[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 압구정 재건축 수주전이 마무리 국면에 접어들면서 서울 정비사업 시장의 무게중심이 성수동·목동·여의도 등 대형 정비사업지로 이동하고 있다. 상반기 주요 사업장 수주를 둘러싸고 치열한 경쟁을 벌였던 대형 건설사들은 하반기에도 핵심 입지 확보를 위한 수주전에 나설 채비를 하고 있다.

업계에서는 향후 성수·목동·여의도 일대 사업장이 하반기 정비사업 시장의 최대 격전지로 부상할 것으로 보고 있다. 건설사들은 브랜드 가치와 사업성 개선 방안, 조합원 부담 완화 등을 앞세워 표심 확보 경쟁을 펼칠 것으로 전망된다.

◆ 10대 건설사 수주액 23조 돌파…현대건설 "1위는 내 것"

9일 정비업계에 따르면 국토교통부 시공능력평가 상위 10대 건설사의 올해 도시정비사업 누적 수주액은 지난 1일 기준 23조6848억원으로 집계됐다. 지난해 1~5월 수주액(18조6509억원)보다 27% 많다. 지난해 연간 수주액(27조8663억원)의 85% 수준을 반년도 채 되기 전에 채운 셈이다.

선두는 현대건설이다. 현대건설은 올해 5조5610억원 규모의 강남구 압구정3구역 재건축을 따낸 데 이어 지난달 30일 압구정5구역 재건축 시공권도 확보했다. 압구정5구역 총공사비는 1조4960억원이며 현대건설 지분은 70%인 1조 472억원이다.

지난해 확보한 압구정2구역까지 더하면 압구정 1~6구역 가운데 절반 이상을 현대건설 브랜드 단지로 채우게 됐다. 여기에 영등포구 신길1구역 공공재개발 등을 더해 누적 수주액은 7조6947억원에 달한다.

GS건설은 7조4694억원을 기록하며 현대건설을 바짝 뒤쫓고 있다. 격차는 2253억원 수준이다. GS건설은 성동구 성수전략정비구역 1지구 재개발, 송파구 송파한양2차 재건축, 서초구 서초진흥 재건축 등에서 잇달아 시공사 지위를 확보했다.

지난달 말에는 경기 성남시 상대원2구역 재개발 시공사로도 선정됐다. 다만 이 사업지는 기존 시공사였던 DL이앤씨가 절차적 문제를 들어 법적 대응 중이라 최종 확정까지는 변수가 남아 있다.

3위권 경쟁도 달아오르고 있다. 삼성물산은 대치쌍용1차 재건축을 시작으로 압구정4구역 재건축, 신반포19·25차 재건축을 확보했다. 누적 수주액은 3조2480억원이다. 대우건설은 동대문구 신이문역세권 도시정비형 재개발, 동작구 신대방역세권 재개발 등을 따내며 2조9153억원까지 따라붙었다.

두 회사의 수주액 차이는 3327억원이다. 이달 성수4지구 재개발 시공사 선정 총회 결과에 따라 대우건설이 삼성물산을 제치고 3위권으로 올라설 가능성도 있다.

롯데건설은 가락극동 재건축과 금호21구역 재개발 등을 포함해 1조5049억원을 수주했다. 포스코이앤씨는 문래현대5차 리모델링과 신길역세권 재개발 등을 통해 6477억원, SK에코플랜트는 신반포20차 재건축으로 2048억원의 실적을 냈다.

DL이앤씨와 현대엔지니어링, IPARK현대산업개발은 1일 기준 도시정비사업 수주 실적이 없다. 이 중 DL이앤씨는 목동6단지 재건축 수의계약을 앞두고 있어 하반기 수주 순위 경쟁에 합류할 수 있을 것으로 보인다.

◆ 성수·목동·여의도…하반기 대어 줄줄이 출격 대기

압구정에서 한 차례 전쟁을 마친 지금 서울 정비사업 시공권 경쟁의 관전 포인트는 성수동으로 옮겨갔다. 성수4지구는 오는 27일 시공사 선정 총회를 앞두고 있다. 지하 6층~최고 64층, 1439가구 규모 공동주택과 부대복리시설을 조성하는 프로젝트로 공사비만 1조3628억원이다.

대우건설과 롯데건설이 맞붙었지만 입찰 과정에서 절차상 문제와 제안서 공정성 논란이 반복되며 잡음이 불거졌다. 최근에도 입찰제안서 비교표 작성을 둘러싼 문제가 제기돼 성동구청 검토 결과에 따라 총회 일정이 조정될 확률도 낮지 않다.

이후에는 성수전략정비구역 2지구가 정비사업 수주전의 바통을 이어받을 전망이다. 조합은 최근 신임 조합장을 선출한 데 이어 오는 10월 시공사 선정 총회를 목표로 관련 절차를 진행하고 있다.

이 사업은 성수동 일대 약 13만1980㎡ 부지에 최고 65층, 2359가구 규모의 주거단지를 조성하는 프로젝트로, 추정 공사비는 약 1조7864억원에 달한다. 업계에서는 삼성물산과 포스코이앤씨가 수주전에 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌다.

목동도 하반기 정비사업 시장의 핵심 축이다. 총사업비 30조원 규모로 평가되는 목동신시가지 14개 단지가 재건축을 본격화하고 있다. 올해 시공사 선정 절차에 나설 것으로 예상되는 단지만 10곳 안팎이다.

가장 속도가 빠른 6단지는 오는 27일 총회를 열고 우선협상대상자인 DL이앤씨의 시공사 선정 여부를 확정한다. 최고 49층, 3930가구 규모 대단지로 다시 짓는 사업이며 일반분양 물량은 1604가구에 달한다.

대형 건설사들도 목동 재건축 시장을 선점하기 위해 물밑 경쟁을 벌이고 있다. 삼성물산은 홀수 단지 공략 전략을 이어가는 것으로 알려졌다. 대우건설도 복수 단지 참여를 검토 중이다. GS건설은 2·4·7·9·12단지 등을 관심 사업지로 살펴보는 것으로 전해졌다. 

대형 건설사들이 치열한 눈치싸움을 벌이는 배경에는 목동의 압도적인 사업성이 자리하고 있다. 목동 신시가지 단지들의 기존 용적률은 대다수 116~125% 수준으로 서울시 내 재건축 단지 중에서도 손꼽히게 낮다. 통상 용적률이 200% 이하라면 사업성이 양호하다고 본다.

정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원은 "목동신시가지는 서울 도심 내에서 상대적으로 대지지분이 매우 높고 용적률은 낮아 재건축 진행 시 탁월한 사업성이 보장되는 희소성 높은 곳"이라며 "재건축이 가시화될수록 향후 자산 가치가 더욱 가파르게 상승할 것으로 기대된다"고 말했다.

여의도 재건축도 시범과 목화를 선두로 본격적인 시공사 선정 국면에 들어섰다. 한강변 재건축 수주전의 무게중심이 여의도로 확장되는 모습이다. 시범아파트는 총 2491가구 규모 사업장으로, 입찰 조건에 공동도급 불가를 명시해 단독 수주를 노리는 대형 건설사들의 경쟁이 예상된다. 삼성물산과 대우건설, GS건설 등이 관심을 보이는 것으로 예측하고 있다.

◆ AI가 본 시공사 선정 기준…분담금·브랜드·추진력 싸움

본지는 챗GPT와 제미나이, 클로드의 세 가지 생성형 AI에 '수도권 주요 정비사업 수주전에서 시공사가 조합원 선택을 받기 위해 필요한 요건'을 질문했다. 핵심 키워드는 사업성 신뢰와 브랜드 가치, 사업 추진력으로 압축됐다. 세 AI 모두 공사비 급등 이후 조합원들이 가장 민감하게 보는 요소는 결국 부담해야 하는 금액에 공통적으로 주목했다.

챗GPT) 수도권 정비사업 수주전에서 조합원 표심을 좌우하는 요인은 사업성 신뢰다. 브랜드와 외관, 커뮤니티 경쟁도 중요하지만 공사비 급등 이후에는 시공사가 제시한 조건을 실제로 지킬 수 있는지가 더 큰 변수로 떠올랐다. 조합원들이 분담금 부담, 무상제공 품목, 이주비, 사업비 대여, 공사비 인상 조건 등을 현실적으로 따지고 있어 화려한 제안보다 실현 가능성이 중요해졌다.

제미나이) 조합원의 실리와 미래 자산가치 극대화가 주요 요건이다. 조합원 입장에서는 특화설계만큼이나 추가 분담금이 얼마나 줄어드는지, 입주 후 집값 상승 기대가 얼마나 큰지가 중요하다.. 확정 공사비, 이주비 대출 지원, 분담금 납부 유예, 사업비 무이자 대여 등 금융 조건이 강한 무기로 작용할 수 있다.

클로드) 브랜드 파워가 가장 강한 변수다. 조합원들은 새 아파트 브랜드가 향후 분양가와 시세 프리미엄으로 이어진다고 본다. 래미안, 디에이치, 아크로 등 하이엔드 브랜드 적용 여부에 민감하게 반응하는 것도 이 같은 이유에서다. 다만 공사비 급등 이후에는 3.3㎡당 공사비, 분담금 조건, 이주비·사업비 대여 조건, 공사비 확정 여부의 중요성이 함께 커졌다.

종합하면 하반기 수주전의 첫 번째 변수는 사업성과 분담금 신뢰다. 공사비 확정 여부, 분담금 부담, 이주비와 사업비 대여 조건, 공사비 증액 리스크를 얼마나 줄여주는지가 표심을 가르는 기준으로 부상했다. 두 번째는 브랜드와 상품성이다. 성수와 목동, 여의도처럼 지역을 대표할 수 있는 사업지는 하이엔드 브랜드 적용 여부와 외관, 조경, 커뮤니티, 조망 특화 등이 조합원 자산가치 기대와 직결된다.

세 번째는 사업 추진력과 현장 소통 능력이다. 정비사업은 일정이 길어질수록 금융비용과 갈등 비용이 커지는 구조다. 인허가 대응력, 공기 단축 가능성, 준공 실적, 하자 관리 능력은 물론 조합 집행부와 조합원 개개인을 설득하는 현장 영업력도 수주전의 실제 변수로 작용한다.

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