웃돌았다. 통계 집계 이후 연평균 대지비 비율이 50%를 넘는 지역은 서울이 유일하다.

실제로 최근 분양심사가 완료된 A사업장은 3.3㎡당 분양가 신청 금액이 약 7500만원이었는데, 이 가운데 택지비 감정평가액이 4800만원으로 약 64%를 차지했다. 2021년 분양한 대표적 고가 아파트인 B사업장도 분양가 신청액 약 6100만원 가운데 감정평가액이 4200만원으로 약 69%를 차지했다.

박원영 한국건설기술연구원 공사비원가관리센터장은 "분양가는 공사비, 택지비, 각종 사업 관련 비용이 결합된 결과"라며 "최종적으로는 수요와 공급, 금융 환경, 사업 리스크, 입지 선호, 정책 규제 등 시장 구조 속에서 형성된다"고 말했다. 

앞으로 서울 아파트 분양가 상승은 불가피하다는 예측이 지배적이다. 분양가를 낮출 요인이 뚜렷하지 않다는 이유에서다. 

김인만 김인만경제연구소 소장은 "분양가는 입주물량과 기준금리, 유동성 등이 복합적으로 작용하는 문제"라며 "미국보다 돈 푸는 속도가 더 빠른 유동성 증가와 치솟는 환율로 수입물가가 올라가면서 분양가도 더 올라갈 가능성이 크다"고 말했다.

정종훈 KB경영연구소 연구원은 "분양가에 대한 규제 완화와 원자재 가격·금리 인상 등에 따른 원가 상승으로 향후 추가 상승은 막기 어렵다"며 "청약 시장에선 시세 대비 분양가격이 낮거나 개발 호재가 있는 단지로 수요가 집중되면서 양극화가 더욱 심화될 것"이라고 말했다. 

chulsoofriend@newspim.com