[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 지난해 정부의 6·27 대출규제가 시행된 후 서울에서 중도금 대출을 기한 안에 상환하지 못한 분양 계약자가 급증한 것으로 나타났다.

분양 계약자의 중도금 대출을 보증하는 주택도시보증공사(HUG)의 주택구입자금보증(중도금 대출 보증) 사고 규모가 1년 새 7배 이상 급증했다. 업계에서는 실수요자들이 중도금 대출 상환에 어려움을 겪으면서 입주 차질로 이어질 가능성이 커지고 있다며, 실수요자 보호 차원에서 대출 규제를 탄력적으로 운영할 필요가 있다는 지적이 나온다.

11일 국민의힘 김종양 의원실이 HUG로부터 제출받은 자료에 따르면, 6·27 대출규제가 적용된 이후인 2025년 3분기~2026년 1분기 서울에서 중도금 대출 보증사고 45건이 발생했다. 1년 전인 2024년 3분기~2025년 1분기(6건)과 비교해 650% 뛰었다. 같은기간 사고 금액은 8억8800만원에서 196억8300만원으로 2117% 올랐다.

중도금 대출 보증이란 분양 계약자가 금융기관으로부터 대출받은 중도금의 상환을 책임지는 상품이다. 금융기관은 분양 계약자가 기한 내 대출의 원금 혹은 이자를 갚지 못했거나, 분양 계약자의 신용에 문제가 생겼을 때 HUG에 보증사고가 발생했음을 통보한다. 이 경우 HUG는 금융기관에 사고 금액을 대신 변제한 후 분양 계약자에게 구상권을 청구한다.

서울 지역의 중도금 대출 보증사고 증가 추세는 정부 6·27 대출규제의 영향으로 풀이된다. 통상 분양 계약자는 입주 직전 중도금 대출을 잔금 대출로 전환해 납부한다. 그러나 6·27 대출규제로 수도권 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한되면서 상황이 달라졌다. 잔금 대출로의 전환 시 주택담보대출 6억원 한도가 적용되면서 분양 계약자가 중도금 상환을 위해 사용해야 하는 현금이 늘었다.

실제 2025년 3분기~2026년 1분기 서울 중도금 대출 보증사고 발생 사유를 살펴보면 '원금연체'가 가장 많다. 총 사고 건수 45건 중 39건으로 86.7%를 차지한다. 분양계약자의 개인회생절차 혹은 파산절차 신청 등으로 금융기관이 대출의 기한이익을 상실시킨 경우는 2건에 그쳤다. 분양 계약자에 대한 파산, 청산, 회생 등이 사고 원인인 경우는 1건에 불과했다. 분양 계약자의 신용 문제보다는, 대출규제에 따른 자금 조달 부담 증가가 보증사고 증가의 주요 배경으로 작용했다는 분석이 나온다.

지난해 10·15 대책으로 분양 계약자의 중도금 상환이 더욱 어려워진 상황이다. 이 대책에는 수도권 주택담보대출 상한액을 ▲시가 25억원 초과 주택 2억원 ▲시가 15억원 초과∼25억원 이하 주택 4억원 ▲시가 15억원 이하 주택 6억원 등으로 설정하는 내용이 담겼다. 또 서울 전역이 규제지역으로 지정되면서 주택담보대출 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아졌다.

전문가들은 분양 계약자의 원활한 입주를 위해 대출규제를 개선할 필요가 있다고 입을 모은다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 "가계 부채 관리가 필요한 것은 맞지만, 실수요자들이 잔금 대출의 벽에 가로막혀 입주를 못하는 경우가 발생하고 있다"며 "분양가 15억원 이하 주택의 경우 실수요자 중심 시장인 만큼, 관련 잔금 대출 규제를 완화하더라도 부작용은 크지 않을 것"이라고 설명했다.

김종양 의원은 "정부가 시장 상황을 면밀히 살피지 않고 밀어붙인 일률적인 대출규제가 결국 내 집 마련을 눈앞에 둔 실수요자들을 보증사고로 내몰고 있다"며 "실수요자의 주거 사다리를 끊는 규제 일변도 정책을 전면 재점검하고 즉각적인 보완 대책을 내놓아야 한다"고 지적했다.

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