[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 양도소득세 중과 조치가 재개된 지난 5월 9일 이후 한 달여 동안 서울 주택시장에서 거래량은 감소했지만 매매가격은 상승하는 현상이 나타나고 있다. 특히 토지거래허가구역과 투기과열지구를 중심으로 매물 잠김 현상이 심화되면서 거래 위축에도 가격 상승세가 이어지는 모습이다.

다주택자 규제 강화가 집중된 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 거래 감소와 함께 가격 상승세도 다소 진정되는 분위기다. 반면 상대적으로 소외됐던 강북권과 서남권 등 서울 외곽 지역에는 실수요가 유입되면서 아파트값이 오르는 '풍선효과'가 나타나고 있다.

◆ 서울 아파트 토허신청가격, 급매물 소진되며 상승세 '회복'…강북·서남권 오히려 강세

14일 서울시와 한국부동산원 등에 따르면 지난 5월 9일 양도세 중과 재개 이후 서울지역의 지역별 아파트 매매가격은 강남3구와 용산구에선 약세를 보인 반면 한강벨트(7개 구)와 강북권(10개 구), 서남권(4개구)에서는 모두 상승세를 보이고 있다. 

서울시가 발표한 토지거래허가 신청 매매가격(아파트) 동향에 따르면 지난 3월 -0.12%였던 전달 대비 서울 전체 토허제 신청가격 변동률은 4월 들어 0.50%로 올랐으며 5월에는 1.55% 확대됐다.

올초 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 발표되자 절세 목적의 매도 물량과 실수요 매수세가 동시에 유입되면서 2월에는 가격 상승세가 둔화된데 이어 3월에는 하락세로 전환했다. 하지만 한 달 만인 4월 다시 상승세로 전환되고 이어 5월에는 1.55% 오르며 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 발표로 둔화되기 이전의 연초 가격 상승 수준에 근접한 것으로 분석된다.

'기존 규제지역'인 서초·강남·송파·용산구는 3월과 4월 각각 -1.67%, -0.33%로 전달대비 하락했지만 5월에는 0.81% 올랐다. 양도세 중과 회피를 위한 급매물이 소진됐다는 반증으로 풀이된다. 

광진·성동·마포·동작·양천·영등포·강동 7개 '한강벨트' 지역은 이보다 먼저 가격 회복이 이뤄졌다. 한강벨트 지역은 3월 -0.82%로 전달 대비 하락한 가격을 기록했지만 4월 들어 전달대비 0.64%로 오르며 가격을 회복했으며 5월에는 1.36% 상승해 급매물 소진을 알렸다.

특히 강북권 10개 구(종로·중·강북·노원·도봉·동대문·성북·중랑·서대문·은평구)와 서남권 4개 구(강서·관악·구로·금천구)의 아파트 매맷값 상승세가 높다. 강북권의 경우 전달 대비 월간 상승률은 3월 0.49%, 4월 0.93%, 5월 1.72% 상승했으며 서남권은 3월 0.34%, 4월 0.06%, 5월 2.08%의 상승률을 보였다. 이같은 가격 동향은 고가 아파트가 많은 강남권·용산, 한강벨트와 달리 주택담보대출이 가능한 저가 주택을 겨냥한 실수요 유입에 기인한 것으로 풀이된다. 

이는 한국부동산원의 아파트 매매가격 동향 조사와도 일치한다. 이에 따르면 양도세 중과 재개 직전인 지난 4월 강남3구·용산구 아파트값 변동률은 -0.09로 하락했으나 한강벨트 0.53%, 강북권 0.78%, 서남권 0.88%로 올해 연초 상승세를 회복했다. 또 한국부동산원의 5월 주간가격조사의 5월 1주(5월 4일)부터 6월 1주(6월 1일)까지 5개 주의 상승률을 합친 상승률은 강남·용산 1.24%, 한강벨트 1.33%, 강북권 1.44%, 서남권 1.11%로 모두 큰 폭의 가격 상승을 기록했다. 

이 가운데 지난해까지 집값 오름세가 낮았던 서울 강북권과 서남권의 아파트값 상승세가 두드러진다. 서울 강북권과 서남권은 강남3구·용산구, 한강벨트를 중심으로 아파트 매맷값이 크게 올랐던 지난해 초중반과 달리 이재명 정부가 출범한 6월 이후부터 서서히 상승세를 탔다. 이후 정부의 양도세 중과 재개 방침이 결정된 4분기 이후 본격적인 오름세를 보이다가 올 들어 한강벨트에 준하는 가격 상승이 나타나고 있다.

◆ 거래 절벽 서서히 시작…전문가 "집값 큰 폭 상승 가능성 낮지만 떨어지지도 않을 것"

강남권과 한강벨트의 가격 반등도 나타난다. 5월 들어 강남3구와 용산구는 양도소득세 중과 유예 종료 이후 급매물이 상당 부분 소진되고 일반 매매거래가 증가하면서 전월 대비 아파트 토허 신청가격이 0.81% 상승했다. 그동안 하락을 이어갔던 강남구와 용산구도 상승 전환한 상태다. 3~4월 무렵 주춤했던 한강벨트 7개구 아파트값 역시 매수세 유입이 지속되며 1.36%로 전달 대비 확대된 토허신청 가격 상승폭을 보였다.

양도세 중과 재개 이후 거래가 줄어드는 모습이 나타나고 있다. 서울 전역 아파트에 대한 토지거래허가 제도가 시행된 후 3개월 뒤인 12월 서울 아파트 토허 신청 건수는 4796건이었지만 1월 6321건으로 늘었으며 3월과 4월에는 각각 7620건, 8952건으로 늘었다. 하지만 양도세 중과가 재개된 5월 서울 아파트 토허건수는 6087건으로 전달대비 3분의 2 수준으로 급감했다. 양도세 중과가 본격 반영될 7월 이후부터는 토허신청 건수가 더 줄어들 것이란 진단이 나온다. 즉 '거래 절벽'이 나타날 가능성이 높아졌다는 분석이다. 

다만 강북권과 서남권에서 아파트 거래가 크게 늘어난 것은 아닌 것으로 보인다. 지난해 12월 강북권의 토지거래허가 신청건수는 1998건으로 전체 서울 토허 신청(4796건)의 41.7%를 차지했다. 또 5월 한달간 강북권의 토허신청은 2552건으로 전체 서울지역 토허신청 건수(6087건)의 41.9%에 이른다. 강북권 10개 구가 서울(25개 구)의 40%를 차지하는 만큼 과도하게 많은 거래량은 아닌 셈이다. 

정부가 거래 절벽이 없도록 하겠다는 입장을 내놨지만 거래절벽은 피하기 어렵다는 분석이 많다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "양도세 중과 재개 이전이라면 이를 회피하려는 급매물이 나오겠지만 이젠 그럴 이유가 사라졌다"며 "대출 규제로 인해 매매에 뛰어들 수요가 위축된 상태인 만큼 주택 거래는 급감할 수밖에 없을 것"이라고 말했다. 

또다른 시장 전문가는 "정부의 다음 수순은 종합부동산세 등 보유세 인상인데 이젠 보유세 인상이 매물 확대로 이어질만큼 다주택자가 많지 않은 상태"라며 "특히 실수요 유입이 활발한 서울 강북권과 서남권의 거래가 늘고 가격도 오를 가능성이 높다"고 말했다. 

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